SUMÁRIO

INTRODUÇÃO

O presente trabalho tem como objetivo apresentar os trâmites para que ocorra o processo da compra e venda de imóveis através de compromisso particular, motivo pelo qual, muitos autores foram estudados e comentados.

Foi pensando neste tema que esta monografia foi elaborada, a qual não tem pretensão de ser completa, nem de dirimir todas as dúvidas inerentes ao contrato de compra e venda de imóveis; mas há nela a esperança de que os tópicos nela contidos, sirva como base ou parâmetros, e que venha a servir de motivação para que outros se interessem, estudem e aprofundem ainda mais, uma vez que nesta simples monografia, seria impossível esgotar o tema.

O Primeiro Capítulo apresenta e classifica os bens imóveis, fazendo comparações entre o Antigo e o Novo Código Civil.

O Segundo Capítulo trata das várias espécies de contratos existentes e tudo o que envolve os mesmos, como o agente, o tipo de objeto e a forma de sua efetivação. Ainda nesta seção, é apresentada a classificação dos contratos.

O Terceiro Capítulo diz respeito ao Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóveis, trazendo sua conceituação, os requisitos de seu contrato, a sua abrangência no direito brasileiro, seus efeitos jurídicos, sua execução e sua extinção.

Para enriquecer o presente trabalho, no Anexo, um Modelo de Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano.

I. DEFINIÇÃO E CLASSIFICAÇÃO DE BENS IMÓVEIS

Antes da vigência do Novo Código Civil bem como no início de sua vigência, houve muitos debates quanto a classificação dos bens imóveis, haja visto que houve considerável alteração de redação no que tange sua atual conceituação. Em especial na persistência ou não da categoria por acessão intelectual ou por destinação do proprietário, vez que o Novo Código Civil deixou de referendar tal categoria como sendo bem imóvel.

De acordo com o Código Civil de 1916, os bens imóveis eram assim classificados:

1. Imóveis por sua natureza, previstos no inciso I do art. 43: ‘‘O solo, com sua superfície, os seus acessórios naturais e adjacências naturais, compreendendo as árvores e frutos pendentes, o espaço aéreo e o subsolo’’.

De acordo com Freitas (2002, p. 22), o único imóvel por natureza é o solo, sua superfície, profundidade e altura perpendiculares. Tanto que a lei nova preferiu somente a ele se referir, suprimindo a referência ao espaço aéreo e ao subsolo, que já eram objeto de várias restrições.

2. Imóveis por acessão física natural — ‘‘Tudo quanto o homem incorporar permanentemente ao solo, como a semente lançada ao solo, os edifícios e construções, de modo que não se possa retirar sem destruição, modificação, fratura ou dano’’ (Art. 43, II).

3. Imóveis por definição legal (ficção legal) — Direitos a que a lei, para oferecer maior segurança nos negócios, atribui natureza de imóveis. Estavam previstos nos três incisos do artigo 44 (os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram, o direito à sucessão aberta e os títulos da dívida pública onerados com cláusula de inalienabilidade) e permanecem no art. 80 do novo diploma, com exceção destes últimos (títulos clausurados).

4. Imóveis por acessão intelectual (ou destinação do proprietário) — Segundo a dicção expressa do inciso III do art. 43 eram considerados bens imóveis ‘‘tudo quanto no imóvel o proprietário mantiver intencionalmente empregado em sua exploração industrial, aformoseamento ou comodidade’’. É essencial o elemento intelectual (a intenção do proprietário). Exemplos clássicos são as máquinas numa fábrica, os quadros que adornam as paredes, o trampolim das piscinas, os santos colocados em nichos próprios, etc.

          Gagliano e Pamplona Filho (2002, p. 267), em recente obra, acrescentam àqueles exemplos: os aparelhos de ar condicionado, escadas de emergência e os maquinários agrícolas. Afirmam que são as chamadas ‘‘pertenças’’. As pertenças (previstas no novo Código nos artigos 93 e 94 e sem disposição correspondente no Código de 1916) não correspondem exatamente ao conceito de bens imóveis por acessão intelectual.

          O art. 45 do Código de 1916 permitia a ‘‘mobilização’’, vale dizer, que os bens poderiam, também por vontade do proprietário, voltar à natureza de móveis, verbis: ‘‘Os bens de que trata o art. 43, III podem ser em qualquer tempo, mobilizados’’. O dispositivo foi suprimido pelo Código de 2002.

          A categoria dos imóveis por acessão intelectual, embora aparentemente de importância apenas didática, ganhava foros de relevância, sobretudo quando subjacente à questão tributária.

Rodrigues (2002), em sua obra Direito Civil, vol. I - menciona dois casos em que o Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, com base naquela classificação, decidiu matéria alusiva à incidência de impostos (se devido o imposto sobre transmissão de imóveis, mais oneroso, ou o imposto sobre circulação de mercadorias, menos gravoso, em hipótese de venda de fábrica em que o negócio foi entabulado separando-se o imóvel do maquinário), embora com conclusões distintas1.

Com o advento do novo código surge a dúvida: os bens por acessão intelectual persistem no ordenamento jurídico?

A Lei nº 10.406, de 10/01/2002 (Novo Código Civil), não reproduz a classificação dos imóveis. Limita-se a preceituar: ‘‘Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente’’. Os imóveis por definição legal continuam previstos, agora no artigo 80. Também não há dúvida de que persista os imóveis por acessão física, em face da expressão ‘‘incorporar natural’’ (árvores) ou ‘‘artificialmente’’ (edificações).

Assim, embora a nova redação não trace a classificação exaustiva do regime anterior, há quem sustente que todas as categorias, inclusive a relacionada à acessão intelectual, permanecem contidas na segunda parte do art. 79.

Os autores que já lançaram obras doutrinárias no mercado, até mesmo em face do tempo exíguo que tiveram para as adaptações, no mais das vezes, passam ao largo do tema, quando não apresentam o problema sem aprofundar a análise, na busca de uma conclusão mais efetiva.

Silvio Rodrigues (2002, p. 121) limita-se a afirmar que o Novo Código tratou a matéria ‘‘de maneira ligeiramente diversa, não repetindo a regra do art. 43, III’’. Diz que ‘‘o tema merece ser analisado’’ e passa a discorrer com a mesma redação das edições anteriores, sem concluir pela permanência ou não da categoria.

Venosa (2002, p. 310), em sua obra Direito Civil, afirma que ‘‘essa noção também deve estar compreendida na fórmula geral do novo art. 79 e dependerá do exame do caso concreto’’. E acrescenta: ‘‘Serão o caso concreto e a definição da coisa que farão concluir pela imobilidade’’ (2002, p. 311). Contudo, na mesma obra, por outro lado, diz que ‘‘suprime-se a referência aos imóveis por acessão intelectual, categoria que não mostrava utilidade’’ (2002, p. 313).

Diniz (2002, p. 285) menciona que o dispositivo do Código de 1916 era muito criticado, por ampliar o rol dos bens imóveis, por isso andou bem o novo Código ao restringir, no art. 79, a conceituação de imóvel apenas ao solo e a tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.

Pode-se concluir que a intenção do legislador foi efetivamente suprimir os bens imóveis por acessão intelectual, inclusive em atenção aos reclamos da própria doutrina.

Não é razoável defender que uma ficção, amplamente criticada pela doutrina nacional, persista, ainda que não mais prevista no direito positivo.

Acrescente-se que, coerentemente, também foi suprimido o antigo artigo 45, que tratava da possibilidade de voltar o bem à condição de móvel.

Segundo a autora, a solução para os casos concretos, inclusive aqueles relacionados à tributação ou sobre a extensão do objeto dos negócios jurídicos (por exemplo, se na venda de uma fazenda estão incluídos os implementos agrícolas, ou se na venda de um apartamento estão incluídos os aparelhos de ar condicionado), pode perfeitamente ser obtida com a aplicação dos princípios pertinentes às pertenças, instituto antes preconizado pela doutrina e agora expressamente reconhecido pelo novo Código Civil, que traz inclusive a sua definição.

Determinam os artigos 93 e 94 do Código de 2002:

Art. 93 — São pertenças os bens que, não constituindo partes integrantes, se destinam, de modo duradouro, ao uso, ao serviço ou ao aformoseamento de outro.

Art. 94 — Os negócios jurídicos que dizem respeito ao bem principal não abrangem as pertenças, salvo se o contrário resultar da lei, da manifestação de vontade, ou das circunstâncias do caso.

As pertenças não se confundem com as acessões.

As últimas seguem necessariamente a sorte do principal, já que não é suscetível de domínio separado. Já as pertenças são suscetíveis de domínio autônomo, não estando necessariamente ligadas ao destino jurídico da coisa principal. (RUGGIERO, 1999, p. 420)

No regime anterior, os imóveis por destinação do proprietário necessariamente seguiam a sorte do bem ao qual estavam justapostos. Agora a solução pode não mais ser a mesma. Não há previsão acerca dos imóveis por acessão intelectual.

Ainda de acordo com Ruggiero (2002), como aquela categoria não subsiste, é imperativa a aplicação do artigo 94. Aqueles bens móveis que ‘‘se destinam, de modo duradouro, ao uso, ao serviço ou ao aformoseamento’’ de um imóvel não adquirem também a natureza de imóvel. É mera pertença e, como tal, via de regra, ao contrário do que ocorria na sistemática anterior, não estão compreendidos nos negócios jurídicos relacionados ao principal.

Durante a Jornada de Direito Civil, realizada pelo Superior Tribunal de Justiça e Conselho da Justiça Federal, em Brasília, no período de 11 a 13 de setembro de 2002, Rogério de Meneses Filho Moreira, Juiz Federal e professor de Direito Civil da UFPB, defendeu aquele entendimento perante a Comissão da Parte Geral, que teve a honra de integrar, tendo sido aprovado o seguinte enunciado, nos termos em que fora apresentado:

Não persiste no novo sistema legislativo a categoria dos bens imóveis por acessão intelectual, não obstante a expressão ‘tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente’ constante da parte final do Art. 79 do Código Civil de 2002. (www.presidencia.gov.br)

Em resumo, não é necessário valer-se de uma ficção (que não mais se pode sequer chamar de legal), para considerar imóvel o que não tem aquela natureza. Basta que, no caso concreto, se decida em se tratando ou não de pertença e se há lei ou manifestação de vontade, ou ainda indicação pelas circunstâncias do caso para que se encontre a solução jurídica a reger a questão enfrentada.

