Você provavelmente já ouviu falar sobre usucapião, mas você sabia que existe uma forma extrajudicial deste processo? Se você está pensando em regularizar a sua propriedade, é importante entender o que é usucapião extrajudicial, quais são os requisitos necessários, como proceder e quais documentos são necessários. Vamos explorar esses aspectos de forma casual neste artigo.
O que é usucapião extrajudicial?
O usucapião extrajudicial é um procedimento que permite a regularização de propriedades através da legislação sem a necessidade de um processo judicial. No Brasil, foi instituído pela Lei nº 13.465/2017 e é uma opção mais simples e rápida para aqueles que desejam adquirir a propriedade de um imóvel. A citada lei trouxe um grande avanço aos procedimentos de usucapião extrajudiciais, retirando a obrigatoriedade da anuência do proprietário e confrontantes sob o imóvel usucapiendo.
A via extrajudicial pode ser escolhida quando o possuidor do bem usucapiendo consegue reunir todos os documentos mencionados no artigo
Quais são os requisitos?
Nesta modalidade são exigidos os seguintes requisitos: posse mansa e pacífica, sem oposição; período temporal de 5 anos; que o possuidor aja como se dono fosse, mas aqui acrescenta a necessidade de o possuidor ou a sua família torne a propriedade produtiva e que o imóvel rural não ultrapasse a 50 hectares, desde que já não seja possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano.
Como proceder?
O procedimento de usucapião extrajudicial pode ser iniciado através de um requerimento feito por um advogado ou por uma das partes interessadas. Esse requerimento é enviado ao Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está localizado. É importante ressaltar que todas as partes envolvidas devem estar de acordo com o usucapião extrajudicial e devem assinar o requerimento.
Documentação necessária
Além do requerimento, é necessário apresentar alguns documentos específicos. É preciso fornecer a planta do imóvel, devidamente assinada por um profissional habilitado, que pode ser um engenheiro ou arquiteto. Também é necessário apresentar a certidão de matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas dos distribuidores cíveis, certidão negativa de débitos tributários municipais, entre outros documentos que podem ser solicitados pelo Cartório de Registro de Imóveis.
O artigo 1.071 do novo Código de Processo Civil é uma inovação que dispõe sobre a usucapião extrajudicial para bem imóvel. Este determina que a solicitação seja apresentada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca, onde o bem está localizado. Para isto, é necessário a constituição de um advogado especialista devido a necessidade de acompanhar o procedimento. Assim, devem ser seguidos alguns passos descritos abaixo, inclusive, documentos específicos que são exigidos para a obtenção da usucapião extrajudicial, conforme elenca o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73).
(A) Cumprimento das condições estabelecidas em lei.
(B) Ata notarial devidamente lavrada pelo tabelião atestando o tempo de posse do (s) requerente (s) e seus antecessores, se houver, de acordo com o caso e suas circunstâncias.
(*) A ata notarial é regulamentada no artigo 384 do novo Código de Processo Civil e é um instrumento público por meio do qual o tabelião atesta fato com o qual travou contrato por meio de seus sentidos.
(C) Planta e memorial descritivo.
(*) Estes documentos devem estar assinados por profissional legalmente habilitado. Além disso, deve ter prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional (ART). Do mesmo modo, também devem ser assinados pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes.
(D) Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.
(*) Essas certidões deverão comprovar a inexistência de qualquer ação que esteja em tramitação e tenha enquanto referência, o imóvel usucapiendo, como ações de usucapião, desapropriação, etc. Consequentemente, também em relação às pessoas referidas, como ações de inventário e partilha, falência, etc.
(E) Documentos para provar o justo título, comprovando a boa-fé.
(*) O justo título é uma prova comprobatória de uma relação negocial, como um instrumento particular de promessa de compra e venda, arras, etc. Esta relação negocial é entre o requerente da usucapião e o proprietário, da mesma forma que, se for o caso, que faça ligação deste com outros integrantes da cadeia de domínio sobre o imóvel. Além disso, há outros documentos que não comprovam uma relação negocial, devido a contribuir para comprovar o tempo de posse. Cita-se como exemplo, os pagamentos de IPTU, energia elétrica, água, etc. Entretanto, estes devem ser verificados com veemência porque devem estabelecer correspondência com o conteúdo declarado e descrito na ata notarial.
Por fim, o processo de usucapião extrajudicial é feito sempre no cartório. Em primeiro lugar, inicia com o cálculo e pagamento de emolumentos, e posteriormente, o processo recebe um número de ordem. Ato contínuo, inicia-se um processo de verificação de encargos que sejam impedimentos para que ocorra a transmissão do bem. Em caso negativo, ocorre a etapa do exame e registro do bem. Nesta devem ser cumpridos todos os requisitos exigidos pela lei. Ulteriormente, o município, o estado, e a União devem ser notificados, e deve ser publicado um edital para instruir terceiros sobre tal fato. Finalmente, o imóvel é registrado e poderá receber um novo número de matrícula.
Forma de proceder
O Cartório de Registro de Imóveis, ao receber o requerimento e a documentação necessária, realizará uma análise minuciosa dos documentos e verificará se todos os requisitos foram atendidos. Caso tudo esteja em ordem, será agendada uma audiência de justificação, onde as partes interessadas serão ouvidas. Após a audiência, o processo será encaminhado para o registro de imóveis, onde a propriedade será regularizada.
Em conclusão, o usucapião extrajudicial é um procedimento mais rápido e simples para a regularização de propriedades. No entanto, é necessário atender a alguns requisitos, como comprovar a posse do imóvel por pelo menos cinco anos, e apresentar a documentação correta. Ao seguir os passos corretamente, é possível adquirir a propriedade do imóvel de forma legal e segura.
Notas e Referências:
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Disponível em: <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm>. Acesso em: 13 de jan. de 2024.
BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Lei de Registros Públicos. Disponível em: <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm>. Acesso em: 13 de jan. de 2024.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Disponível em: <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm>. Acesso em: 13 de jan. de 2024.
BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Disponível em: <https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm>. Acesso em: 13 de jan. de 2024.
