RESUMO
Este estudo busca analisar o procedimento particular da usucapião extrajudicial, abordando sua relevância para o ramo do direito e a importância da análise crítica para o aperfeiçoamento do procedimento. Os métodos utilizados incluem uma revisão bibliográfica da legislação, teoria e comparação com procedimentos semelhantes em outros países. Os resultados explicam a base legal e os requisitos necessários para a aplicação do procedimento com ênfase na celeridade, economia de recursos e menos burocracia em relação ao procedimento judicial tradicional. Portanto, este estudo contribui para a compreensão do procedimento especial, suas análises críticas e perspectivas de implementação, com o objetivo de aprimorar a regularização fundiária e promover a construção habitacional de forma eficiente e justa na esfera jurídica.
Palavras-chave: Usucapião extrajudicial, regularização fundiária, acesso a moradia.
ABSTRACT
This study seeks to analyze the particular procedure of extrajudicial usucapion, addressing its relevance to the branch of law and the importance of critical analysis for the improvement of the procedure. The methods used include a literature review of the legislation, theory and comparison with similar procedures in other countries. The results explain the legal basis and the necessary requirements for the application of the procedure with emphasis on speed, saving resources and less bureaucracy compared to the traditional judicial procedure. Therefore, this study contributes to the understanding of the special procedure, its critical analyses and implementation perspectives, with the objective of improving land regularization and promoting housing construction in an efficient and fair way in the legal sphere.
Keywords: Extrajudicial usucapião, land regularization, access to housing.
INTRODUÇÃO
A usucapião extrajudicial é uma forma de usucapião que é realizada fora da jurisdição do tribunal por meio de processo administrativo. Esse método foi introduzido no Brasil pela Lei nº 13.105/2015, conhecida como Novo Código de Processo Civil (CPC). A usucapião, em sentido amplo, é uma forma de aquisição da propriedade de bens por meio da posse duradoura e contínua, desde que atendidos determinados requisitos legais. O objetivo é reconhecer o direito do proprietário que, embora não seja o proprietário formal, mantém a posse tranquila e pacífica dos bens por um longo período de tempo e, com isso, adquire a propriedade. No caso de usucapião extrajudicial, o processo é feito perante o cartório de imóveis com a participação de notário e advogado. Este tipo de usucapião é aplicável apenas em casos específicos, como quando há acordo entre as partes envolvidas, não há herdeiros incompetentes ou ausentes, e a propriedade a ser prejudicada não excede certos limites de área estabelecidos por lei.
Para iniciar o processo de usucapião extrajudicial, é necessário apresentar um requerimento ao cartório juntamente com a documentação exigida, como planta baixa e monumento descritivo do imóvel, certidão negativa de impostos e dívidas tributárias, entre outros documentos que comprovem a posse mansa e tranquilidade do imóvel. Após a análise da documentação pelo cartório, serão notificados os vizinhos do imóvel, ou seja, os proprietários de imóveis contíguos ao imóvel objeto de usucapião. Não havendo questionamento ou discordância das partes contrárias no prazo legal, pode ser instaurado um processo extrajudicial de usucapião. Depois disso, o registro notarial é redigido por um tabelião que certifica os fatos e circunstâncias do processo. Posteriormente, o processo será encaminhado para registro no cartório, onde será feito o registro da aquisição do imóvel por usucapião, o que resultará na transferência do imóvel para o requerente. É importante ressaltar que a usucapião extrajudicial é uma alternativa ao processo de usucapião judicial que oferece uma forma mais rápida e menos burocrática de adquirir um imóvel. No entanto, nem todos os casos de usucapião reúnem as condições exigidas para este tipo de procedimento e em situações específicas é necessário proceder a um processo judicial. A importância da usucapião extrajudicial na incorporação fundiária é significativa, pois contribui para a segurança jurídica, a valorização imobiliária e a efetivação do direito à moradia. Vejamos alguns pontos importantes:
Desburocratização: A usucapião extrajudicial simplifica o processo de regularização fundiária e elimina a necessidade de processos judiciais demorados e caros. Graças à intervenção do cadastro imobiliário, os procedimentos tornam-se mais eficientes e fáceis, o que permite uma resolução mais rápida das questões fundiárias.
Segurança jurídica: A usucapião extrajudicial proporciona segurança jurídica aos ocupantes do imóvel e confere-lhes a posse e a propriedade legais. Isso contribui para a pacificação social e evita futuros conflitos relacionados à posse e uso da terra.