II. DAS VÁRIAS ESPÉCIES DE CONTRATOS

Contrato é o negócio jurídico (ou o instrumento jurídico) que estabelece entre os figurantes, bilateralmente ou plurilateralmente, relações jurídicas, ou as modifica, ou as extingue. (MIRANDA, 2001, p. 246)

Neste II Capítulo, as mais variadas espécies de contratos serão abordadas e, no final do Capitulo III, um contrato de compra e venda de imóveis será apresentado como exemplo.

Os contratos servem para estabelecer acordos de vontades entre as partes. Rodrigues ensina que esses são “... uma espécie de gênero do negócio jurídico” (2002, p. 9.), razão pela qual devem conter os requisitos de validade de qualquer negócio jurídico.

No título V do Livro III da Parte Especial, o Código Civil ocupa-se das várias espécies de contratos, a saber, dos contratos nominados, começando pela compra e venda.

Ao dispor o Código Civil acerca das várias espécies de contratos, ele se refere aos nominados, a saber, àqueles que têm um nome e se acham especialmente tratados.

A lei os regula por serem os mais freqüentes, necessitando, por isso, de regras, ordinariamente de caráter facultativo, que supram as omissões das partes contratantes.

Falando dos contratos nominados e inominados, pode-se observar, numa síntese perfeita:

Que não se deve confundir esta distinção com a clássica dos romanos, que só tinha em vista os contratos reais. No nosso direito, um contrato é nominado se tem uma denominação própria e se a lei dele se ocupa, em título separado, ditando-lhe normas especiais, além das gerais, a que está se sujeitando todo contrato; por exemplo, a venda, o mútuo. Inominado, pelo contrário, é todo contrato que, tendo ou não uma denominação própria no uso, não é contemplada à parte no Código, e, portanto, se regula somente pelas normas gerais, e pela aplicação analógica das normas estabelecidas para outros contratos. (Caporali apud ALVIM, 1969, p. 12)

Os contratos nominados são os mais freqüentes e comuns. Porém, como os institutos de direito ora se atrofiam, ora se hipertrofiam, de acordo com as mutações do meio-ambiente, sucede, por vezes, haver contratos inominados de uso freqüentíssimo, que correspondem a novas necessidades de ordem econômica, mas ainda não regulados.

Estão nesse caso, entre outros, o de hospedagem; o de mediação, para que o consideram autônomo; para muitos, o de guarda de objetos em vestiários e veículos (outros entendem que há aí um depósito); o mandato sem representação, que no comércio é comissão mercantil; o contrato para obter informações, etc.

Muitos desses contratos são mistos, como, por exemplo, o de hospedagem, que reúne dentro em si vários outros: fornecimento de cômodo, de comida, prestação de serviços, e ainda, outros direitos ou vantagens conferidos aos hóspedes.

A força obrigatória destes contratos está no valor que a lei atribuiu ao ato jurídico como fonte de obrigações.

O contrato é um ato jurídico, com o acréscimo do seu elemento específico: o acordo de vontades, seja ou não, regulado de modo especial pela Lei. (ALVIM, 1969, p. 13)

Os casos excepcionais de contratos sem acordo de vontades não infirmam o conceito.

Os contratos nominados, ou típicos, regem-se pelas regras gerais ditadas para todos os contratos, e pelas especiais que lhe dizem respeito ou lhe são inerentes.

Os inominados, ou atípicos, regulam-se pelas normas concernentes aos contratos em geral, e, ainda, pelas regras dos contratos, com que mais se assemelham.

Outros contratos há que recebem uma denominação imprópria: contrato hipotecário, pignoratício, etc.

Não há contrato hipotecário, porque o fim precípuo das partes não é a hipoteca. A hipoteca é garantia, é acessório.

Diversamente, nos casos de direitos reais de uso e gozo.

As partes estabelecem, por contrato, o usufruto ou a servidão. Aqui o contrato é de usufruto, ou de servidão, direitos reais estes que não são acessórios.

Não obstante, a lei não lhes dá designação, nem deles se ocupa na parte dos contratos. Eles se regem pelas normas gerais dos contratos; pelas disposições gerais, concernentes aos direitos reais sobre coisas alheias; e pelas regras especiais, concernentes a cada um daqueles direitos reais e gozo.

Preferencialmente, sucede, aliás, com todos os contratos, regulam-se pela vontade das partes, desde que esta não contrarie alguma disposição absoluta da lei.

O primeiro dos contratos de que se ocupa o Código Civil é a compra e venda, assunto tratado no próximo capítulo.

2.1 COMPONENTES DO NEGÓCIO JURÍDICO

Os componentes essenciais à aquisição ou venda de imóveis são: agente capaz; objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei. Estes elementos são necessários à validade de qualquer negócio jurídico, incluindo o contrato de compra e venda.

O Novo Código Civil determina em seu artigo 104 que:

A validade do negócio jurídico requer:

I — agente capaz;

II — objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III — forma prescrita ou não defesa em lei.

A seguir, serão analisados, de forma sucinta, cada um dos supracitados requisitos dos negócios jurídicos.

2.1.1 Agente capaz

O agente é aquele que realiza o negócio jurídico, sendo exigida a sua capacidade civil, refere-se às condições subjetivas do agente.

A capacidade civil da pessoa humana é regulada pelo artigo 5º do Código Civil, e como regra geral, ocorre aos 18 anos completos. O parágrafo único do referido artigo, por seus incisos, prevê outras possibilidades de aquisição da capacidade, conforme a seguir transcrito:

Cessará, para os menores, a incapacidade:

I — pela concessão dos pais, ou de um deles na falta do outro, mediante instrumento público, independentemente de homologação judicial, ou por sentença do juiz, ouvido o tutor, se o menor tiver dezesseis anos completos;

II — pelo casamento;

III — pelo exercício de emprego público efetivo;

IV — pela colação de grau em curso de ensino superior;

V — pelo estabelecimento civil ou comercial, ou pela existência de relação de emprego, desde que, em função deles, o menor com dezesseis anos completos tenha economia própria.

Os absolutamente incapazes são distinguidos ainda pelo Código Civil (artigo 3º) dos relativamente incapazes (artigo 4º), sendo que o artigo 1634, inciso V, incumbiu aos pais, à representação dos filhos até que esses completem 16 anos, e após, assistí-los nos atos em que forem partes, suprindo-lhes o consentimento, enquanto não for atingida a capacidade civil.

Existem hipóteses onde os incapazes serão representados por tutores ou curadores. O Código Civil regulamenta o instituto da tutela nos artigos 1728 e seguintes, sendo a curatela prevista entre os artigos 1767 e 1783.

O artigo 105 do Código Civil determina que:

A incapacidade relativa de uma das partes não pode ser invocada pela outra em benefício próprio, nem aproveita aos co-interessados capazes, salvo se, neste caso, for indivisível o objeto do direito ou da obrigação comum.

Entretanto, o artigo 180 do mesmo Código, no intuito de evitar abuso por parte do relativamente incapaz preceituou que:

O menor, entre dezesseis e dezoito anos, não pode, para eximir-se de sua obrigação, invocar a sua idade se dolosamente a ocultou quando inquirido pela outra parte, ou se, no ato de obrigar-se, declarou-se maior.

Há ainda a inaptidão de certas pessoas para praticar algum negócio jurídico específico, ou seja, mesmo que essas sejam civilmente capazes, em razão de suas condições jurídicas, não poderão celebrar determinados negócios jurídicos, como, por exemplo, a impossibilidade do leiloeiro e seus prepostos comprarem os bens de cuja venda esteja encarregado (Código Civil, artigo 497, inciso IV).

2.1.2 Objeto lícito, possível, determinado ou determinável

O objeto é aquilo que se pretende realizar por meio do negócio jurídico, como exemplo, numa compra e venda, o objeto do contrato é a compra e a venda.

Existem alguns tipos de objetos:

Objeto lícito — Monteiro, ensina que:

Objeto lícito é o segundo elemento; é a operação que os contratantes visaram a realizar, o interesse que o ato jurídico tem por fim regular. Não se confunde, evidentemente, com o objeto da obrigação, que consiste na prestação que o devedor está adstrito a fornecer ao credor e que este tem o direito de exigir daquele. O objeto da obrigação é isolado, concreto, singular, específico; o do contrato é idêntico em todas as estipulações da mesma natureza. (MONTEIRO, 1999, p. 6).

A obrigatoriedade da licitude do objeto impõe que os negócios jurídicos não tenham como finalidade algo ilegal, dessa forma, por exemplo, não será amparado pelo ordenamento jurídico brasileiro um contrato de venda e compra de órgão do corpo humano.

Objeto possível

A possibilidade do objeto deve ser física e jurídica.

Ainda de acordo com o Monteiro:

A impossibilidade pode ser física ou legal. É física, também chamada material, quando o contrato objetiva prestação que jamais poderá ser obtida ou realizada, por contrariar as leis da natureza. (MONTEIRO, 1999, p. 6)

Exemplificando, é fisicamente impossível um negócio jurídico que estabeleça a promessa de entrega dos anéis de Saturno, algo impossível.

A obrigatoriedade da possibilidade jurídica significa que não é permitida no negócio jurídico, finalidade proibida em Lei, como por exemplo: a venda e compra de herança de pessoa viva (artigo 426 do Código Civil).

Objeto determinado ou determinável

Objeto determinado é aquele esclarecido e especificado no ato da celebração do negócio (caso da compra de imóveis), e determinável é o que será determinado na vigência do negócio jurídico.

