A busca por lotes residenciais em empreendimentos fechados é uma tendência para os que almejam maior segurança e tranquilidade.
Nesse contexto, inserem-se os loteamentos fechados e os condomínios de lotes que, apesar de semelhantes, possuem diferenças substanciais.
O loteamento é a divisão da terra em lotes, com a abertura de novas vias, ruas ou prolongamentos, modificação ou ampliação das vias existentes, e a implantação da infraestrutura mínima como escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar, conforme o art. 2º da Lei n.º 6.766/1979, sem prejuízo de outras exigências encontradas na legislação de cada município.
Já o loteamento fechado, ou de acesso controlado, está previsto no §8º, art. 2º, da lei retrocitada, que o define como a modalidade de loteamento cujo controle de acesso é regulamentado por ato do poder público municipal, proibido o impedimento de acesso a pedestres ou veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.
Nesse tipo de empreendimento, os proprietários, mediante regulamento averbado na matrícula do loteamento e dos seus respectivos lotes, são obrigados a contribuir para as despesas da manutenção e conservação dos espaços públicos e equipamentos, que passam ao uso exclusivo dos moradores por contrato de concessão entre o município e uma associação de proprietários (art. 36-A, Lei n.º 6.766/1979) 1.
Ou seja, no loteamento fechado, as ruas, avenidas, praças, áreas institucionais e verdes, continuam sendo públicas. Os proprietários têm a propriedade exclusivamente sobre o seu respectivo lote, pois não existem áreas comuns, apenas áreas públicas de uso concedido pelo município, e justamente em decorrência dessa natureza pública é que não se pode impedir o acesso das pessoas que estejam devidamente identificadas na portaria, ainda que não sejam proprietários ou moradores.
Por sua vez, o condomínio de lotes encontra amparo na Lei n.º 4.591/1964 e no Código Civil. Nele, os lotes são unidades autônomas, e as vias de circulação, praças e todas as outras áreas do empreendimento não são públicas, mas sim particulares, áreas comuns, de propriedade dos condôminos, conforme as suas respectivas frações ideais, observada a possibilidade de instituição de limitações administrativas, como, por exemplo, que a área verde deverá manter essa destinação de maneira irrevogável, restrição à altura de muros ou sua própria existência, direito de passagem ou circulação, ou de que sejam desmembradas e doadas determinadas áreas fora do empreendimento (na gleba de terras) para, por exemplo, implantação de vias laterais, públicas, de acesso e dotadas de infraestrutura 2.
A distinção é notória, pois ante a natureza privada do condomínio de lotes, é possível impedir o acesso de pessoas estranhas, o que não ocorre no loteamento fechado.
Ademais, os loteamentos fechados seguem o procedimento de registro, assim como os loteamentos comuns, enquanto os condomínios de lotes observam o regime da incorporação imobiliária.
Dessa maneira, é fundamental conhecer as peculiaridades de cada tipo de empreendimento, pois as consequências de convivência, econômicas e urbanísticas são relevantes tanto para empreendedores quanto compradores.
