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Entenda a decisão do STF sobre lei que permite a retomada de imóveis financiados em caso de não pagamento
Em julgamento concluído nesta quinta-feira (26), o Supremo Tribunal Federal entendeu que a Lei 9.514/1997, vigente há 26 anos, não viola princípios constitucionais.
O Supremo Tribunal Federal (STF) manteve a validade de uma lei que, há 26 anos, autoriza bancos ou instituições financeiras a retomar um imóvel financiado, em caso de não pagamento das parcelas, sem precisar acionar a Justiça. A decisão ocorreu na sessão Plenária desta quinta-feira (26), na análise o Recurso Extraordinário (RE) 860631, com repercussão geral (Tema 982).
A Lei 9.514/1997 prevê a execução extrajudicial nos contratos com a chamada alienação fiduciária. Nessa modalidade, há uma cláusula no contrato celebrado entre a instituição financeira e o cliente que diz que, até pagar todo o valor do financiamento, ele ocupará o imóvel, mas o banco será o proprietário e poderá retomá-lo em caso de falta de pagamento. Esse procedimento, previsto na lei, portanto, não é uma novidade e já era realizado desde a publicação da norma, em 1997.
No julgamento do recurso, o Supremo apenas firmou o entendimento de que a regra não viola os princípios do devido processo legal e da ampla defesa, pois o cidadão pode acionar a justiça caso se sinta lesado em seus direitos.
A Lei 9.514/1997 trata do "Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel". Alienação fiduciária, de forma simples: há empréstimo de valor (dinheiro), por instituição bancária, para alguma pessoa comprar um bem (imóvel). O imóvel "comprado" pela pessoa (devedora), na realidade, o imóvel é de quem emprestou (credor). Quem "comprou" o imóvel (devedor) possui a posse direta, mas a posse indireta do imóvel é do credor. Similarmente, sobre posse, na Lei do Inquilinato, a posse direta é do inquilino, enquanto a posse indireta é do locador. Apesar da posse indireta do imóvel, o "dono do imóvel" é o locador. No término do contrato de locação, a devolução do imóvel ao locador pelo locatário. As quitações mensais (aluguéis) permitem o locatário ter a posse direta e usufruir do bem como quiser (Art. 23, da LEI Nº 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991).
Tanto no contrato de locação (LEI Nº 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991) quanto na alienação fiduciária (LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997) há liberdades das partes em contratar — consensual, oneroso, bilateral, solene. Pagar todos os aluguéis durante o contrato de locação, não dá direito ao locatário, no final do contrato de locação, de ter a posse, pois o imóvel está registrado no nome do locador (matrícula do imóvel). No caso da alienação fiduciária, quem emprestou (fiduciante, a instituição bancária) não terá a posse do imóvel caso o fiduciário — quem pegou empréstimo — honre com todos os pagamentos.
Por questões históricas, sociológicas, econômicas e políticas, a "Casa Própria" é um sonho, pós-morte (o céu é o paraíso). Nem mesmo quem paga o IPTU tem direito absoluto sobre o terreno — deixe de pagar para o Estado agir (tomar). Questões históricas, sociológicas, econômicas e políticas, os latifundiários e suas terras improdutivas. Ter terreno é ter poder: poder de esperar o terreno valorizar; de alugar. Assim, ter terreno é poder viver de aluguéis e ter "menos" trabalho, no sentido de esforço físico. Aliás, como dizia Sigmund Freud, a espécie humana é indolente, ou seja, por forças internas (instintos), por forças externas (intempéries, animais não humanos), a humanidade age, evolui — o que é "evolução"? Pois bem, todo os sistema jurídico brasileiro sempre foi para proteger os bens jurídicos. Todos? Não. O bem jurídico tutelado de maior valor no Direito brasileiro é a vida humana? Não! Escravidão, legítima defesa da honra e o feminicídio, abuso de poder, racismo estrutural, povos indígenas massacrados etc. A CRFB de 1988 trouxe um novo olhar sobre a pessoa humana, após os Anos de Chumbo (1964 a 1985). Mas não quer dizer que a pessoa humana é o bem supremo no ordenamento jurídico brasileiro. A construção ideológica da "liberdade" é para sonhar. No caso da "Casa Própria", não é possível dizer que há liberdade de contratar quando quem tem, tem poder de escolha. Pensemos, quantos brasileiros possuem imóvel próprio? Quantos brasileiros possuem mais de um imóvel próprio? Quantos brasileiros possuem imóvel no valor de R$ 300.000,00 (trezentos mi reais)? E R$ 300.000,00 não é fácil de ter. Aprofundo-me. Quantos afrodescendentes residem dignamente , isto é, com infraestrutura (água potável, água canalizada, esgoto canalizado, coleta de lixo doméstico, iluminação pública, pistas de rolamento asfaltadas, calçadas existentes)?
