A "COMPRA" DE IMÓVEIS de posse pode se revelar um interessante negócio ou mesmo o início de uma longa saga recheada de muitos problemas para a sua solução. A assessoria de um Advogado Especialista pode fazer toda a diferença especialmente nesse tipo de demanda que, dado o cunho imobiliário, exige a detida análise de toda a documentação do caso e especialmente a documentação cartorária (Certidões) disponíveis.
Em se tratando de imóveis de "posse" não podemos nunca esquecer que há sim a possibilidade de transformar essa "posse" em "propriedade" e o remédio para isso será a USUCAPIÃO, regulamentada pelo ordenamento jurídico brasileiro que, desde 2015 pode ser também concretizada SEM PROCESSO JUDICIAL direto nos Cartórios Extrajudiciais (com assistência obrigatória de Advogado). Os requisitos para a "conversão" de posse em propriedade através da Usucapião sempre partirão da matriz principal que exige COISA HÁBIL para usucapião (já que não são todas as coisas que estão sujeitas à usucapião), POSSE QUALIFICADA (já que não é toda posse exercida sobre imóvel que frutifica usucapião) e TEMPO (já que a Lei exige certo tempo de posse qualificada exercida sobre o imóvel). Como explicamos em outras passagens, a depender da MODALIDADE DE USUCAPIÃO pretendida outros requisitos adicionais podem ser exigidos por Lei.
Segundo a abalizada doutrina assinada pelos professores FARIAS e ROSENVALD (Curso de Direito Civil. 2023),
"Posse é o PODER DE FATO sobre a coisa; já a propriedade é o PODER DE DIREITO nela incidente. O fato objetivo da posse, unido ao tempo - como força que opera a transformação do fato em direito - e a constatação dos demais requisitos legais, confere JURIDICIDADE a uma situação de fato, convertendo-a em propriedade. A usucapião é a ponte que realiza essa travessia, como uma forma jurídica de solução de tensões derivadas do confronto entre a posse e a propriedade, provocando uma mutação objetiva na relação de ingerência entre o titular e o objeto" .
De fato, considerando a viabilidade da USUCAPIÃO (seja ela judicial ou extrajudicial) sobre determinado bem pode ser muito aconselhada a aquisição e aqui é importante recordar que a "compra" de imóveis de posse não é feita através de ESCRITURAS DE COMPRA E VENDA tradicionais como aquelas usadas quando se compra o imóvel propriamente dito. A aquisição de imóveis de posse na realidade formaliza a transferência dos "DIREITOS DE POSSE". No Rio de Janeiro o Código de Normas reconhece e autoriza a realização das ESCRITURAS DE CESSÃO DE POSSE, em seu artigo 384 fazendo importante ressalva:
"Art. 384. Nas ESCRITURAS públicas declaratórias de posse e de CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS, deverá constar, obrigatoriamente, declaração de que o ato não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo, apenas à instrução de ação própria, podendo o tabelião, ao seu prudente arbítrio, exigir a presença de testemunhas ou outros dados objetivos da posse".
Necessário anotar que também pode a posse ser"cedida" por instrumento particular, em que pese nossa orientação tem sido sempre a realização por Escritura Pública haja vista as vantagens que só o Instrumento Público pode oferecer, especialmente a sua conservação pela eternidade no acervo notarial do Tabelião de Notas.
Um ponto importante que também merece ser levado em consideração no momento da aquisição de imóveis de posse diz respeito à SOMA DAS POSSES (ou "acessio possessionis"), que tem base nos artigos 1.207 e 1.243 do Código Civil de 2002 que destacam:
"Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais.
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé".
A soma das posses tal como autorizada em lei reclama a observância de três requisitos fundamentais: continuidade, homogeneidade e vínculo jurídico, como se viu - portanto - é fundamental que no momento da aquisição de imóveis de posse, sendo o caso de o interessado pretender a SOMA DAS POSSES que se analise muito bem o conjunto probatório de modo a demonstrar o instituto, inclusive lançando mão de prova testemunhal e demais provas admitidas pelo ordenamento com essa intenção - como esclarece com acerto a jurisprudência mineira:
"TJMG. 10081070070818001. J. em: 15/02/2012. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. ACESSIO POSSESSIONIS. 1. A soma da posse, também conhecida como acessio possessionis, permite que o possuidor junte a sua posse com a de seu antecessor, para fins de contagem do lapso temporal exigido para a implementação da usucapião. Para que tal fenômeno seja admitido, é necessária a prova do lapso temporal anterior, da natureza e características desta posse e da transmissão de posse ao sucessor. 2. Havendo nos autos prova testemunhal idônea demonstrando tais elementos, há que ser deferida em favor dos autores a aquisição do imóvel através da usucapião".