Regularização de áreas irregulares: Muitas grilagens de terras ocorrem informalmente e sem o devido registro. A usucapião extrajudicial permite regularizar essas áreas, conferindo-lhes personalidade jurídica e garantindo aos moradores o direito de propriedade.
Incentivo ao investimento e desenvolvimento: Com a regularização fundiária por usucapião extrajudicial, as áreas adquirem valor jurídico e podem ser utilizadas para diversos fins, como construção de moradias, constituição de empresas ou desenvolvimento de projetos sociais. Isso incentiva o investimento e contribui para o desenvolvimento econômico e social das comunidades.
Redução do déficit habitacional: As execuções extrajudiciais permitem a regularização de imóveis ocupados por pessoas de baixa renda que muitas vezes não têm outra opção de moradia. Ao adquirir a propriedade legalmente, essas famílias podem ter acesso a financiamentos, melhorias de infraestrutura e programas habitacionais, ajudando a reduzir o déficit habitacional.
É importante ressaltar que a usucapião extrajudicial deve obedecer a requisitos legais estabelecidos, como prazo mínimo de posse, demonstração de boa-fé do usuário e inexistência de conflitos de posse. Além disso, a regularização fundiária deve ser realizada de forma responsável e de acordo com as políticas públicas de ordenamento do território, visando o desenvolvimento sustentável e a proteção do meio ambiente. No entanto, a análise desse procedimento de usucapião extrajudicial requer também alguns aspectos principais, como: requisitos, procedimento extrajudicial, documentação e notificações, audiência de conciliação, análise e registro. Assim, essa modalidade oferece vantagens importantes, que envolvem a redução dos custos e a simplicidade de seus trâmites. Com isso, é de fundamental importância seguir as regras legais dispostas em seus requisitos e respeitar principalmente os direitos de terceiros, para que possa garantir a sua segurança judiciária e a efetivação de sua regularização fundiária. Portanto, alguns dos objetivos é especificamente dar um enfoque a mais, para informar e esclarecer dúvidas sobre tal procedimento extrajudicial, que forneça informações completas e incisas sobre ele, explicando os fundamentos legais, os passos e requisitos que devem ser executados e por fim, os documentos necessários. O artigo busca compreender e analisar também os impactos socais e econômicos da utilização dessa usucapião, como instrumento de regularização fundiária. Destacando assim, buscar doutrinas relacionadas ao tema, destacando os procedimentos e fornecendo uma visão mais profunda sobre o uso desse procedimento na prática.
1. OS FUNDAMENTOS LEGAIS DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL ABRANGEM
• Constituição Federal (art. 183):
“Art.183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural” (BRASIL, 1988).
A Constituição Federal reconhece a função social da propriedade e estabelece que aquele que possuir imóvel rural, por um determinado período e nas condições estabelecidas em lei, adquirirá sua propriedade.
• Código Civil (arts. 1.238 a 1.244):
“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.” BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil.
“Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.” BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil.
“Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.” BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil.
“Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.” BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil.
“Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.” BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil.
“Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.” BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil.
“Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.” BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil.
O Código Civil estabelece as regras gerais da usucapião, definindo os requisitos para sua configuração, como a posse contínua e ininterrupta, o tempo necessário para sua configuração e boa-fé do possuidor.
• Lei n° 13.465/2017: Essa lei possibilitou a realização da usucapião extrajudicial de forma administrativa, perante o Cartório de Registro de Bens, sob condição de que todos os requisitos sejam preenchidos, como a comprovação de posse mansa e pacífica, o prazo de posse exigido e a inexistência de contestação ou oposição de terceiros. BRASIL. Lei nº 13.465, 11 de julho de 2017.
• A usucapião extrajudicial é regulamentada por normas específicas, como o Provimento n° 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que estabelece os procedimentos e os documentos necessários para sua realização. BRASIL. Provimento nº 65, de 14 de dezembro de 2017. Dispõe sobre a usucapião extrajudicial.
2. DESCRIÇÃO GERAL DO PROCEDIMENTO
1. Requisitos: Os interessados devem atender a alguns requisitos legais para instaurar a usucapião extrajudicial, como posse calma e pacífica do imóvel por tempo ininterrupto, tempo suficiente de posse conforme o tipo de usucapião escolhido, ausência de terceiros objeção da parte e outros requisitos específicos prescritos por lei.