A receita de bolo não é boa. Aliás, é boa para alguns clientes. E existem clientes, os que podem pagar mais, os que não podem pagar muito e os que nada podem pagar. No último caso, o "Lar Doce Lar" dos logradouros públicos. Claro, até o momento de se construírem objetos arquitetônicos "Xô morador de rua". É a Arquitetura Hostil, pela desumanização de alguns brasileiros e brasileiras e o regozijo de poucos e poucas.
Concordo, e quem não concorda, com quem empresta deve reaver o valor. Do contrário, não há mais empréstimos? Errado. Empréstimos tornaram-se o "grande negócio". A facilidade de emprestar, sem a burocracia estatal, a liberdade de contrair empréstimos, os juros bancários dignos de monarca — empresto, mas a sua vida é minha, ou seus bens. A liberdade de pegar empréstimo é uma doce ilusão. Ricos ficam mais ricos, pobres ficam miseráveis, os miseráveis podem vender os seus órgãos para sobreviverem, ou trabalharem conjuntamente com os pobres, como escravos libertos (trabalho análogo ao escravo).
Pandemia de 2020. Nenhum funcionário público deixou de perceber remuneração ou subsídio. A pandemia trouxe enormes prejuízos econômicos para o Estado brasileiro e para outros Estados — realisticamente, para seres humanos. Estado é mito, não adoece, não morre. A não ser por uma ficção jurídica.
As instituições bancárias, as vastas empresas de empréstimos, a vida a crédito. O saudoso Zygmunt Bauman já alertava, em sua obra Vida a Crédito, sobre o endividamento antes mesmo de nascer. Ainda que seja legal, a decisão do STF sobre a retomada de imóvel financiado em caso de não pagamento, ainda que seja positivado no ordenamento jurídico brasileiro, é moralmente aceito à luz da dignidade humana? A Pirâmide de Kelsen: a CRFB de 1988 está no topo. A retomada do imóvel, em caso de alienação fiduciária, é constitucional. O positivismo constitucional. Norma positiva por norma positiva, a união homoafetiva é "inconstitucional", já que casamento é entre "homem e mulher". Certo? Positivamente — a letra fria da lei — sim. Pela dignidade humana, não. Do mesmo modo, a retomada imediata de imóvel por inadimplemento é cruel, indigno, absurdo. Ora, cada caso concreto deve ser analisado. Quais os motivos concretos do inadimplemento? Má-fé? Inadimplência não pode ser atribuído ao estigma de "má-fé" (caloteiro ou caloteira) dos séculos anteriores ao século XXI, neste vigente os direitos humanos. Sejam diferenças entre direitos fundamentais ou direitos humanos, conceitos monistas ou dualistas para incorporações dos tratados internacionais de direitos humanos, a única verdade é: o ser humano é a existência de todos os ordenamentos jurídicos.
Os juros brasileiros são irreais para a economia brasileira, isto é, a realidade de milhões de brasileiros quanto à renda per capta familiar. E os impostos (https://impostometro.com.br/)?
A decisão do STF sobre a retomada de imóvel seguiu os ditames do positivismo jurídico. Como dito, o caso concreto. Pandemia e as consequências dos desempregos, das falências etc. Somam-se com robotização, automação e a inteligência artificial. Os juros são altíssimos, e garantem proteções aos credores — há devedores que conseguem pagar: muito ansiolítico, um dos resultados: perda do apetite leva ao gastar menos com alimentação. Os pobres sabem muito bem desta realidade: não comer para pagar. Os idosos aposentados, um luxo (aposentadoria) brasileiro, vivem como podem. Ou comem, ou compram remédios. A "salvação", o empréstimo consignado. O superendividamento, uma "consequência" pessoal da "má administração".
