Introdução ao ITBI: Entendendo o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis
No mundo das transações imobiliárias, compreender o momento exato para o pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é crucial para assegurar a legalidade e a eficácia de sua aquisição ou venda.
Esse tributo, de competência municipal, é uma etapa fundamental no processo de compra e venda de imóveis, conforme estabelecido pelo art. 156, II, da Constituição Federal, bem como no art. 35 do Código Tributário Nacional:
Constituição Federal de 1988
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
Código Tributário Nacional de 1966
Art. 35. O impôsto, de competência dos Estados, sôbre a transmissão de bens imóveis e de direitos a êles relativos tem como fato gerador:
I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;
II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;
III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.
Parágrafo único. Nas transmissões causa mortis, ocorrem tantos fatos geradores distintos quantos sejam os herdeiros ou legatários.
Como se vê, o ITBI incide sobre a transferência de propriedade imobiliária ou a constituição de um direito real (oneroso) sobre imóveis, com exceção dos direitos de garantia.
Fato Gerador do ITBI
A compreensão de seu fato gerador, ou seja, o momento que dá origem à obrigação tributária, é essencial para determinar a exatidão do pagamento. A legislação aponta que o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis é o que efetivamente transfere a propriedade e, por isso, gera a obrigação do pagamento do ITBI.
A Exigência Indevida de Pagamento Antecipado do ITBI
No entanto, é prática comum de alguns cartórios exigirem o pagamento do ITBI no ato da lavratura da escritura pública de compra e venda, antes mesmo do registro. Essa prática, contudo, encontra-se em desacordo com o entendimento legal, pois antecipa indevidamente a cobrança do tributo, sem que o fato gerador tenha efetivamente ocorrido.
Para profissionais e clientes do setor imobiliário, é vital estar atento a essas nuances para assegurar que a transação esteja em conformidade com a legislação vigente. O pagamento do ITBI no momento adequado não apenas evita complicações legais, mas também garante a tranquilidade tanto para o comprador quanto para o vendedor.
O Momento Ideal para o Pagamento do ITBI
A exigência de pagamento do ITBI na lavratura da escritura pública, antes do registro, não somente contraria a legislação, como também pode representar uma ilegalidade, impondo aos contribuintes um ônus indevido. O registro da escritura é o marco legal que confirma a transferência da propriedade, tornando-se o momento correto para a efetivação do pagamento do ITBI.
Conclusão
Em resumo, o pagamento do ITBI é uma etapa fundamental na compra e venda de imóveis, devendo ser efetuado no momento do registro da escritura de compra e venda para garantir a conformidade legal da transação. A orientação de um advogado especializado em direito imobiliário é vital para navegar com segurança por este processo, garantindo a legalidade e a proteção de seus interesses imobiliários .