2. Representação legal: A assistência de um advogado é necessária para acompanhar o processo de usucapião extrajudicial. O advogado será responsável por preparar e arquivar os documentos necessários e representar o requerente no registro de imóveis.
3. Documentação: O requerente deve reunir os documentos necessários, que podem variar caso a caso, mas normalmente incluem plantas sucessórias, memorandos descritivos, certificados de pagamento de impostos, certificados de regularização de dívidas, declarações de testemunhas e outros documentos que demonstrem mansidão e posse contínua do imóvel.
4. Requerimento inicial: O advogado do requerente deverá preparar um requerimento inicial, que será submetido ao cartório de registro de imóveis competente. A petição deve conter todas as informações relevantes sobre o imóvel, o título exercido e os fundamentos legais para a concessão da usucapião extrajudicial.
5. Análise do Cartório: O cartório de registro de imóveis analisará o pedido inicial e os documentos apresentados. Caso cumpram a legislação aplicável, o Cartório emitirá certidão atestando o cumprimento dos requisitos legais para usucapião extrajudicial.
6. Notificação: Após a emissão da certidão pelo tabelião, os titulares de direitos reais sobre o imóvel, tais como ex-proprietários, credores ou outros terceiros interessados, serão notificados do processo de usucapião extrajudicial em curso. Eles terão prazos para expressar quaisquer disputas ou objeções.
7. Audiência de mediação: Se o credor não tiver objeção ou as partes tiverem um acordo, uma audiência de mediação poderá ser realizada na autoridade de registro. O objetivo é resolver possíveis divergências por consenso.
8. Escritura pública: Se todas as etapas anteriores forem cumpridas sem objeções, ou se houver acordo entre as duas partes, o notário lavrará uma escritura de usufruto público reconhecendo a aquisição do imóvel pelo requerente.
3. REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA APLICAÇÃO DO PROCEDIMENTO ESPECIAL
Posse mansa e pacífica: o interessado deverá provar que tem a posse do imóvel de forma mansa e pacífica, ou seja, sem a contestação ou oposição de terceiros.
Prazo de posse: na legislação existem prazos diferentes de posse que precisam ser cumpridos.
Boa-fé: O interessado deve acreditar que possui o imóvel de forma legal, sem conhecimento de vícios ou impedimentos.
4. PRINCIPAIS VANTAGENS EM RELAÇÃO AO PROCESSO JUDICIAL TRADICIONAL
• Tempo: tende ser mais rápido que o processo tradicional, pois dispensa a necessidade de tramitação perante o Poder Judiciário. Ao escolher esse modo, a regularização fica mais acelerada desde que seja cumprido todos os requisitos. Tem em média seu término em 100 (cem) dias.
• Valor: ao escolher a modalidade da usucapião extrajudicial não precisará de advogados e nem arcar com as taxas judiciais. Representa uma economia significativa de recursos financeiros, se mostrando mais acessível.
• Sem burocracia: esse procedimento simplifica o processo de regularização de imóvel, pois elimina algumas etapas burocráticas do processo judicial. É realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, tornando o mais simples.
• Segurança: é analisada a documentação apresentada pelo Cartório de Registro de Bens, verifica a regularidade do procedimento e realiza a averbação da usucapião no registro imobiliário. Isso garante a segurança da transação.
Isto garante um processo mais eficiente, acessível e adequado.
5. ENTENDIMENTO DE ALGUNS DOUTRINADORES E SUAS CONTRIBUIÇÕES SOBRE O USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
No contexto jurídico brasileiro, diversos doutrinadores renomados têm contribuído para a compreensão e disseminação desse instituto jurídico, na qual oferecem análises, interpretações e contribuições relevantes. Assim, aqui estão alguns doutrinadores e seus entendimentos de forma resumida:
• Nelson Rosenvald: Nelson Rosenvald, professor brasileiro e advogado especializado em direito civil, destaca a importância da usucapião extrajudicial como mecanismo eficaz e rápido de regularização fundiária. Segundo ele, os processos extrajudiciais facilitam a aquisição de imóveis, reduzem custos e desburocratizam o processo.
• Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald: Os doutrinadores Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald apontam em sua obra “Direitos Reais” que a usucapião extrajudicial é uma ferramenta importante para garantir a segurança jurídica e promover a regularização fundiária. Ressaltam a importância do diálogo entre as partes envolvidas, do cumprimento dos requisitos legais e da necessidade de registro da decisão extrajudicial de usucapião no cartório para que seus efeitos sejam oponíveis a terceiros.