Em resumo, as instituições que emprestam ganham muito — quantos superendividados existem pela vida a crédito? —, pelos juros absurdos cobrados. Poupança, um "investimento" popular para, simplesmente, servir de "segurança", já que guardar dentro da residência pode ser alvo de furto ou de roubo. O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS)? O índice está abaixo da inflação. Salário mínimo, indigno. Poupança e reajuste, outra indignidade. Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e os reajustes, mais indignidade. A palavra "indignidade" não teve ser percebida como vergonha de o Estado brasileiro não cuidar da dignidade dos brasileiros, mas "indignidade" como objetificação da dignidade da pessoa humana pelo capital. E "capital" é outro mito criado pela espécie humana. O real problema reside na instrumentalização, coisificação do ser humano pela própria espécie humana.
Se o devedor age de má-fé — prefere comprar automóvel do ano do que quitar, viajar de férias para outro país, dar uma festa imemorável para ganhar mais seguidores nas redes sociais, presentear cônjuge com pedra preciosa, cordão de ouro etc. —, é razoável a retomada de imóvel pelo credor. Não é razoável a retomada de imóvel quando o devedor não é culpado pelo inadimplemento. Poder-se-ia aplicar a cláusula rebus sic stantibus? Imprevisão, e a pandemia de 2020 foi imprevisível, não resistível. Diferente de dengue: previsível, resistível — neste os cuidados pessoais. Irresistível quando moradores locais negligenciam os devidos cuidados. Ainda assim, o princípio da boa-fé.
Vejamos o caso abaixo:
PROCESSO Nº: 0801496-77.2015.4.05.8100 - APELAÇÃO APELANTE: VERA LUCIA NOBRE MAIA REPRESENTANTE: DEFENSORIA PÚBLICA DA UNIÃO APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
RELATOR(A): DESEMBARGADOR(A) FEDERAL RUBENS DE MENDONÇA CANUTO NETO - 4ª TURMA
RELATÓRIO
O Sr. Des. Fed. RUBENS DE MENDONÇA CANUTO (Convocado):
Trata-se de apelação interposta por VERA LÚCIA NOBRE MAIA em face de sentença que, em sede de ação ordinária ajuizada em desfavor da CEF, julgou improcedente o pedido de anulação de transferência de propriedade de imóvel.
Aduz, em síntese, que deixou de pagar as parcelas referentes ao financiamento do imóvel, a partir de março de 2014, em razão de agravamento de enfermidade que possui no coração e à consequente necessidade de gastos com medicação, exames e consultas com médico especialista, mas, mesmo assim, a CEF se negou a efetuar a repactuação da dívida.
Pleiteia, diante dessa situação fática, a aplicação do CDC, a revisão do contrato ante a teoria da imprevisão e que lhe seja assegurado o direito constitucional à moradia.
Contrarrazões apresentadas pela CEF.
É o relatório
(...)
"CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SOBRE BENS IMÓVEIS. LEI 9.514/1997. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DO FIDUCIANTE. CUMPRIMENTO DE FORMALIDADES LEGAIS. DEVEDOR QUE NÃO SATISFAZ A DÍVIDA NO PRAZO LEGAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. APELAÇÃO IMPROVIDA.
1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de suspensão da consolidação da propriedade, em nome da CEF, de imóvel objeto de Contrato de Mútuo Habitacional, na modalidade alienação fiduciária, firmado sob o regime do SFH.
2. O inadimplemento dos deveres contratuais, por parte do devedor-fiduciante, enseja a consolidação da propriedade na pessoa do fiduciário, observadas as formalidades nele definidas, o que, por sua vez, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel, consoante preconiza o art. 27, da Lei 9.514/1997.
3. De acordo com o parágrafo 1º, do art. 26, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
4. Purgada a mora no Registro de Imóveis, dentro do prazo de quinze dias, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. Todavia, se vencido o prazo de quinze dias, sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário.
5. Hipótese em que a CEF logrou comprovar, de forma suficiente, a realização dos expedientes necessários à intimação pessoal da parte autora, que foi devidamente notificada para purgar a mora, como se depreende do Termo de Ciência de Notificação anexado aos autos.