Pereira ensina que:

Deve o objeto ser determinado, para que a obrigação do devedor tenha sobre o que incidir. Mas não se requer a determinação concomitante ao ajuste. Basta que se obtenha por ocasião da sua execução. A determinação dá-se pelo gênero, pela espécie, pela quantidade, pelas características individuais da ‘res debita’. Quando não está o objeto desde logo determinado, é mister que venha a sê-lo, quer por ato dos contratantes ou de um deles, quer pela ação de terceiro, quer por fato impessoal. A determinação pode constar do contrato ou de instrumento à parte. Mas se o objeto for definitivamente indeterminável, o contrato é inválido, como o seria pela ausência completa de objeto. (PEREIRA, 2003, p. 34)

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2.1.3 Forma prescrita ou não defesa em lei

O terceiro elemento de validade do negócio jurídico é a forma de sua

efetivação, que deve ser de acordo com a lei sempre que essa determinar, ou não a contrariar, caso não tenha previsão legal.

No mesmo sentido, preceitua o artigo 107 do Código Civil que “A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente o exigir”.

Entretanto, conforme dispõe o artigo 109 do Código Civil, as partes podem estipular que a validade do negócio jurídico dependa de instrumento público.

Diniz ensina que:

O princípio geral é de que a declaração de vontade independe de forma especial (CC, art. 107), sendo suficiente que se manifeste de modo a tornar conhecida a ‘intentio’ do declarante, dentro dos limites em que seus direitos podem ser exercidos. Apenas, excepcionalmente, a lei vem a exigir determinada forma, cuja inobservância invalidará o negócio. (DINIZ, 2003, p. 113)

Assim, por exemplo, a caução real como modalidade de garantia de contrato de locação só terá validade se houver a averbação na matrícula do imóvel dado em caução, pois tal formalidade é preceituada na Lei 8245/91, em seu artigo 38, parágrafo primeiro.

Forma não defesa em lei significa que o ordenamento jurídico não ampara a prática de atos ilegais na formalização dos negócios jurídicos, como por exemplo, algum ritual macabro que exijam holocausto de animais.

2.2 CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS

Os contratos possuem uma classificação, a qual será descrita neste item.

De acordo com Rodrigues:

A classificação é um procedimento lógico, por meio do qual, estabelecido um ângulo de observação, o analista encara um fenômeno determinado, grupando suas várias espécies conforme se aproximem ou se afastem umas das outras. Sua finalidade é acentuar as semelhanças e dessemelhanças entre as múltiplas espécies, de maneira a facilitar a inteligência do problema em estudo. (RODRIGUES, 2002, p. 25)

De acordo com o Novo Código Civil, predomina a classificação dos contratos em:

• Unilaterais ou bilaterais;

• Onerosos ou gratuitos;

• Aleatórios ou comutativos;

• Reais ou consensuais;

• Solenes ou não solenes;

• Principais ou acessórios;

• Paritários ou de adesão;

• De execução imediata, diferida ou sucessiva;

• Típico ou atípicos.

2.2.1 Contratos unilaterais ou bilaterais

No mínimo, todo contrato deve conter a manifestação de vontade de duas partes, dessa forma pode parecer estranho classificar um contrato como unilateral, entretanto, a classificação dos contratos em unilaterais ou bilaterais tem como foco as obrigações assumidas pelos contratantes, assim sendo são bilaterais os contratos que estabelecem direitos e deveres para ambas as partes, como, por exemplo, a compra e venda de imóveis; por sua vez são classificados de unilaterais os contratos que estipulam obrigações apenas para um dos lados, dentre esses o comodato.

Rodrigues ensina que:

A distinção entre estas duas espécies de contrato é de enorme relevância, porque variam os efeitos do ato conforme o ajuste, seja unilateral ou bilateral. Assim, a ‘expectio non adimpleti contratus’, ou seja, a “exceção do contrato não-cumprido”, é peculiar às convenções sinalagmáticas; também, a cláusula resolutiva tácita é inerente ao contrato bilateral e estranha ao unilateral, pois, como naquele, as prestações são recíprocas. (RODRIGUES, 2002, p. 28)

2.2.2 Contratos onerosos ou gratuitos

A ótica da classificação dos contratos em onerosos ou gratuitos está ligada ao objetivo do contrato, ou seja, aquilo que as partes querem.

Assim, oneroso é o contrato que beneficia ambos os contratantes e, conseqüentemente, de forma recíproca, onera também os dois pólos, como, por exemplo, a compra e venda.

Gratuito é o contrato que em razão de seu objeto, traz benefícios apenas para uma das partes, como exemplo, pode ser citado a doação.

Pereira ensina que:

É preciso não confundir a classificação dos contratos em bilaterais e unilaterais com a dos onerosos e gratuitos, embora haja coincidência de algumas espécies. Os contratos onerosos comumente são bilaterais, e os gratuitos da mesma forma unilaterais. Mas é apenas coincidência. O fundamento das classificações difere: uma tem em vista o conteúdo das obrigações, e outra, o objetivo colimado. Não há uma correspectividade necessária, pois que existem contratos unilaterais que não são gratuitos (exemplo: o mútuo), e outros que são bilaterais e podem ser gratuitos (o mandato, por exemplo). (PEREIRA, 2003, p. 65)

2.2.3 Aleatórios ou comutativos

Essas formas de classificações são restritas aos contratos bilaterais e onerosos, sendo embasadas no conhecimento, ou não, pelas partes, na época da celebração do contrato, das obrigações advindas.

Aleatório é adjetivo daquilo “que depende das circunstâncias, do acaso; causal, fortuito, contingente 1.1. que depende de ocorrências imprevisíveis quanto a vantagens ou prejuízos...”. (Dicionário Houaiss, 2001)

Dessa forma é aleatório o contrato bilateral e oneroso, onde no ato da celebração, pelo menos uma das partes, não tem certeza do montante da sua prestação, posto que, assumiu um risco, como por exemplo, o contrato de seguro, pois a seguradora só pagará a indenização ao beneficiário se ocorrer o sinistro, que é um evento futuro e incerto.

Comutativos são os contratos bilaterais e onerosos, nos quais na ocasião da celebração as partes já conhecem precisamente suas respectivas prestações, como, por exemplo, a locação.

De acordo com o Rodrigues:

Na idéia de comutatividade se insere, de um certo modo, a de equivalência das prestações. Porque é normal que, nas convenções de intuito lucrativo, cada parte só consinta num sacrifício, se aquilo que obtém em troca lhe for equivalente. (RODRIGUES, 2002, p. 31)

Há contratos que são tipicamente comutativos, porém, pela vontade das partes, podem se tornar aleatórios, como, hipoteticamente, um contrato de compra e venda, no qual o comprador adquire por preço certo uma futura safra de produtos agrícolas.

2.2.4 Reais ou consensuais

Essas classificações estão relacionadas com o modo, pelo qual, os contratos se consumam.

O consenso das partes é uma condição essencial na formação de qualquer contrato, entretanto, há convenções que além do consenso, exigem para a sua formação a entrega de alguma coisa, ou seja, a tradição.

Juridicamente, o termo real está relacionado aos bens móveis ou imóveis, portanto, contrato real é aquele que exige na sua constituição o consentimento dos contratantes e a transferência da posse de algum bem, como, por exemplo, o mutuo.

Por sua vez, é consensual o contrato que se forma apenas com a anuência das partes, dentre esses, o contrato de transporte.

2.2.5 Solenes ou não solenes

A classificação dos contratos em solenes e não solenes está relacionada a forma de elaboração do contrato.

Não solene, ou informal, é o contrato que independe de qualquer formalidade para que tenha validade, essa é a regra geral dos contratos e declarações de vontades, ou seja, as partes podem realizar contratos verbais, por instrumento particular, ou seja, de qualquer modo que comprove a realização do negócio jurídico.

Solene é o pacto que exige na sua constituição, sob pena de nulidade, determinada forma prescrita em lei, como a realização do ato por meio de instrumento público.

A título de exemplo de contratos em que a lei impõe a escritura pública serão transcritos, respectivamente, os artigos 108, 109 e 1653 do Código Civil.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Art. 109. No negócio jurídico celebrado com a cláusula de não valer sem instrumento público, este é da substância do ato.

Art. 1653. É nulo o pacto antenupcial se não for feito por escritura pública, e ineficaz se não lhe seguir o casamento.

2.2.6 Principais ou acessórios

A classificação em principais ou acessórios tem em vista o vínculo que há entre dois contratos, ou seja, a eventual relação dos pactos.

Principal é o contrato autônomo, isto é, cuja existência não depende de outro, como, por exemplo, a locação imobiliária.

Acessório é o contrato que existe em função do principal, desse modo, extinguindo-se o principal, o contrato acessório deixa de existir no mundo jurídico, como por exemplo, a fiança, que é acessória da locação.

Nas palavras de Rodrigues:

Se o contrato principal é nulo, ineficaz, igualmente será o acessório; assim, se um contrato de fiança estiver adjeto a um contrato de locação e este for declarado nulo por incapacidade absoluta de uma das partes, nula será a fiança. Todavia, a recíproca não é verdadeira. Se a fiança for ineficaz, por um defeito qualquer, a nulidade do acessório não contamina o principal, que sobreviverá intocado. (2002, p. 35)

2.2.7 Paritário ou de adesão

Nessas classificações é considerada a atuação, ou não, de ambas as partes contratantes na elaboração do contrato.

Paritário é aquele onde todas as partes contratantes participam da elaboração, ou seja, conjuntamente, estabelecem as regras do contrato.

No contrato de adesão uma das partes impõe os termos do pacto, sendo que a outra simplesmente adere ao contrato pré-estabelecido, concordando com as suas condições.

O Código do Consumidor (Lei 8078/90) em seu artigo 54 estabeleceu que:

Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente o seu conteúdo.

Considerando que o contrato de adesão é elaborado apenas pelo proponente, caso haja dúvida no sentido de alguma das cláusulas, a interpretação deverá ser em benefício do aderente, que como regra é a parte mais fraca.

2.2.8 De execução imediata, diferida ou sucessiva

Essas classificações são lastreadas no momento da realização das obrigações contratadas.