• Carlos Roberto Gonçalves: Em sua obra "Direito Civil Brasileiro", Carlos Roberto Gonçalves, distinto advogado e professor de direito civil, destaca a eficácia e validade da usucapião extrajudicial e destaca sua utilidade na regularização fundiária. Ressalta que os processos extrajudiciais contribuem para a redução da morosidade processual e dos custos associados à aquisição de bens por usucapião.
• Flávio Tartuce: Flávio Tartuce, professor e autor de diversas obras sobre direito civil, trata da usucapião extrajudicial em seu livro "Direito Civil - Volume 4". Ressalta a importância desse procedimento como forma de promover a regularização fundiária de forma mais rápida e eficiente, respeitando os requisitos legais e garantindo segurança jurídica às partes envolvidas.
Assim, trouxe a análise do doutrinador Cristiano Chaves de Farias para uma perspectiva mais expandida de suas contribuições, destacando um entendimento importantíssimo sobre a função social da propriedade segundo o mesmo.
Cristiano Chaves de Farias, renomado doutrinador brasileiro e professor de direito civil, é reconhecido por suas contribuições no campo do direito imobiliário. Ele aborda a usucapião extrajudicial em sua obra "Curso de Direito Civil", destacando importantes considerações sobre o assunto.
Eficiência e desjudicialização: Cristiano Chaves de Farias enfatiza a importância da usucapião extrajudicial como um mecanismo de desjudicialização e de acesso à justiça, pois possibilita a regularização fundiária sem a necessidade de um processo judicial, trazendo maior agilidade ao procedimento.
Segurança jurídica: O doutrinador destaca que, para garantir segurança jurídica, a usucapião extrajudicial exige a observância rigorosa dos requisitos legais, como o prazo de posse, a posse mansa e pacífica, além da concordância de todas as partes envolvidas no procedimento.
Diálogo e consenso: Uma das principais considerações de Cristiano Chaves de Farias é a importância do diálogo entre os interessados na usucapião extrajudicial. Ele ressalta que a obtenção do consentimento dos confrontantes (vizinhos) e de outros titulares de direitos reais sobre o imóvel é fundamental para o sucesso do procedimento.
Averbação no registro de imóveis: O doutrinador destaca a necessidade de averbação da decisão de usucapião extrajudicial no registro de imóveis como condição para que a aquisição do direito de propriedade seja oponível a terceiros. Essa averbação é fundamental para garantir a publicidade e a eficácia erga omnes da decisão.
Função social da propriedade: Cristiano Chaves de Farias ressalta que a usucapião extrajudicial está em consonância com a função social da propriedade, uma vez que permite a regularização de ocupações consolidadas, favorecendo a segurança habitacional e a dignidade dos ocupantes.
Cristiano Chaves de Farias trata da função social da propriedade como aspecto relevante do direito civil, incluindo suas implicações no âmbito da usucapião extrajudicial. A função social da propriedade é um princípio básico que tenta garantir que o exercício dos direitos de propriedade seja direcionado ao bem-estar da comunidade e à satisfação das necessidades sociais.
Segundo o cientista, a função social da propriedade significa que o proprietário deve exercer seus direitos para contribuir com o desenvolvimento social e o bem-estar coletivo. Nesse sentido, a usucapião extrajudicial desempenha importante papel, pois possibilita a regularização de ocupações consolidadas e a efetivação do direito à moradia, o que contribui para a função social da propriedade.
No contexto da usucapião extrajudicial, a regularização fundiária por meio desse processo pode promover a segurança habitacional, reduzir conflitos e promover a dignidade dos moradores. Processo extrajudicial por processo extrajudicial, ao permitir que pessoas que adquiram bens imóveis por tempo determinado e sujeito ao cumprimento de condições legais em paz e sossego, adquiram imóveis por usucapião, procede-se de acordo com a função social de propriedade.
Assim, ao regularizar as ocupações informais, a usucapião extrajudicial busca trazer maior segurança jurídica aos moradores e à comunidade, além de promover a justiça social e concretizar o direito à moradia. Desta forma, a propriedade cumpre uma função social ao equilibrar os direitos individuais de propriedade com as necessidades coletivas e a busca da justiça social.
É importante ressaltar que a função social da propriedade é um princípio amplo e multidimensional que inclui diversas dimensões, como o bom uso da propriedade, a proteção do meio ambiente, a valorização social e o cumprimento das exigências coletivas. Ao possibilitar a regularização fundiária e a efetivação do direito à moradia, a usucapião extrajudicial se coaduna com essa perspectiva de que a propriedade deve atender aos interesses da sociedade como um todo e buscar harmonizar os interesses individuais e coletivos.