6. A parte autora não trouxe aos autos quaisquer indícios de vícios nos procedimentos previstos na Lei 9.514/1997, de modo que, diante da presunção de veracidade das certidões emitidas pelos Oficiais dos Cartórios, impõe-se reconhecer a regularidade da notificação para a purgação da dívida. Os requerentes também não comprovaram a alegação de que, após a notificação pessoal, por diversas vezes, tentaram purgar a mora junto à Caixa, deparando-se com a negativa de todas as propostas apresentadas.
7. Não se verifica ilegalidade alguma no procedimento levado à efeito pela CEF, que rigorosamente cumpriu todas as formalidades exigidas pela legislação de regência.
8. Apelação não provida." (PJE: 08028926020134058100, AC/CE, Relator:
Desembargador Federal Marcelo Navarro, Quarta Turma, Julgamento: 24/03/2015)
(...)
Revela-se, ainda, descabido o pleito de revisão contratual, seja porque após o término regular do procedimento de execução extrajudicial houve a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário com a extinção da relação jurídica então existente entre as partes, o que demonstra inexistir interesse de agir de ex-mutuário para tal desiderato, seja porque a situação de enfermidade sofrida pela autora não se enquadra como evento extraordinário e imprevisível a amparar a aplicação da teoria da imprevisão e da cláusula rebus sic stantibus
(...)
Por essas razões, inexiste qualquer ilegalidade que macule a consolidação da propriedade em favor da CEF, visto que o procedimento cumpriu todas as formalidades exigidas pelo art. 26 da Lei 9.514/97.
Ante o exposto, nego provimento à apelação para manter a sentença em sua integralidade.
É como voto.
"A parte autora não trouxe aos autos quaisquer indícios de vícios nos procedimentos previstos na Lei 9.514/1997", ou seja, de maneira de fácil compreensão, estava tudo dentro da lei. É pacta sunt servanda entre as partes.
"(...) a situação de enfermidade sofrida pela autora não se enquadra como evento extraordinário e imprevisível a amparar a aplicação da teoria da imprevisão e da cláusula rebus sic stantibus", ou seja, a previsibilidade em "razão de agravamento de enfermidade que possui no coração e à consequente necessidade de gastos com medicação". Previsível o agravamento da enfermidade, a condição da patologia não é extraordinária. Até aqui parece razoável.
Outro caso.
RECURSO ESPECIAL Nº 1.984.277 - DF (2021/0316878-4)
RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO
RECORRENTE : EGA - ADMINISTRACAO, PARTICIPACOES E SERVICOS LTDA
ADVOGADOS : EDUARDO RODRIGUES DA SILVA - DF026982
AMANDA PIMENTA GEHRKE - DF052525
RECORRIDO : OPERATIVA DE SISTEMAS EIRELI
OUTRO NOME : OPERATIVA DE SISTEAS LDTA-ME
ADVOGADOS : DEBORA LETICIA MACIANO XAVIER GARCIA - DF045327
LEANDRO GARCIA SANTOS XAVIER - DF043919
DANILO FRANCO RAMOS - DF056007
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. REVISÃO CONTRATUAL. COVID-19. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. EMPRESA DE COWORKING. DECRETO DISTRITAL. SUSPENSÃO DAS ATIVIDADES DESENVOLVIDAS PELA EMPRESA LOCATÁRIA. PRETENSÃO DE REDUÇÃO PROPORCIONAL DO VALOR DOS ALUGUÉIS DURANTE AS MEDIDAS DE RESTRIÇÃO. CABIMENTO. MEDIDA QUE VISA RESTABELECER O EQUILÍBRIO ECONÔMICO E FINANCEIRO DO CONTRATO. ARTS. 317 E 478 DO CC. TEORIA DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. DIMINUIÇÃO DA RECEITA DA LOCATÁRIA COMPROVADA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO LOCADOR. SITUAÇÃO EXTERNA. REPARTIÇÃO DOS ÔNUS. OBSERVÂNCIA AOS POSTULADOS DA FUNÇÃO SOCIAL E DA BOA-FÉ, QUE APONTAM PARA A REVISÃO DO CONTRATO NO CASO CONCRETO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.
