O PROCEDIMENTO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA visa regularizar o imóvel de quem pagou por ele mas não tem ainda a Escritura definitiva, já que, se não tem Escritura consequentemente não terá o Registro Imobiliário (RGI) em seu nome. Parece uma situação absurda num primeiro momento mas é muito comum, tanto quanto a lamentável forma de aquisição irregular que ainda acontece diariamente no Brasil onde as pessoas compram imóvel baseando-se apenas em documentos particulares (isso quando fazem documento escrito), tudo à margem da regularidade.
O procedimento de Adjudicação Compulsória até então se dava apenas pela via judicial, com base em preceitos delineados no Código Civil que inclusive elevaram o chamado "Direito do Promitente Comprador" a um direito real, atitude muito louvável do codificador de 2002:
"Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel" .
"Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel".
Como se percebe acima, para exercício de tal direito é necessário que haja um CONTRATO PRELIMINAR, cujas regras estão elencadas no mesmo Código Civil no artigo 462, sendo sempre oportuno recordar que o mesmo não precisa ser celebrado por ESCRITURA PÚBLICA (art. 462, CC) nem mesmo precisa do registro no RGI (como esclareceu a Súmula 239 do STJ), embora seja da nossa recomendação que isso seja feito para maior segurança do COMPRADOR, inclusive.
É importante destacar que desde 2022, por conta da Lei 14.382/2022, foi introduzido na já cinquentenária Lei 6.015/73 ( Lei de Registros Publicos) o art. 216-B e com ele a possibilidade de realização da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL que, da mesma forma que seus irmãos INVENTÁRIO e USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL podem ser realizados inteiramente sem processo judicial. Não restam dúvidas que a extrajudicialização também dessa ferramenta que se destina à regularização de imóveis traz diversos benefícios à sociedade.
A regulamentação do procedimento já é plenamente vigente em todo o território por conta da edição do PROVIMENTO CNJ 149/2023 em seu artigo 440-A e seguintes, sendo certo que em alguns Estados, como no Rio de Janeiro a regulamentação do procedimento já encontra-se estampada no bojo do Código de Normas local (no Estado do Rio de Janeiro consulte o artigo 1.255 e seguintes).
Basicamente o procedimento se desenvolve como ocorre na Usucapião Extrajudicial, tendo o interessado que requerer a lavratura de ATA NOTARIAL junto ao Tabelionato de Notas, assim como a execução de NOTIFICAÇÕES EXTRAJUDICIAIS junto ao Cartório do RTD (Registro de Títulos e Documentos) assim como o processamento do reconhecimento e registro da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL junto ao Registro de Imóveis (RGI), através do seu Advogado, como deixa claro o par. único do art.440-CC do citado CN/CNJ:
"Parágrafo único. O requerente deverá estar assistido por advogado ou defensor público, constituídos mediante procuração específica".
Fica claro pela disposição que o procedimento pode ser feito com GRATUIDADE DE JUSTIÇA (já que pode ser patrocinado pela Defensoria Pública) e também por Advogado particular, mas uma questão peculiar pode vir à tona: pode o Cartório em algum momento indicar um Advogado para o usuário que esteja desassistido e que por qualquer motivo não queira ou não possa ser assistido pela Defensoria Pública?
A resposta é taxativamente NEGATIVA: não pode o Tabelião e nem o Registrador (e muito menos seus prepostos) indicarem Advogado para quem não tenha e precise de quaisquer dos procedimentos extrajudiciais aqui citados (tanto a Adjudicação Compulsória, quanto a Usucapião e o Inventário). A bem da verdade os Delegatários devem primar por sua IMPARCIALIDADE e, mesmo em procedimentos extrajudiciais onde inexistirá, via de regra, litígio, sendo amplamente consensual a solução viabilizada, não pode o Tabelião nem o Registrador indicar Advogado às partes. A lição do ilustre Professor e Registrador LUIZ GUILHERME LOUREIRO (Registros Públicos - Teoria e Prática. 2019) esclarece:
"O notário e o registrador são PROFISSIONAIS IMPARCIAIS que têm o dever de defender igualmente os interesses de ambas as partes, SEM PRIVILEGIAR QUALQUER DELAS, independentemente de pressões ou influências de qualquer natureza. Por tal motivo, o art. 28 da Lei n. 8.935/94, garante a independência destes agentes, bem como os direitos de percepção dos emolumentos integrais e de somente perder a delegação nas hipóteses previstas em lei e mediante o devido processo legal. (...) É justamente esta característica que diferencia o tabelião e o oficial de registro de outros profissionais liberais do direito e os converte no OPERADOR JURÍDICO IDEAL para intervir na prevenção e resolução extrajudicial das controvérsias, como é o caso das atividades de conselho e mediação".
Em que pese não haver expressamente nas regulamentações analisadas até o momento regra expressa como ocorre na Resolução CNJ 35/2007 para o Inventário Extrajudicial, temos que também para a Adjudicação Compulsória Extrajudicial deverão o Tabelião e o Registrador recomendarem a Defensoria Pública ou a Seccional da OAB quando as partes estiverem desacompanhadas de Advogado:
"Art. 9º. É vedada ao tabelião a indicação de advogado às partes, que deverão comparecer para o ato notarial acompanhadas de profissional de sua confiança. Se as partes não dispuserem de condições econômicas para contratar advogado, o tabelião deverá recomendar-lhes a Defensoria Pública, onde houver, ou, na sua falta, a Seccional da Ordem dos Advogados do Brasil".
Da mesma forma, entendemos que também para o procedimento de Adjudicação Compulsória Extrajudicial deve ser aplicada a mesma regra vigente no Provimento nº. 118/2007 do Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil - OAB originalmente editado e direcionado para os atos da Lei 11.441/2007:
"Art. 1º. (...) § 2º. Constitui INFRAÇÃO DISCIPLINAR valer-se de agenciador de causas, mediante participação nos honorários a receber, angariar ou captar causas, com ou sem intervenção de terceiros, e assinar qualquer escrito para fim EXTRAJUDICIAL que não tenha feito, ou em que não tenha colaborado, sendo vedada a atuação de advogado que esteja direta ou indiretamente vinculado ao cartório respectivo, ou a serviço deste, e lícita a advocacia em causa própria".