6. ESPÉCIES DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
No procedimento especial de usucapião extrajudicial, regulamentado pela Lei nº 13.465/2017, existem diferentes modalidades de usucapião que podem ser utilizadas para regularizar a posse de bens imóveis. Cada tipo de usucapião possui requisitos específicos que devem ser atendidos para que o procedimento seja concluído com sucesso. As principais modalidades de usucapião extrajudicial estão listadas a seguir:
• Usucapião extraordinária: A usucapião extraordinária ocorre quando uma pessoa adquire o título de propriedade real em virtude de sua posse tranquila e pacífica, contínua e imperturbável, por um período especificado em lei. De acordo com o Código Civil Brasileiro, esse prazo é de 15 anos para imóveis urbanos e 10 anos para imóveis rurais. A usucapião (aquele que busca a usucapião) deve demonstrar o cumprimento desses requisitos para obter o direito de usucapião.
• Usucapião ordinária: A usucapião ordinária também se baseia na posse pacífica e sossegada da propriedade, mas com uma duração mais curta do que a usucapião extraordinária. Para imóveis urbanos, o prazo é de 10 anos, enquanto para imóveis rurais é de 5 anos. Além disso, a usucapião ordinária exige que o proprietário exerça a posse com espírito de propriedade, ou seja, aja como se fosse o verdadeiro dono do imóvel.
• Usucapião Especial Urbana: A usucapião especial urbana, também conhecida como usucapião municipal ou usucapião urbana individual, é um tipo específico de usucapião destinada a regular a posse de imóveis urbanos de até 250 metros quadrados, desde que o proprietário tenha residido no local por um período ininterrupto de 5 anos e cumprindo ainda condições especificadas em lei, por exemplo, não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
• Usucapião Especial Rural: A usucapião rural especial, também conhecida como usucapião rural ou usucapião rural individual, é uma modalidade de usucapião destinada a legalizar a propriedade de imóvel rural de até 50 hectares quando o proprietário se dedique à atividade extrativista agrícola, animal ou vegetal. atividades no local por um período contínuo de 5 anos e atende a outros requisitos legais, por exemplo, não possuir qualquer outro imóvel urbano ou rural.
• Usucapião Familiar: A usucapião familiar, também conhecido como usucapião familiar urbano, é uma modalidade de aquisição de propriedade prevista pelo ordenamento jurídico brasileiro. Ele está previsto no artigo 1.240-A do Código Civil brasileiro, que foi incluído pela Lei nº 12.424/2011. A usucapião familiar tem como objetivo regularizar a situação de pessoas que residem em imóveis urbanos, mas não possuem a propriedade formal do mesmo. A ideia é proteger a posse prolongada e estável dessas pessoas, considerando aspectos relacionados à moradia e à proteção da família.
• Usucapião Indígena: De acordo com a Constituição Federal, as terras tradicionalmente ocupadas pelos indígenas são reservadas a eles, sendo de domínio originário desses povos. Essa disposição busca garantir a proteção e preservação das culturas indígenas, bem como a sua relação ancestral com as terras.
A usucapião indígena, nesse contexto, não é uma forma de aquisição de propriedade como ocorre na usucapião comum. Em vez disso, trata-se do reconhecimento legal dos direitos territoriais indígenas sobre as terras que tradicionalmente ocupam e utilizam. Essa ocupação deve ser anterior à promulgação da Constituição Federal, ou seja, anterior a 5 de outubro de 1988.
Para que a usucapião indígena seja reconhecida, é necessário que os indígenas comprovem a ocupação tradicional e contínua da terra, além de demonstrarem a sua importância para a preservação cultural e o modo de vida das comunidades indígenas. Esse processo de reconhecimento e demarcação das terras indígenas é realizado pelo órgão federal responsável, a Fundação Nacional do Índio (FUNAI), em conjunto com as comunidades indígenas e outros órgãos governamentais.
É importante ressaltar que cada tipo de usucapião extrajudicial possui requisitos específicos e o interessado deve comprovar o cumprimento desses requisitos com documentos e provas cabíveis. Além disso, a legalização por usucapião extrajudicial também requer o consentimento de todas as partes envolvidas no processo, incluindo as partes contrárias (vizinhos) e potenciais titulares de direitos reais sobre o imóvel.