(...)
3. Na hipótese, ficou demonstrada a efetiva redução do faturamento da empresa locatária em virtude das medidas de restrição impostas pela pandemia da covid-19. Por outro lado, a locatária manteve-se obrigada a cumprir a contraprestação pelo uso do imóvel pelo valor integral e originalmente firmado, situação que evidencia o desequilíbrio econômico e financeiro do contrato.
4. Nesse passo, embora não se contestem os efeitos negativos da pandemia nos contratos de locação para ambas as partes – as quais são efetivamente privadas do uso do imóvel ou da percepção dos rendimentos sobre ele – no caso em debate, considerando que a empresa locatária exercia a atividade de coworking e teve seu faturamento drasticamente reduzido, a revisão do contrato mediante a redução proporcional e temporária do valor dos aluguéis constitui medida necessária para assegurar o restabelecimento do equilíbrio entre as partes.
5. Recurso especial não provido.
Há o pacta sunt servanda entre as partes, não houve ilegalidade, mas a pandemia de 2020 era irresistível e imprevisível. Logo, objeto de análise pela cláusula rebus sic stantibus.
No caso da apelante com patologia cardíaca, como dito, a situação dela era previsível e afastou, assim, a cláusula rebus sic stantibus. Em relação ao segundo caso, locador e locatária estavam com saúde, até que se prove o contrário. A pandemia, como evento imprevisível, onerou uma das parte — "a locatária manteve-se obrigada a cumprir a contraprestação pelo uso do imóvel pelo valor integral e originalmente firmado, situação que evidencia o desequilíbrio econômico e financeiro do contrato —, a aplicação da cláusula rebus sic stantibus.
No DECRETO-LEI Nº 2.848, DE 7 DE DEZEMBRO DE 1940:
Art. 135-A. Exigir cheque-caução, nota promissória ou qualquer garantia, bem como o preenchimento prévio de formulários administrativos, como condição para o atendimento médico-hospitalar emergencial: (Incluído pela Lei nº 12.653, de 2012).
Pena - detenção, de 3 (três) meses a 1 (um) ano, e multa. (Incluído pela Lei nº 12.653, de 2012).
Parágrafo único. A pena é aumentada até o dobro se da negativa de atendimento resulta lesão corporal de natureza grave, e até o triplo se resulta a morte. (Incluído pela Lei nº 12.653, de 2012).
A dignidade humana é a pedra angular do ordenamento jurídico pátrio (Art. 5º, III, §§ 1º, 2º e 3º, da CRFB de 1988). Ora, há uma fragilidade na dignidade humana, uma ponderação de custo-benefício no âmbito jurídico. A apelante com patologia cardíaca não quis sua condição. A interpretação de ser caso ou não de revisão contratual (rebus sic stantibus) pode nos levar ao seguinte pensamento (analogia): construtora sabe que a edificação é sobre pântano, comunica aos interessados em adquirir os apartamentos. Cientes os compradores, o assumir das rachaduras, do desabamento é previsível. Assume o risco? A apelante com patologia cardíaca sabia de sua situação (saúde). Qualquer agravamento deve ser o custo de sua decisão? Isso faz lembrar do filme o Mercador de Veneza. É pacta sunt servanda versus a dignidade — não me baseando em questões de vingança etc. presentes no filme.
Forma-se o seguinte pensamento coletivo: doente não pode assumir contratos pelas suas frágeis saúdes. É teratológico. Os custos de tratamentos são altíssimos na rede privada de saúde. O Sistema Único de Saúde, mesmo com a sua hercúlea ação na pandemia de 2020, através de seres humanos profissionais da área de saúde, enfrenta a anos os descasos do Estado brasileiro na saúde coletiva, que é dever do Estado (art. 6°, da CRFB de 1988).
O Brasil é pobre e miserável (art. 3º, da CRFB de 1988). Mesmo com os programas sociais do Estado, a agonia secular do medo da fome, de morar na rua. O Judiciário tem o poder de garantir a dignidade humana, como fez em relação a dignidade dos gays ( ADPF 132 - STF), do depositário infiel (Súmula Vinculante 25), na dignidade da mulher (ADPF) 779. E deve continuar. Cada caso concreto uma decisão!