Contrato de execução imediata é aquele onde as partes cumprem seus deveres e auferem seus direitos em um único momento, como, por exemplo, a venda e compra à vista, posto que nesse contrato, o vendedor, mediante o recebimento integral do preço, transfere a propriedade do bem ao comprador.

De execução diferida é o contrato no qual, pelo menos uma das partes, deverá cumprir a sua obrigação em época diversa da celebração do pacto, exemplificando, a venda e compra cujo pagamento se dará em parcela futura, ou até mesmo em diversas parcelas.

Ensina Pereira que:

De execução sucessiva ou de trato sucessivo, ou execução continuada, como denominado no art. 478, é o contrato que sobrevive, com a persistência da obrigação, muito embora ocorram soluções periódicas, até que, pelo implemento de uma condição, ou decurso de um prazo, cessa o próprio contrato. O que caracteriza é o fato de que os pagamentos não geram a extinção da obrigação, que renasce. A duração ou continuidade da obrigação não é simplesmente suportada pelo credor, mas é querida pelas partes contratantes. Caso típico é a locação, em que a prestação do aluguel não tem efeito liberatório, senão do débito correspondente a período determinado, decorrido ou por decorrer, porque o contrato continua até a ocorrência de uma causa extintiva. (Pereira, 2000, p. 70)

2.2.9 Típicos ou atípicos

Típicos são os contratos previstos em nosso ordenamento jurídico, ou seja, aqueles que já possuem suas características estabelecidas na legislação, como, por exemplo, o contrato de locação imobiliária (Lei 8245/91), o contrato de compra e venda (CC artigos 481 e seguintes), o contrato de seguro (CC artigos 757 e seguintes), o contrato de corretagem (CC artigos 722 e seguintes).

Por sua vez, atípicos são os contratos criados pelas partes e que não foram previstos pelo legislador, como um contrato de compra e venda de matéria prima, cumulado com fornecimento de mão de obra.

Conforme ensina Pereira:

A celebração de um contrato atípico exige-lhes o cuidado de descerem a minúcias extremas, porque na sua disciplina legal falta a sua regulamentação específica. Na solução das controvérsias que surgirem, o julgador ou interprete terá de invocar em suprimento do conteúdo das cláusulas próprias os princípios legais relativos ao contrato típico mais próximo, e isto nem sempre é fácil, porque a ocupação de zona grísea, entre mais de um, sugere às vezes aproximações várias, nenhuma das quais dotada de pura nitidez. (Pereira, 2000, p. 61).

III COMPROMISSO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEIS

O compromisso de compra e venda, pode gerar um direito real, se for de caráter irrevogável e devidamente registrado no cartório da circunscrição imobiliária de que fizer parte o imóvel objeto do contrato. (DINIZ, 2002, p. 525).

O compromisso ou promessa irretratável ou irrevogável de venda é regido pelo Decreto-Lei nº 58/37, regulamentado pelo Decreto n. 3079/38, modificado no seu art. 22 pela Lei nº 6.014/73, determinando seus principais aspectos no campo dos direitos reais, sendo na sistemática jurídica brasileira um novo direito real.

É óbvio, que não é um direito real, pleno ou ilimitado como a propriedade, já que o compromissário-comprador não tem direito real sobre coisa própria, não é ele o dono do bem. O domínio da coisa permanece nas mãos do promitente-vendedor que, embora tenha, na expressão de Barbosa Lima Sobrinho, uma “recordação da propriedade”, com a resolução do contrato o seu direito de propriedade volta à plenitude. (DINIZ, 2002, p. 525)

De acordo com a autora, trata-se, portanto, de um direito real sobre coisa alheia, mas não se configura como pretendem alguns autores, como um direito real de gozo, apesar do direito do compromissário-comprador ser tão extenso que se assemelha ao domínio útil, já que tem a posse do imóvel, podendo dele usar e gozar, portanto de usufruir.

Na promessa de compra e venda o titular não tem os poderes inerentes da propriedade sobre determinada coisa, portanto, não se pode considerar o compromisso de compra e venda como um instituto idêntico ou similar ao domínio. Se tivesse em mãos tais poderes, não se poderia falar num direito real do promitente-comprador, uma vez que este já se equipara ao comprador, operando-se a identificação da promessa de venda.

O contrato de compromisso de compra e venda, originariamente, pode ajustar-se ao conceito de contrato preliminar, constituindo uma simples obrigação de fazer, de caráter meramente pessoal, consubstanciada na outorga da escritura definitiva concernente ao bem compromissado, após o pagamento integral do preço.

Ainda segundo Diniz (2002, p. 527), a fim de proteger o bem-estar coletivo e a segurança da ordem social, coibindo essa série de abusos, o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, conferiu ao compromissário-comprador, direito real sobre o lote compromissado, pondo termo às chamadas “arapucas” de venda de imóveis loteados, em prestações, muitas vezes denominadas de “loteamentos fantasmas”. Posteriormente esse decreto foi regulamentado pelo Decreto nº 3.079, de 15 de setembro de 1938, cujo art. 22 estendeu-se às escrituras de compromisso de compra e venda de imóveis não-loteados, os efeitos da referida Lei. Com a Lei nº 649, de 11 de março de 1949, foi efetivamente criado o direito real de promessa de venda, alterando o art. 22 do Decreto-lei nº 58/37, ao dispor em seu art. 1º que “os contratos, sem cláusulas de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não-loteados, cujo preço tem sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma ou mais prestações, desde que inscritos em qualquer tempo, atribuem aos compromissários, direito real, oponível a terceiros, e lhes confere o direito de adjudicação compulsória” (com a modificação introduzida pela Lei nº 6.014, de 27 de dezembro de 1953). Dispõe ainda, o artigo. 25 da Lei nº 6.766/79 que “são irretratáveis os compromissos de compra e venda, Cessões e promessas de Cessões, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros”. Porém, a Lei nº 4.380/64 já havia atribuído eficácia de direito real a promessa de Cessão de compromisso, desde que sem cláusula de arrependimento e com imissão de posse, inscrito o contrato no registro imobiliário (art. 69).

O Código Civil, nos artigos 1.417 e 1.418, consagrou a promessa irretratável de compra e venda devidamente registrada no cartório de registro de imóveis, como um direito real à aquisição do imóvel.

Assim, os compromissários-compradores têm, atualmente, direito real sobre o imóvel comprado, direito a adjudicação compulsória desde que, adimplentes, e desde que tenham os seus contratos registrados no cartório de registro de imóveis, na forma da lei, e, ainda, deverão ser constituídos em mora para que — se não a purgarem — tenham rescindido seus contratos (art. RT, 524:212; CC, art.1.225, VII, 1.417 e 1.418).

3.1 CONCEITUAÇÃO

O compromisso ou promessa irretratável de venda vem a ser o contrato pelo qual o compromitente-vendedor obriga-se a vender ao compromissário-comprador determinado imóvel, pelo preço, condições e modos avençados, outorgando-lhe a escritura definitiva assim que ocorrer o adimplemento da obrigação; por outro lado, o compromissário-comprador, por sua vez, ao pagar o preço e satisfazer todas as condições estipuladas no contrato, tem direito real sobre o imóvel, podendo reclamar a outorga da escritura definitiva, ou sua adjudicação compulsória, havendo recusa por parte do compromitente-vendedor. Do que se infere que esse novo contrato aproxima-se do pré-contrato ou contrato preliminar de venda, porque seu resultado prático é adiar a transferência do domínio do bem compromissado até que o preço seja totalmente pago, diferenciando-se dele porquanto dá lugar à adjudicação compulsória.

O compromisso contém os elementos da compra e venda, mas os contratantes, por conveniência ou oportunidade ou por falta de algum documento necessário, não efetuam, de imediato, o contrato definitivo, não tornando, de logo, efetiva a venda. Não passa de uma venda condicional, em que a conclusão do contrato definitivo poderia ser uma condição jurídica da promessa de venda no sentido de habilitar o promitente-comprador à aquisição do direito real de propriedade. Pois, se a escritura definitiva não for assinada ou suprida por uma sentença constitutiva, o compromissário-comprador não terá título hábil para levar à transcrição, mas nem por isso se pode afirmar a inexistência dos efeitos da promessa.

Deveras tem o compromissário-comprador o direito de se tornar dono do bem que lhe foi prometido, irretratavelmente à venda, sem que haja necessidade de nova declaração de vontade do promitente. Basta pedir ao magistrado a adjudicação compulsória, assim que tiver pago o preço estipulado. (DINIZ, 2002, 529)

3.2 REQUISITOS DO CONTRATO

Embora descrito de maneira sucinta no Capítulo 02 (Contratos), a seguir são descritos os requisitos para o contrato de compromisso de compra venda.

01 — Irretratabilidade do contrato, pela ausência da cláusula de arrependimento — Se houve cláusula expressa permitindo o arrependimento, pode o promitente-vendedor voltar atrás e desfazer o negócio, desde que pague a indenização de perdas e danos sofridos pelo compromissário-comprador. Todavia, pela Súmula 412 do STF, no compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo. Se não constar no compromisso essa cláusula, ou se pactuada a cláusula de irrevogabilidade e inscrito o compromisso no registro imobiliário, o vendedor não poderá arrepender-se, tendo o comprador direito de proceder judicialmente (Decreto-lei nº 58, art. 16) para obter a adjudicação compulsória do imóvel compromissado, havendo recusa da outorga da escritura definitiva. Logo, para que a promessa de venda seja um direito real é imprescindível que não contenha cláusula de arrependimento.

Todavia, a irretratabilidade não obsta a resolução do contrato por inadimplemento, nem sua dissolução por mútuo acordo, de modo que se no contrato de compromisso de venda for colocada uma condição resolutiva com sanção para a inexecução das cláusulas contratuais por parte do compromissário-comprador, não perderá o contrato o caráter de direito real.