7. ANÁLISE CRÍTICA DO PROCEDIMENTO ESPECIAL DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL.
Este tópico irá analisar os aspectos positivos e negativos relacionado a esse mecanismo de regularização fundiária.
Aspectos positivos:
• Desburocratização: é simplificado o processo de regularização fundiária ao permitir que a parte interessada consiga o reconhecimento de propriedade diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, escapando de um procedimento judicial complexo e demorado.
• Celeridade Processual: o procedimento extrajudicial poder ser mais célere, pois não é preciso aguardar a tramitação de um processo judicial. É a possibilidade para o requerente resolver a questão mais rápida.
• Redução de custos: pode ser financeiramente mais vantajoso, pois os custos são menores em comparação ao processo tradicional. Pessoas de menor poder aquisitivo tem uma maior possibilidade para aquisição da regularização fundiária.
• Segurança Jurídica: é possibilitado a segurança jurídica aos ocupantes dos imóveis ao conquistar o título de propriedade de forma legal, os ocupantes passam a ter as garantias legais sobre o direito à propriedade.
• Regularização de Áreas Complexas: pode ser aplicado em áreas de ocupação complexa, como comunidades, favelas ou loteamentos irregulares. Possibilita a inclusão social.
Esses pontos mostram como a usucapião extrajudicial é uma opção com muitas vantagens para a regularização fundiária, promovendo uma agilidade, economia de recursos, desburocratização e segurança jurídica.
Aspectos negativos:
• Falta de conhecimento e acesso à informação: as pessoas deveriam se beneficiar da usucapião extrajudicial não possuem o conhecimento e nem as informações adequadas para iniciar. Isso pode resultar na perda da oportunidade de regularização fundiária.
• Resistência de terceiros: Nos casos que há disputas sobre posse ou direito sobre o imóvel, terceiros podem se opor a usucapião extrajudicial, alegando a titularidade de direitos sobre a propriedade. Essa resistência pode gerar litígios longos, atrasando o processo de regularização.
• Dificuldade na comprovação dos requisitos: Os requerentes podem enfrentar dificuldades para provar todos os requisitos que são exigidos pela usucapião extrajudicial. A posse mansa e pacífica pode ser um desafio quando não documentação formais que provem a posse ao longo do tempo.
• Burocracia Cartorária: a participação do cartório é um ponto positivo, mas em alguns casos pode se tornar negativo. Com a falta de padronização dos procedimentos entre os cartórios e a exigência de documentação adicional pode ter atrasos e dificuldades para os requerentes.
É importante pegar esses pontos negativos e buscar as soluções para que seja mínima o impacto. Campanhas de informações e conscientização, melhoria dos procedimentos e facilitar a comprovação dos requisitos exigidos. Sendo possível aprimorar a efetividade do procedimento e agilizar a regularização fundiária.
8. PERSPECTIVA DE APLICAÇÃO
No procedimento especial de usucapião extrajudicial podem existir algumas perspectivas que torne o aprimoramento legislativo e prático mais eficaz. E, que poderiam contribuir para a uma simples ação de seus trâmites, ampliação da divulgação desse procedimento, bem como, o acesso às informações sobre a usucapião extrajudicial. No entanto, aqui estão algumas dessas perspectivas importantes para a aplicação nesse processo especial:
• Simplificação dos requisitos: Poderia haver uma revisão dos requisitos exigidos para a usucapião extrajudicial, a fim de torná-los mais simples e acessíveis. Isso incluiria a redução da quantidade de documentos necessários, a definição de critérios claros para a comprovação da posse mansa e pacífica, e a flexibilização de alguns requisitos que atualmente podem ser considerados excessivamente rigorosos.
• Padronização de formulários e procedimentos: A criação de formulários padronizados para a solicitação e instrução do procedimento de usucapião extrajudicial facilitaria o processo e evitaria a divergência de exigências entre diferentes cartórios. Além disso, a padronização dos procedimentos em âmbito nacional traria mais segurança jurídica e uniformidade de entendimento.
• Capacitação de profissionais e disseminação de informações: Investir em programas de capacitação para profissionais do Direito, como advogados e registradores, é fundamental para garantir um bom entendimento e aplicação da legislação relacionada à usucapião extrajudicial. Além disso, promover a divulgação e o acesso às informações sobre o procedimento por meio de campanhas de conscientização, eventos de orientação jurídica e disponibilização de material informativo em diversos formatos contribuiria para que mais pessoas tenham conhecimento sobre essa modalidade de usucapião.
