Observa-se ordinariamente nos contratos de compra e venda de imóveis na planta, entabulados entre consumidores e construtoras/incorporadoras, a previsão de cláusula contratual responsabilizando o consumidor pelo pagamento de IPTU e condomínio desde a assinatura do contrato, mesmo antes da imissão na posse. Mas será adequada tal imposição?
O tema é comum em debates nos tribunais estaduais, sendo que, já foi objeto de julgamento por inúmeras vezes no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, que se posiciona pela abusividade de tal imposição, vejamos a seguinte decisão:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. CABIMENTO. TAXA CONDOMINIAL. IMPOSTOS. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS COMPROVADOS. REVISÃO. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. No caso, é devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente. Precedentes.
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de ser abusiva a cláusula que transfere as despesas de condomínio e IPTU ao adquirente do imóvel que ainda não tenha sido imitido na posse do bem.
4. Na hipótese, rever a conclusão do acórdão recorrido quanto à existência de danos morais indenizáveis demandaria o revolvimento do contrato e do contexto fático-probatório dos autos, procedimentos vedados em recurso especial em virtude da incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.
5. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional. Precedente.
6. Agravo interno não provido.
(AgInt no AREsp n. 1.570.780/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/3/2020, DJe de 13/3/2020.)
Em suma, considerando que, o comprador não foi imitido na posse, mantendo a vendedora o domínio sobre o imóvel, é claramente abusiva a cláusula que impõe ao comprador a responsabilidade pelo pagamento. O entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça tem sido replicado também na esfera estadual.
No que diz respeito aos valores cobrados indevidamente, decorrentes da imposição de pagamento de IPTU e taxa de condomínio, por tratar de relação de consumo, torna-se aplicável o Código do Consumidor, que estabelece a necessidade de devolução nos seguintes termos:
Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça.
Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.
É interessante ressaltar que, consoante a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça nos Embargos de Divergência no REsp 1413542/RS, caso o pagamento dos valores tenha sido efetivado, bem como a cobrança seja identificada como contrária a boa-fé objetiva, ou seja, observada a deslealdade e quebra de confiança, independentemente da intenção da construtora/incorporadora, a devolução dos valores cobrados, deverá ser feita em dobro.