02 — Recai sobre o bem imóvel loteado ou não loteado, rural ou urbano, edificado ou não desde que não seja inalienável, uma vez que o Decreto-lei nº 745/69 e a Lei nº 6.014/73 não fazem distinção do decreto nº 58/37 que, no art.11, § 1º, admitiu, em relação aos imóveis loteados, o contrato manuscrito, datilografado ou impresso, e no art. 22 exigiu para os não-loteados, para que pudessem ser registrados e constituíssem o direito real, constassem de escrituras. Atualmente, ante o art. 22 do Decreto-Lei nº 6.014/73, e ante a Lei nº 6.766/79 (com as alterações da Lei nº 9.785/99), esse novo direito real favorece o compromissário-comprador de imóveis, regularmente loteados, como de imóveis de qualquer outra natureza, aplicando-se até as promessas de cessão de compromisso relativo ao imóvel.

03 — Exige-se que o preço seja pago à vista ou em prestação periódica, logo, não é condição para a constituição desse direito real a quitação no ato se o compromissário-comprador comprometeu-se a pagar parceladamente, não poderá, é claro, exigir a escritura definitiva antes do cumprimento integral de sua obrigação, nem pedir ao juiz a adjudicação compulsória. Realmente, prescreve o Art. 15 do Decreto-lei nº 58 que “os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda“, e o Art. 16 (com a redação dada pela Lei nº 6.014/73), que “recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definida no caso do Art. 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória que tomará o rito sumaríssimo”.

04 — É imprescindível a capacidade das partes, porque a realização de sua finalidade, pela assinatura do título translativo, apresenta-se como sua execução, firmando a promessa irretratável de vender certo imóvel, seu proprietário assume desde logo, a obrigação de aliená-lo, momento em que se manifesta seu “jus disponiendi”. Logo, quem se compromete a vender deve ser proprietário do bem compromissado, deve ter sobre ele plena disposição e deve ser capaz. É por isso que ao anunciar a venda do imóvel deverá apresentar à circunscrição imobiliária competente a documentação a que se refere o Art. 1º do Decreto-lei nº 58/37, para que se comprove a legitimidade dos títulos e domínio exibidos. Estando tudo em ordem, o oficial do Registro de Imóveis publicará edital, dando ciência aos interessados do depósito dos documentos. Se não houver qualquer impugnação dentro de 30 dias, a contar da última publicação, o serventuário procederá ao registro. Se surgir contestação, será solucionada pelo juiz competente.

O compromissário-comprador e o promitente-vendedor deverão estar em pleno gozo de sua capacidade civil, ou devidamente representados, de conformidade com a lei.

Essa exigência não se justifica no rigor dos princípios, porque a superveniência da incapacidade não escusa o devedor de cumprir obrigação assumida quando era plenamente capaz. A fim de evitar, entretanto, eventuais impugnações à validade do título translativo, convém que o assine quem represente o promitente-vendedor e, se for o caso, o cônjuge. Há, porém, recurso legal mais prático: a adjudicação compulsória. Evidente que a sentença constitutiva pode ser proferida se sobrevier a incapacidade da parte comprometida a vender. (Gomes apud DINIZ, 2002, p. 532)

Todas as restrições subjetivas existentes para a elaboração de um contrato de compra e venda valem, igualmente, para a promessa irretratável de venda, de forma que o ascendente não poderá estipulá-la com descendente, sem a anuência dos demais, e, se a pessoa for casada, indispensável será a outorga uxória ou marital em todo negócio jurídico que implique alienação do bem imóvel. Logo, como a promessa de venda gera um direito sobre bem imóvel, não poderá faltar, a outorga da mulher do promitente-vendedor, nem a autorização marital, se o bem pertencer à mulher, para que seja válida e eficaz, juridicamente.

05 — É facultado o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis, pois o direito real de promessa de venda só surge à partir dela (CC, Art. 1.417, 2ª parte). Antes da inscrição tem-se mero contrato de promessa de venda, que gera apenas direitos obrigacionais e não reais. Com essa averbação, segundo o Art. 6º, parágrafo único, do Decreto-lei nº 58, o compromissário passará a ter direito real oponível a terceiros, não sendo mais possível a transcrição de qualquer venda posterior, beneficiando outra pessoa. Essa averbação prevalece até que seja cancelada por requerimento das partes contratantes, devido à resolução do compromisso pela transcrição da escritura definitiva e por mandado oficial (Art. 7º) (RT, 409:187, Súmula 621 do STF). Todavia, pela Súmula 239 do STJ, “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. Mas o Novo Código Civil exige o registro para a configuração do direito real à aquisição do imóvel.

Exige a lei que a constituição do compromisso se dê por escritura pública, uma vez que ela é da substância do ato, em todos os contratos translativos de direitos reais sobre imóvel, excetuado o penhor agrícola (CC, art. 108). Entretanto, razões de ordem prática têm levado nossos juízes e tribunais a aceitar sua constituição por instrumento particular, pois a sua insegurança estaria contrabalanceada pela exigência do registro no Ofício de Imóveis, para que o compromissário-comprador adquirisse o direito real. No entanto, com o advento da Lei nº 6.766/79, o compromisso de compra e venda, pelo Art. 26, podia ser feito por escritura pública ou instrumento particular, o mesmo dispondo o Art. 1.417 do Código Civil. De fato, somente se tem a eficácia dos direitos prometidos ou cedidos, seja o instrumento do contrato público ou particular, com seu registro no cartório de registro imobiliário (RTJ, 57:758 e 893). Sem esta formalidade não há que se falar em direito real oponível erga omnes. Sinteticamente, pode-se dizer que o contrato deverá revestir a forma escrita e ser registrado à margem da inscrição do imóvel compromissado. Cabe dizer, ainda, que o contrato de compromisso de compra e venda deverá preencher as cláusulas previstas em lei, relativas ao nome, nacionalidade, estado civil e domicílio das partes; à denominação e situação do imóvel, número e data da inscrição, à descrição do lote, numeração, confrontações e caracteres; ao prazo, preço e forma de pagamento; aos juros sobre o débito em aberto e sobre as prestações atrasadas; à cláusula penal, à declaração da existência de ônus real sobre o imóvel; à indicação da parte a quem cabe o pagamento dos impostos e taxas.

3.3 Abrangência dO CONTRATO DE COMPRA E venda no direito brasileiro

          Como já visto no Capítulo II a compra e venda se dá por meio de contrato bilateral, oneroso e consensual, mediante o qual o vendedor assume a obrigação de transferir bem ou coisa alienável e de valor econômico ao comprador, que por sua vez assume a obrigação de pagar o preço determinado ou determinável em dinheiro. A coisa pode ser corpórea ou incorpórea.

O contrato de compra e venda é o mais importante dos contratos típicos e o mais utilizado pelas pessoas em seu cotidiano.

O contrato, no direito brasileiro, por si só não gera a transmissão do domínio do bem ou da coisa, mas o direito e o dever de realizá-la. Por isso, o artigo 481 do Código Civil brasileiro não diz, como o art. 1,470 do Código Civil Italiano, que o contrato de venda tenha "por objeto a transferência da propriedade de uma coisa". O objeto da obrigação do vendedor é a prestação de dar a coisa e a do comprador à prestação de dar o preço. Nesse sentido, o contrato de compra e venda é meramente consensual, pois a transmissão do domínio ou da propriedade depende de modos específicos, dele decorrentes, mas autônomos (registro do título, para os bens imóveis — Art. 1.245; tradição, para os bens móveis — Art. 1.267, ambos do Código Civil). (LÔBO, 2006)

3O contrato de compra e venda é negócio jurídico bilateral, por excelência, pois resulta de duas manifestações de vontades distintas, ainda que correspectivas. De acordo com Lobo (2006), na tradição brasileira (e portuguesa) a expressão utilizada é ampla, ou seja, "compra e venda", que vem do direito romano, ressaltando a bilateralidade obrigacional, diferentemente de outros países que restringem a denominação a contrato de venda (direito francês, direito italiano) ou a contrato de compra (direito alemão, direito inglês). A Convenção de Viena (1980) adotou a denominação Contrato de Venda de Mercadorias.

Normalmente, a compra e venda correspondem a um contrato de execução instantânea, quando a prestação do comprador sucede à do vendedor, no mesmo instante, mas pode assumir características de contrato de execução duradoura (continuada ou diferida). A execução é continuada em contratos de fornecimento (água, luz, gás), pois a prestação de dar o preço é correspondente ao consumo realizado em cada período medido. É diferida quando o preço determinado é dividido em várias prestações.

O contrato de fornecimento contínuo de coisas é espécie do gênero compra e venda no direito brasileiro, situação que não se modificou com o advento do Código Civil de 2002. O contrato de fornecimento pode ser aberto quanto ao objeto e, sobretudo, quanto à quantidade do que se vai fornecer. Considera-se devido o que seja necessário, no momento do consumo, em quantidade e qualidade. O preço é correspondente ao que efetivamente foi consumido pelo comprador e às alterações decorrentes de mudanças de qualidade, de aplicação de índices de atualização monetária ou de outras circunstâncias que tenham previsão no contrato. Não se considera compra e venda os contratos de fornecimento de serviços. Considera-se compra e venda de coisas genéricas o contrato de fornecimento de coisas fungíveis com prestações sucessivas ou periódicas.

Art. 1.122 — Pelo contrato de compra e venda, um dos contraentes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

A compra e venda reputam-se perfeita desde que haja coisa, preço e consentimento: “res, praetium et consensus”.

Pelo sistema brasileiro, a entrega da coisa não aperfeiçoa o contrato, é ato de execução. O comprador, quando reclama a entrega, o faz com fundamento num contrato já perfeito e acabado.

O mesmo se aplica ao pagamento. Sobre a separação entre os dois momentos, aperfeiçoamento e execução.

A primeira obrigação do vendedor, dando execução ao contrato, é a de transferir o domínio, o que será feito pela tradição da coisa, assegurando ao comprador a posse da mesma (vácua possessio).

Só depois disto é que o comprador adquire o domínio dela.

Antes da tradição, o vendedor está constituído em obrigação de dar e, como ainda é dono, se a coisa perecer, ou deteriorar-se deve se responsabilizar.

Fala o Código do preço em dinheiro. O preço é tão essencial, na compra e venda - como o consentimento das partes e a determinação da coisa.