• Criação de centrais de usucapião extrajudicial: Estabelecer centrais de usucapião extrajudicial em diferentes regiões, onde os interessados possam obter orientação, esclarecer dúvidas e receber assistência na preparação da documentação, seria uma forma eficiente de ampliar o acesso ao procedimento. Essas centrais poderiam ser administradas em parceria com órgãos governamentais, entidades da sociedade civil e instituições acadêmicas.
• Uso de tecnologia: A utilização de plataformas digitais e sistemas eletrônicos poderia agilizar e simplificar os trâmites da usucapião extrajudicial. Isso inclui a possibilidade de preenchimento e envio dos formulários online, a digitalização dos documentos necessários, a comunicação eletrônica entre os envolvidos no processo e o acompanhamento virtual do andamento do procedimento.
• Estímulo à resolução extrajudicial de conflitos: A promoção de métodos alternativos de resolução de conflitos, como a conciliação e a mediação, poderia ser incentivada no contexto da usucapião extrajudicial. Isso poderia contribuir para a solução amigável de disputas e evitar a necessidade de ingressar com ação judicial, tornando o procedimento ainda mais eficiente e ágil.
Essas são apenas algumas sugestões que poderiam ser consideradas para aprimorar a legislação e prática da usucapião extrajudicial, visando a simplificação dos trâmites e a ampliação do acesso a essa modalidade de regularização fundiária. É importante ressaltar que qualquer modificação na legislação deve ser cuidadosamente analisada e discutida, levando em conta os princípios jurídicos e os impactos práticos.
No entanto, existe um enfoque também para a preparação desses profissionais envolvidos no processo de usucapião extrajudicial que é de extrema importância para assegurar a correta aplicação da lei e oferecer um serviço de qualidade aos interessados. Nesse sentido, a criação de programas de capacitação e atualização periódica para advogados, notários, registradores e demais profissionais envolvidos no processo pode ser uma medida efetiva.
Esses programas podem abordar tanto os aspectos teóricos e práticos relacionados à usucapião extrajudicial, quanto questões específicas sobre documentação, análise de casos e procedimentos cartorários. O objetivo é fornecer aos profissionais as ferramentas necessárias para lidar adequadamente com as demandas e desafios que surgem nesse tipo de processo.
Além disso, a criação de programas de apoio técnico e financeiro pode ser uma iniciativa relevante para facilitar o acesso à usucapião extrajudicial, especialmente para pessoas de baixa renda. Esses programas podem ser desenvolvidos em parceria com órgãos governamentais, instituições financeiras, organizações não governamentais e universidades, e podem incluir:
• Orientação jurídica gratuita: Disponibilização de assistência jurídica gratuita ou a preços acessíveis para pessoas que desejam ingressar com o procedimento de usucapião extrajudicial, mas que não possuem recursos para contratar um advogado particular. Isso pode ser realizado por meio de núcleos jurídicos, defensorias públicas, clínicas de direito em universidades ou entidades de assistência jurídica.
• Acesso facilitado à documentação: Criação de programas que auxiliem os possuidores a reunirem e regularizar a documentação necessária para a usucapião extrajudicial, como certidões negativas de ônus reais, registros imobiliários e documentos de posse. Isso pode envolver parcerias com cartórios de registro de imóveis e órgãos públicos para agilizar a obtenção dos documentos exigidos.
• Linhas de crédito específicas: Estabelecimento de linhas de crédito com condições favoráveis para auxiliar os interessados na usucapião extrajudicial a custearem as despesas relacionadas ao processo, como honorários advocatícios, taxas cartorárias e demais custos envolvidos. Essas linhas de crédito podem ser oferecidas por instituições financeiras públicas ou privadas, com condições adaptadas à realidade socioeconômica dos possuidores.
• Parcerias com instituições de ensino: Estabelecimento de parcerias entre entidades educacionais, como universidades e faculdades de direito, e órgãos governamentais ou instituições da sociedade civil para oferecer assistência técnica gratuita aos possuidores que desejam ingressar com a usucapião extrajudicial. Os estudantes, supervisionados por professores e profissionais capacitados, poderiam prestar auxílio na elaboração da documentação e no encaminhamento do processo.
Essas medidas visam promover a igualdade de acesso à usucapião extrajudicial, especialmente para aqueles que não possuem recursos financeiros ou conhecimento jurídico para conduzir o processo de forma independente. Com a capacitação dos profissionais envolvidos e a criação de programas de apoio técnico e financeiro, busca-se tornar o procedimento mais acessível e efetivo para todos os interessados.