Se aquelas não estipularam o preço, nem por si mesmas, nem pelos meios permitidos em Lei, a venda é nula.

Não se deve confundir, porém, preço com pagamento, aviso este que não é supérfluo, pois a própria Lei, em certo lugar, fala em preço com o significado de pagamento.

Se o comprador paga em moeda falsa ou dinheiro recolhido, ou cheque sem fundo, preço houve; o que não houve foi pagamento. O vendedor será credor do preço, se não preferir atacar o ato por outros efeitos.

O preço deve ser em dinheiro. Se as partes pactuarem de outro modo, o negócio vale; mas não será compra e venda, pode ser, por exemplo, permuta.

Assim, se alguém convenciona vender um relógio, para receber em pagamento um cavalo, o contrato é de troca ou permuta, não obstante haver sido denominado, ele será de locação de serviços retribuídos com a coisa a ser entregue. Rege-se como locação de serviços.

Em suma: se da convenção inicial resulta que o preço consistirá em coisa, o contrato é de troca; se a substituição é posterior, com o consentimento do vendedor, haverá dação em pagamento.

Porém, são objeto de compra e venda todas as coisas que estão no comércio, corpóreas ou incorpóreas, desde que existam no momento da venda.

O contrato de compra e venda é bilateral, porque vincula ambas as partes. E é cumulativo, porque a intenção de cada uma é receber tanto quanto dá.

O desequilíbrio das prestações resultante da inexperiência de uma das partes, ou da visão é clarividência da outra, dando como resultado uma fazer um bom negócio, e a outra um mau negócio, não anula a venda, ainda que a diferença seja muito grande.

Aliás, o negócio pode ser objetivamente mau, porém, bom subjetivamente, ou seja, vantajoso para quem o realizou em virtude de circunstância especial.

O desequilíbrio das prestações não é motivo autônomo para anular.; poderá, sim, ajudar a convencer que houve erro, dolo ou coação.

O contrato de compra e venda (exceto de imóveis) é consensual, porque o seu aperfeiçoamento só depende do consentimento das partes.

A entrega da coisa é ato executório, o que supõe contrato anteriormente perfeito.

Todavia, a venda do imóvel não é contrato consensual, porque o consentimento recíproco, qualquer que seja o valor, deve ser outorgado por uma forma imposta por lei, ou seja, por escrito, o que, aliás, é imprescindível para a obtenção da transcrição, que é a tradição solene, e assinala o momento da transferência do domínio.

Ainda mesmo que haja provas irrecusáveis, inclusive a confissão das partes, de que o negócio se fez, a venda é inexistente se não tiver sido reduzida a escrito. A compra e venda é ainda contrato oneroso, uma vez que onera ambas as partes, oneroso não será o mútuo com juros, uma vez que o ônus está de um lado, conseqüência inaceitável.

Interessante se faz examinar a questão relativa ao direito do comprador, de exigir a própria coisa (execução in natura). Pela compra e venda não se transfere o domínio; o vendedor assume a obrigação de fazer, em ato posterior, ou seja, no momento da execução do contrato.

O aperfeiçoamento deste verifica-se desde que haja acordo sobre a coisa e o preço. Fase anterior ao pagamento e a entrega da coisa.

Na maioria dos casos a entrega da coisa é imediata; e ao espírito desprevenido dos que não analisam os fatos jurídicos passa despercebida a existência de dois momentos sucessivos: a compra e venda e a sua execução.

A compra e venda geram direitos para as partes, o de exigir o preço e o de exigir a coisa, ambos direitos pessoais, direitos de crédito.

No Brasil, o sistema é o de venda obrigatória, pela qual o vendedor promete transferir o domínio. E só depois, isto é, quando a venda passa para a fase executória, é que, pela tradição, o comprador se torna proprietário. E o contrato é um ato jurídico, com o acréscimo do seu elemento específico: o acordo de vontades, seja ou não, regulado de modo especial pela lei.

3.4 Efeitos Jurídicos

De acordo com Diniz (2002), o compromisso de compra e venda passa a produzir os seguintes efeitos depois de inscrito:

1. Oponibilidade “erga omnes” — porque todo direito real é oponível a terceiros, perdendo o proprietário o poder de dispor do bem compromissado, pois sobre ele se liga, imediatamente, o direito do compromissário-comprador de torná-lo seu, uma vez pago integralmente o preço avençado. É, portanto, oponível “erga omnes” por haver unido a ele um direito de aquisição e porque sua disposição está limitada em proveito do credor.

2. Transmissibilidade aos herdeiros — por morte do compromissário-comprador ou do promitente vendedor.

3. Direito de seqüela — pois, uma vez que o compromisso de compra e venda está vinculado ao imóvel, o compromissário-comprador tem o poder de buscá-lo onde quer que se encontre. Logo, se o imóvel tiver sido vendido a terceiros após a inscrição da promessa irretratável de venda, o adquirente o recebe onerado, e a ele é oponível o direito de receber a escritura.

4. Imissão de posse — mesmo tendo o domínio em nome do promitente-vendedor, podendo usar e gozar do imóvel, responsabilizando-se pelas obrigações que gravam o imóvel, fiscais ou civis.

5. Cessibilidade da promessa — porque é um direito transferível, valendo a cessão dos direitos do compromissário-comprador a terceiros, independentemente do consentimento do vendedor, ficando, contudo, solidário com o cessionário perante aquele; entretanto, se houver a anuência do promitente-vendedor, não há tal solidariedade passiva.

Terá eficácia real, a promessa de cessão de direitos, se for efetivada por instrumento público ou particular, levada à registro e averbada à margem da respectiva inscrição.

6. Purgação de mora — quando o devedor for notificado judicialmente ou por meios dos Cartórios de Títulos e Documentos e do Registro de Imóveis, desde que nela constituído, quando em atraso das prestações vencidas e não pagas, pelo prazo de 30 dias, em se tratando de imóvel loteado (Decreto-lei nº 58/37, Art. 14; Lei nº 6.766/79, Art. 32) e de 15 dias, se o imóvel for não-loteado (Decreto-lei nº 745/69, Art. 1º).

7. Adjudicação compulsória (CC, Art. 1.418), em caso de recusa da entrega do imóvel comprometido ou de outorga da escritura definitiva, ou na hipótese de imóvel ter sido alienado a terceiros e, havendo pago totalmente o preço estipulado, ocorrendo quaisquer dos casos acima apontados, o compromissário-comprador munido da promessa inscrita poderá propor a ação de adjudicação compulsória, notificando o vendedor (em contrário, Súmula 239 do STJ) a lhe outorgar a escritura no prazo de 10 dias; se contudo, o promitente-vendedor nada alegar nesse decêndio, o magistrado adjudicará ao requerente o imóvel compromissado, do bem objeto do negócio.

8. Não há resolução do contrato por sentença declaratória de falência de qualquer das partes.

3.5 Execução dO compromisso particular de venda E compra

A execução do contrato de promessa irretratável de venda cumpre-se de dois modos:

1. Pela escritura definitiva — que não é instrumento de outro negócio, mas a forma de um ato devido que expressa o cumprimento de obrigação, oriunda de contrato no qual o intento negocial das partes foi definido e a sua atribuição patrimonial, determinada. Nessa escritura, a vinculação do contrato de compromisso de venda patenteia-se como seqüência necessária de tal modo que, por exemplo, se entre o momento da conclusão da promessa e da assinatura do instrumento público definitivo se der o casamento do promitente-vendedor, a outorga uxória não será exigível, nem lhe assiste o direito de alegar anulabilidade da venda sob o fundamento de que faltou tal outorga.

2. Pela sentença constitutiva de adjudicação compulsória — que ordena a incorporação do imóvel compromissado ao patrimônio do compromissário-comprador, servindo de título translativo. Obtém-se a execução de compromisso de venda por esse modo, mediante processo especial e se o compromitente se recusar a outorgar a escritura definitiva de compra e venda, mesmo tendo recebido o preço avençado na sua íntegra. Substitui-se nesse caso, a escritura pela sentença ou carta de adjudicação com iguais efeitos.

3.6 Extinção do compromisso particular de venda E compra

Dá-se a extinção do Compromisso Particular de Venda E Compra:

1. Pela execução voluntária do contrato — pois a transcrição da escritura definitiva acarreta o cancelamento da averbação.

2. Pela execução coativa ou compulsória — com inscrição da carta de adjudicação no registro imobiliário.

3. Pelo distrato ou dissolução por mútuo consentimento — em que as partes voluntariamente, por qualquer razão, resolvem tornar sem efeito a promessa, voltando tudo ao estado “a quo”, procedendo-se ao registro de tal instrumento, para que o promitente-vendedor possa dispor livremente do imóvel que era objeto do compromisso.

4. Pela resolução — sendo necessário observar que ela não poderá ser feita sem a intervenção judicial. De forma que nenhuma das partes poderá, unilateralmente, considerar rescindido o compromisso havendo inexecução da outra; deverão pedir sua resolução, já que, sem sentença resolutória o contrato não se dissolverá. A causa mais comum de resolução é a mora do compromissário no pagamento das prestações periódicas em que se divide o preço, desde que o comprador não se utilize dos favores do art. 14 do Decreto-lei nº 58/37 ou do Art. 1º do Decreto-lei nº 745/69, referente à purgação da mora, conforme o imóvel seja loteado ou não. Assim sendo, 30 dias depois de constituído em mora o devedor (Decreto-lei nº 58, Art. 14), rescindindo estará o contrato, operando, conseqüentemente, a devolução ao devedor das prestações que pagou, acrescidas dos juros estipulados, e o ressarcimento dos danos causados ao vendedor, prefixado em cláusulas penal obrigatória. A fim de que não haja enriquecimento ilícito do vendedor é que se exige a restituição de tudo que foi pago pelo compromissário-comprador e a restituição da posse do imóvel, sob pena de sofrer ação de reintegração de posse. A devolução das prestações e a efetivação da cláusula penal demandam intervenção judicial, bem como para a apuração da culpa na inexecução, tanto assim que a lei estabeleceu o prazo de 30 dias para a “emendatio morae” (RT, 514:200, 488:199, 522:132, 545:273, 544:145), em se tratando de bem imóvel loteado.

Deve, ainda, o compromissário-comprador restituir a posse do imóvel, pois se não o fizer o compromitente-vendedor intentará ação de reintegração para reavê-lo.

5. Pela impossibilidade superveniente — como a destruição total do imóvel compromissado ou a desapropriação. Tal impossibilidade deverá ser oriunda de caso fortuito ou força maior.

6. Pelo vício redibitório.

7. Pela evicção.

Dissolvido o vínculo oriundo do compromisso por qualquer dessas circunstâncias, extingue-se o direito real pelo cancelamento de seu registro (Lei nº 6.766/79, Art. 36).

Em anexo, um modelo de contrato é apresentado.

CONCLUSÃO

A compra e venda é um dos mais antigos tipo de contrato de nossa civilização, devendo ter advindo, ou ser mais novo, apenas que o contrato da troca ou permuta que era feito deste os tempos remotos, antes mesmo de haver a moeda como forma de pagamento.

Para nortear a compra e venda entre particulares, principalmente em nossa sociedade moderna, onde o “fio de bigode” ou a “palavra” não vale mais nada, pois, muitas vezes as pessoas sequer cumprem o que foi contratado e firmado por escrito, imaginem então, se não houvesse um contrato formal para nortear as relações, principalmente no caso do contrato de compra e venda, que certamente é o mais utilizados em nossos dias - seria um verdadeiro caos. Foi pensando nisto que nossos legisladores elaboraram regras contratuais, sendo que muitas delas foram tratadas nesta monografia, porém, devido a grande extensão e abrangência do tema “compromisso particular de venda e compra de imóveis”, seria impossível apenas neste trabalho esgotar o assunto, portanto, este trabalho não pretendeu ser completo e não sendo possível abordar tudo, obviamente não será possível dirimir todas as dúvidas que norteiam o tema, mas por outro lado, espero ter abordado os tópicos principais e de forma simples, elucidado o tema.

O Compromisso Particular de Compra e Venda de Imóveis é um assunto muito amplo e possui algumas observações a serem consideradas para que o mesmo se efetue com segurança e garantia para as partes, o que foi amplamente abordado neste trabalho.

BIBLIOGRAFIA

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ACQUAVIVA, Marcus Cláudio. Constituição da República Federativa do Brasil. Vademecum Universitário de Direito: Jurídica Brasileira, 2004.

ACQUAVIVA, Marcus Cláudio. Lei 10.406 de 10 de Janeiro de 2002. Vademecum Universitário de Direito: Jurídica Brasileira, 2004.

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DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. v. 4. 17 ed. São Paulo: Saraiva, 2002.

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VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil. vol. I. 1ed. São Paulo: Atlas, 2002.

VENOSA, Sílvio de Salvo. vol. IV. 4 ed. Direito civil. São Paulo: Atlas, 2004.

anexo

COMPROMISSO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL

Os signatários, de um lado como PROMITENTES VENDEDORES: ROGÉRIO JOÃO DA SILVA, brasileiro, analista sênior de manutenção, portador do documento de identidade RG. SSP/SP 20.888.333-5 e CPF 250.950.458-60, casado sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6.515/77, com SIMONE MARIA DA SILVA, brasileira, assistente de vendas, portador do documento de identidade RG. SSP/SP 33.567.789-X e CPF 260.960.860-60, residentes e domiciliados nesta cidade de Limeira/SP à Rua José Paolilo nº 425, Na Chácara Antonieta, CEP: 13.484-495, daqui em diante denominados simplesmente de VENDEDORES.

E de outro lado como COMPROMISSÁRIO COMPRADOR: EDUARDO DE ALMEIDA, brasileiro, divorciado, protético, portador do documento de identidade RG. SSP/SP 15.200.300-4 e CPF 150.550.630-31, residente e domiciliado nesta cidade de Limeira/SP à Rua Prudente de Moraes nº 895, na Vila São João, CEP: 13.480-738, daqui em diante denominado simplesmente de COMPRADOR.

Ambos têm justo e contratado entre si a venda e compra, “ad corpus” do seguinte imóvel:

“Apartamento sob nº 88 (oitenta e oito), localizado no 8º andar, do Condomínio Caribbean Residence Club Bahamas, com frente para a Rua José Paolillo nº125, na Chácara Antonieta, nesta cidade de Limeira/SP, melhor descrito e caracterizado em sua matricula 83.083 junto ao 2º Cartório de Registro de Imóveis local e com inscrição junto à Prefeitura Municipal de Limeira/SP sob o nº 3383.075.063”.

A negociação será feita mediante as cláusulas e condições a seguir:

1. Os VENDEDORES são legítimos proprietários e possuidores do imóvel ora negociado, o qual, segundo os VENDEDORES se encontra quitado, livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos, gravames, dívidas de qualquer natureza, arrestos, sequestros, ações reais ou pessoais, reipersecutórias, litígios, penhoras e hipotecas (legais, convencionais ou judiciais), em fim, totalmente livre de ônus reais, fiscais, e outros judiciais ou extrajudiciais.

   1. Fica acordado entre as partes que o imóvel, objeto desta negociação, está sendo negociado no caráter “ad corpus”, e também no estado de conservação que se encontra no momento.

2. Todos os impostos, taxas, energia elétrica, ou quaisquer outros débitos incidentes sobre o imóvel até a entrega das chaves, seja do poder público ou particular, será sob a responsabilidade única e exclusivamente dos VENDEDORES, dessa forma, partir do dia seguinte de estar na posse, todos os impostos e taxas e contas de consumo de água e energia, serão de obrigação do COMPRADOR. Qualquer valor não pago, ou pago a menor porquanto estiver o imóvel em nome dos VENDEDORES, caso tenham de ser cobrados via administrativa ou judicial, sobre tais incorrerá juros de um porcento ao mês, multa de 10% (dez porcento) bem como honorários advocatícios de 10% (dez porcento).

3. O preço certo e ajustado da presente transação fica estabelecido em R$ 310.000,00 (Trezentos e dez mil reais), que será pago, pelo COMPRADOR, em favor dos VENDEDORES, da seguinte forma e condição:

3.1 –R$ 3.000,00 (Três mil reais) nesta data, mediante a assinatura deste, através de transferência bancária a ser realizada no Banco Itaú, Agência 5786 C/Corrente 0604-2 em nome de Rogério João da Silva, CPF 250.950.458-60;

3.2- R$ 59.000,00 (Cinquenta e nove mil reais) até a data da assinatura do instrumento particular com caráter de escritura pública junto à Instituição Financeira de escolha do COMPRADOR, através de transferência bancária a ser realizada no Banco Itaú, Agência 5786 C/Corrente 0604-2 em nome de Rogério João da Silva, CPF 250.950.458-60 e;

3.3 – R$ 248.000,00 (Duzentos e quarenta e oito mil reais) em até 90 (noventa) dias a partir desta data, através de recursos de FGTS e/ou Financiamento a ser pleiteado junto Instituição Financeira de escolha do COMPRADOR.

3.3.1- Se por motivo de força maior não for liberado e/ou aprovado o crédito em favor do COMPRADOR ou ainda não for aprovado o imóvel, ora negociado e/ou, se o valor da avaliação que será realizada pela engenharia da Instituição Financeira de escolha do COMPRADOR não for o suficiente para que possa ser pleiteado o valor do financiamento pretendido pelo COMPRADOR, o negócio será desfeito sem prejuízo ou ônus a nenhuma das partes.

3.3.2- Todo o processo de financiamento será sob a responsabilidade e custas, única e exclusivamente do COMPRADOR, inclusive, engenharia/vistoria a ser realizada pelo engenheiro Instituição Financeira de escolha do COMPRADOR, ITBI junto a prefeitura municipal local, registro do contrato de financiamento junto ao 2º Cartório de registro de imóveis local e demais custas necessárias para conclusão do processo de financiamento.

4. A posse do imóvel ora negociado, em favor do COMPRADOR dar-se-á em até 45 (quarenta e cinco) dias após a data da assinatura do Instrumento Particular com caráter de Escritura Pública junto à Instituição Financeira de escolha do COMPRADOR, e o imóvel deverá ser entregue no mesmo estado que se encontra no momento.

4.1- COMPRADOR obriga-se a providenciar e comprovar expressamente, no prazo máximo e impreterível de 30 (trinta) dias, contados da data do recebimento das chaves e da posse do imóvel ora negociado, a mudança da titularidade junto aos órgãos competentes, no que diz respeito aos tributos, taxas, tarifas, contribuições e quaisquer outros encargos que incidam sobre o imóvel objeto neste instrumento, sob pena de, não o fazendo, responder, por perdas e danos e prejuízos eventualmente causados aos VENDEDORES.

5. O presente contrato particular obriga em todas as cláusulas e condições, tanto os VENDEDORES, como o COMPRADOR, bem como seus herdeiros e sucessores.

6. A comissão sobre a intermediação e venda deste imóvel, em favor de Aline Aparecida de Pereira – CRECI/SP 123.456, no valor equivalente à 6% (seis por cento) desta negociação, será assumida e paga pelos VENDEDORES, em até 3 (três) dias uteis após ser liberado o valor descrito na clausula 3.3 deste compromisso particular, pagamento este que deverá ser realizado através de transferência bancária a ser realizada no Banco Inter, Agência 0001, Conta Corrente 123.567.890-1 em nome de Aline Aparecida de Oliveira, CPF: 123.693.879-12 .

7. As cláusulas e condições firmadas neste instrumento particular são irrevogáveis e irretratáveis, não se rescindindo o presente em hipótese alguma, a não ser e tão somente pelos motivos descritos nas clausulas 3.3.1 e 8, logo abaixo.