9. PERSPECTIVA INTERNACIONAL
Uma análise das perspectivas internacionais sobre a usucapião extrajudicial permite identificar boas práticas que podem servir de referências para o aprimoramento dos procedimentos no contexto brasileiro e alguns exemplos são:
• Espanha: A Espanha tem um procedimento semelhante chamado “usucapión” ou “adquisición por prescripción”. Este sistema permite que os indivíduos adquiram a propriedade de imóveis por meio de posse contínua e ininterrupta durante um período de tempo. Este procedimento decorre na presença de notário público e visa simplificar e agilizar o processo. O art. 1955 do Código Civil espanhol refere-se aos prazos de prescrição nos casos de bens móveis em usucapião ordinária e extraordinária.
“El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de tres años con buena fe.
También se prescribe el dominio de las cosas muebles por la posesión no interrumpida de seis años, sin necesidad de ninguna otra condición.”
Que tem como tradução: “A posse de bens móveis prescreve a posse ininterrupta de três anos de boa-fé. O domínio das coisas móveis também prescreve a posse ininterrupta de seis anos, sem necessidade de qualquer outra condição.” ESPANHA. Código Civil. Artigo 1955. Madrid: Editora Jurídica Española, 1889.
• Portugal: Em Portugal, o sistema de usucapião permite a aquisição de bens imóveis mediante a permanência na posse pacífica de imóvel por um tempo determinado. O processo decorre perante os tribunais e inclui a apresentação de documentos comprovativos da titularidade e cumprimento dos requisitos legais. Em Portugal o direito está previsto no art. 1.287 do Código Civil:
“A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação: é o que se chama usucapião.” PORTUGAL. Código Civil. Artigo 1.287. Aprovado pelo Decreto-Lei nº 47.344, de 25 de novembro de 1966. Lisboa: Imprensa Nacional-Casa da Moeda, 1966.
Art. 1295. °
“1. Não havendo registo do título de aquisição, mas registo da mera posse, a usucapião tem lugar:
a) Se a posse tiver continuado por cinco anos, contados desde a data do registo, e for de boa-fé;
b) Se a posse tiver continuado por dez anos, a contar da mesma data, ainda que não seja de boa fé.
2 - A mera posse só é registada em vista de decisão final proferida em processo de justificação, nos termos da lei registral, na qual se reconheça que o possuidor tem possuído pacífica e publicamente por tempo não inferior a cinco anos.” PORTUGAL. Código Civil. Artigo 1.295. Aprovado pelo Decreto-Lei nº 47.344, de 25 de novembro de 1966. Lisboa: Imprensa Nacional-Casa da Moeda, 1966.
Os procedimentos da usucapião extrajudiciais em outros países costumam ser mais simples e menos burocrático do que o sistema judicial. Essa abordagem contribui para a agilidade e a eficiência do processo. Considerando essas perspectivas internacionais, o Brasil pode buscar inspiração para aprimorar seu processo da usucapião extrajudicial e induzir medidas que promovam eficiência, segurança jurídica e acesso à regularização fundiária.
10. CONCLUSÃO
Na conclusão do artigo sobre usucapião extrajudicial, análise crítica e perspectivas aplicadas, é possível resumir os principais pontos e ressaltar a importância desse procedimento específico.
A usucapião extrajudicial, juntamente com a regularização fundiária, desempenha um papel fundamental na promoção da justiça social e no aumento da segurança jurídica em relação à propriedade.
A Lei 13.465/2017, que trouxe importantes alterações ao procedimento extrajudicial da usucapião, aumentou a eficiência e desburocratizou esse instrumento e permitiu a regularização de bens de forma mais ágil e acessível. Aliada à regularização fundiária, a usucapião extrajudicial torna-se uma poderosa ferramenta para promover a regularização de áreas irregularmente ocupadas. A regularização fundiária estabelece diretrizes e procedimentos para regularização, redução de conflitos e apoio à organização do espaço urbano, melhoria das condições de vida e inclusão social.
A usucapião extrajudicial e a regularização fundiária, amparadas na Lei 13.465/2017, representam, portanto, uma abordagem moderna e eficaz para a regularização imobiliária, promovendo a justiça social, a segurança jurídica e o desenvolvimento urbano sustentável.
REFERÊNCIAS
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