8. Em caso de arrependimento, ou descumprimento de quaisquer das cláusulas e condições pactuadas neste Compromisso Particular, a parte culpada, deverá pagar em favor da parte inocente, a título de multa contratual, o valor equivalente a 10% (dez por cento) desta negociação, além do dever legal de restituir toda e qualquer despesa e prejuízos a que der causa e ainda, a parte culpada ficará cumulativamente com eventuais encargos advocatícios de 10% na fase amigável e de 20% na fase judicial, além, da obrigatoriedade do pagamento da comissão do corretor que intermedia esta negociação, conforme descrita na clausula 6 (seis) deste compromisso particular.

8.1- Estabelecem os contratantes que antes do ingresso com o ajuizamento de qualquer ação judicial serão esgotadas toda a possibilidade de acordo.

8.2- Todas as notificações extrajudiciais, intimações e citações relativas ao presente instrumento serão encaminhadas para os endereços fornecidos no preâmbulo deste contrato, dando-se como válidas e perfeitas e acabadas.

9. As cláusulas e condições firmadas neste instrumento particular foram cuidadosamente lidas pelas partes antes de assinadas, e quaisquer outras cláusulas, condições ou mesmo entendimentos anteriores, verbais seja a que título for, ou qualquer modificação ou deliberação não surtirá qualquer efeito, salvo se firmados por escrito e com a assinatura das partes envolvidas nesta negociação e do corretor que intermedia esta negociação.

Elegem o FORO da comarca de LIMEIRA/SP, com renúncia de qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para nele serem propostas e dirimidas as questões que possam surgir deste compromisso particular.

E por estarem justas e contratadas, assinam o presente, em quatro páginas, na presença de duas testemunhas, em três vias de igual teor e forma.

Limeira, 02 de outubro de 2023.

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ROGÉRIO JOÃO DA SILVA SIMONE MARIA DA SILVA

(vendedor) (vendedora)

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EDUARDO DE ALMEIDA

(comprador)

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ALINE APARECIDA PEREIRA

(corretora de imóveis)

TESTEMUNHAS:

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Nome: Nome:

Doc. Doc.

COMPROMISSO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL URBANO

Os signatários, de um lado como PROMITENTES VENDEDORES: ANTONIO DA SILVA, engenheiro mecânico, portador do RG 21.875.199 SSP/SP e do CPF 987-536-777-01, casado no regime da comunhão parcial de bens na vigência da Lei 6.515/77, com MARIA DA SILVA, do lar, portadora do RG 12.456.987 SSP/SP e do CPF 777.666.777-11, ambos brasileiros, residentes e domiciliados nesta cidade de Limeira/SP, à Rua Limeira n° 80 no Residencial Anhanguera, adiante denominados simplesmente de VENDEDORES.

E de outro lado, como COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES: PEDRO DE SOUZA, pintor, portador do RG 555.891.987 SSP/SP e do CPF 111.222.333-44, casado no regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6.515/77, com SILVIA DE SOUZA, secretaria, portadora do RG 852.963-789 SSP/SP e do CPF 888.999.000-11, ambos brasileiros, residentes e domiciliados nesta cidade de Limeira/SP, à Rua São Pedro n° 200 no Jardim Brasil, adiante denominados simplesmente de COMPRADORES.

As partes maiores e capazes, de livre e espontânea vontade, têm justo e contratado entre si, o presente compromisso de venda e compra, regido pelas cláusulas e condições a seguir:

DO OBJETO: “Imóvel residencial (CASA), localizada nesta cidade de Limeira/SP, à Rua Ipê n° 200, no Loteamento Residencial Jardim Floresta, com 360,00m2 (Trezentos e sessenta metros quadrados) de terreno e com 225m2 (duzentos e vinte e sete metros quadrados) de área construída, melhor descrito e caracterizado em sua matrícula 40.618, junto ao Cartório da Primeira Circunscrição Local.”

1. Os VENDEDORES são legítimos proprietários e possuidores do imóvel ora negociado, o qual foi adquirido através de compra feita em 13/08/2009 de Antonio Pedro da Silva, inscrito no CPF 159.753.852-96 e de sua esposa Maria da Penha Silva, inscrita no CPF 100.200.300-40, conforme escritura pública de venda e compra lavrada nas folhas 198 e 199 do livro 710, junto ao Primeiro Tabelião de Notas Local.

2. Todos os débitos incidentes sobre o imóvel, seja do poder público ou particular, incidentes sobre o imóvel até a sua efetiva entrega, será de responsabilidade exclusiva dos VENDEDORES.

3. O preço da presente venda e compra é de R$ 150.000,00 (Cento e cinquenta mil reais), que será pago em quatro parcelas, através de crédito bancário na conta dos VENDEDORES, no Banco Real, agência 0288 e conta corrente 9.852-9, conforme valores e vencimentos abaixo descritos:

   1. R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), nesta data, a título de sinal e princípio de pagamento;

   2. R$ 25.000,00 (Vinte e cinco mil reais) no dia 09 de julho de 2010;

   3. R$ 25.000,00 (Vinte e cinco mil reais) no dia 09 de setembro de 2010;

   4. R$ 50.000,00 (Cinquenta mil reais) no dia 09 de outubro de 2010.

4. Caso os pagamentos não sejam efetuados em seus respectivos vencimentos, os mesmos deverão ser pagos acrescido de uma multa equivalente a 10% (dez por cento) do valor da parcela, mais juros de mora de 3% (três por cento) ao mês.

5. Caso ocorra atraso superior a 60 (sessenta) dias no pagamento de quaisquer das parcelas, ensejará no cancelamento da compra por parte dos COMPRADORES, ficando os VENDEDORES desobrigados de restituir-lhes os pagamentos realizados a título de sinal (3.1), retendo-o a título de multa contratual.

6. Após todos os pagamentos serem efetuados, deverá ser feita a transferência do imóvel junto ao cartório, sendo que as despesas com a escritura e eventuais certidões serão suportadas pelos COMPRADORES.

7. Os COMPRADORES entrarão na posse do imóvel, quando da quitação de todas as parcelas descritas na cláusula três, ou seja, após efetuar o pagamento integral desta compra, devendo receber as chaves quando da outorga da escritura em seu favor junto ao cartório de notas local.

8. O imóvel deverá ser entregue pelos VENDEDORES no mesmo estado em que ele se encontra no momento, inclusive com os armários embutidos dos três dormitórios, com armários e gabinetes da cozinha, gabinetes e box nos dois banheiros, com os ventiladores de tetos das duas salas, com todas as torneiras e lustres existentes no imóvel, enfim, com tudo o fizer parte integrante do imóvel, principalmente o que estiver embutido, respondendo estes, por quaisquer alteração ou dano ocorridos posteriormente a esta data.

9. Por força deste Instrumento Particular, tanto os VENDEDORES como os COMPRADORES, bem como seus herdeiros e sucessores, obrigam-se ao cumprimento de todas as cláusulas e condições ora pactuadas.

10. A comissão sobre a intermediação e venda deste imóvel a favor do Sr. Lúcio Benedito de Oliveira, inscrito no CRECI sob n° 66.978, no valor de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais), equivalente a 5% (cinco por cento) do valor desta venda, deverá ser paga pelos VENDEDORES, sendo 50% (cinquenta por cento) deste valor, neste ato, e o saldo quando do recebimento da parcela com vencimento em 09/10/2010, e o não pagamento no prazo ora estipulado, ensejará nas mesmas sansões (multa e juros) da cláusula quatro.

11. As partes pelo presente, se submetem às cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade, não se permitindo a rescisão do presente contrato a não ser e tão somente pelo não pagamento, conforme estipulado na cláusula cinco.

12. As cláusulas e condições firmadas neste instrumento particular foram cuidadosamente lidas pelas partes antes de assinadas, e quaisquer outras cláusulas, condições ou mesmo entendimentos anteriores, verbais seja a que título for, ou qualquer modificação ou deliberação não surtirá qualquer efeito, salvo se firmados por escrito e com a assinatura das partes envolvidas.

13. Elegem o foro da comarca de Limeira/SP, para qualquer procedimento judicial oriundo deste compromisso, com expressa renúncia de outro qualquer, por mais privilegiado que seja.

E por estarem assim, justas e contratadas, as partes assinam o presente Compromisso Particular, em três vias de igual teor e forma, para um só efeito, na presença de duas testemunhas.

Limeira, 27 de Fevereiro de 2013.

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ANTONIO DA SILVA MARIA DA SILVA

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PEDRO DE SOUZA SILVIA DE SOUZA

TESTEMUNHAS

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LÚCIO BENEDITO DE OLIVEIRA JOSÉ DE SOUZA E SILVA

CPF 444.333.222-11 CPF 777.888.999-01

1. ‘‘A ficção da lei, todavia, opera como se fosse verdade — tantum operatur fictio in casu fictu quantum veritas in casu vero — e gera conseqüências jurídicas, como se aqueles objetos, móveis por sua natureza, fossem imóveis. Exemplo característico dessa afirmativa encontra-se no seguinte aresto do Tribunal de São Paulo (RT, 175/340). O dono de um curtume, querendo aliená-lo e no intuito de pagar menor tributo por ocasião da venda, dispôs separadamente dos maquinismos e do imóvel. Sobre a venda dos primeiros pagou apenas o Imposto de Vendas e Consignações (mais reduzido), pagando a sisa tão-só sobre o preço do prédio. Reclamou a Fazenda Pública o pagamento da sisa também sobre o preço dos maquinismos, alegando que, nos termos do art. 43, III, estes eram imóveis por destinação do proprietário, sujeita portanto, sua alienação, ao pagamento do imposto de transmissão inter vivos. Tal razão foi acolhida pela Corte. Outro julgado aplica a regra do art. 45 do Código anterior, embora se trate de hipótese parecida com a primeira (RT, 116/183). Um industrial, desejando desfazer-se de sua indústria, desmontou suas máquinas e as vendeu. Ainda aqui a Fazenda Pública reclamou o imposto de sisa, alegando tratar-se de imóvel por acessão intelectual. O Tribunal repeliu sua demanda, entendendo que, desmontadas, as máquinas readquiriram a qualidade de móveis, não estando, portanto, sujeitas àquele tributo’’ (op. Cit. 32ª ed., vol I, p. 124/125).︎