No Brasil existe um grande dilema sobre a utilização de procurações nas Assembleias Gerais Ordinárias ou Extraordinárias dos condomínios edilícios, principalmente, quando tem eleição do corpo diretivo, pois muitos condôminos manifestam a insatisfação devido a mesma pessoa que está no poder a muito tempo, ser reconduzida para o exercício da atividade de Síndica, mais uma vez, através dos votos de procuradores, sendo que não subsiste qualquer tipo de ilegalidade desde que todas as procurações estejam dentro dos parâmetros legais, senão vejamos.
A função de Síndico de uma edificação pode ser exercida por um condômino ou uma pessoa que não seja condômina, mas que tenha qualificação para tanto, como por exemplo, um Síndico profissional, por um período não superior de dois anos de acordo com o art. 1.347, da Lei n. 10.406/02. “Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”. Grifo nosso.
Veja que, o condômino pode ser o proprietário ou o promitente comprador ou o cessionário de direitos pertinentes da unidade autônoma e precisa ser adimplente em relação as contribuições das quotas ordinárias ou extraordinárias para ser candidato a função de Síndico, Conselheiro Fiscal ou Consultivo, conforme os artigos 1.334, § 2º e art. 1.335, inciso III, todos da Lei n. 10.406/02. Segue transcrição dos artigos citados.
“Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
[...[;
§ 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
[...].
Art. 1.335. São direitos do condômino:
[...];
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.”. Grifo nosso.
Dito isso, direcionando para a realização da Assembleia Geral Ordinária ou Extraordinária, que são atos solenes previstos nos artigos 1.350 e 1.355, ambos da Lei n. 10.406/02, o que deve ser observado pelo Presidente da Assembleia ou por qualquer condômino presente, é se todas as procurações apresentadas estão de acordo com a previsão legal elencada nos artigos 653 a 666, todos da Lei n. 10.406/02, principalmente, no que tange ao reconhecimento de firma do documento ou se foi assinado através de um certificado digital passível de ser verificado pelo serviço oficial de validação de assinaturas eletrônicas do governo federal, tendo em vista que no momento da Assembleia surgem procurações de toda forma, como por exemplo, em folha de caderno rasurada, uma imagem de celular desfocada enviada pelo aplicativo de mensagem instantânea, documento assinado por pessoas mortas ou que não são proprietárias, sem poderes específicos para o ato, com assinatura falsa, dentre outros problemas.
Nunca é demais destacar, que uma procuração com poderes gerais só garante ao procurador a forma de administrar o imóvel no presente caso, sendo necessário que o documento tenha poderes específicos, para votar nas deliberações da Assembleia, aprovar ou reprovar orçamentos, despesas, quotas condominiais ordinárias ou extraordinárias, prestação de contas, votar em eleição para Síndico e membros do Conselho Fiscal ou Consultivo, na destituição do corpo diretivo da edificação, bem como se candidatar para uma das funções de Síndico ou Conselheiro do edifício, se for o caso, nos moldes do art. 661, da Lei n. 10.406/02. Eis o teor.
“Art. 661. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.
§ 1 o Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos.”. Grifo nosso.
Outro ponto que deve ser analisado, é que em muitas Convenções dos condomínios edilícios, existem regulamentações sobre a utilização de procurações nas Assembleias, como por exemplo, o número máximo de procurações que podem ser utilizadas, por uma pessoa, a vedação do uso de procurações pelos membros do corpo diretivo do prédio, a vedação da utilização de procurações pelos familiares do Síndico ou dos Conselheiros, como outros regras, que devem ser obrigatoriamente observadas, em concordância com o art. 1.333, da Lei n. 10.406/02.
Lembrando que, os poderes do mandato, podem ser outorgados a um procurador de forma verbal durante a realização da Assembleia, por quem realmente tem competência legal para tanto, que no caso é o proprietário ou aquele equiparado ao proprietário, mencionado anteriormente, devendo tal situação ser registrada na ata do ato solene com a qualificação do outorgante e do outorgado, por meio de um documento oficial com foto de cada uma, como os poderes específicos e o período do mandato, consoante o art. 656, da Lei n. 10.406/02. “Art. 656. O mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito.”. Grifo nosso.
Portanto, não existe qualquer tipo de ilegalidade na utilização de procurações em uma Assembleia Geral Ordinária ou Extraordinária de uma edificação, sendo necessário somente verificar se os documentos preenchem todos os requisitos legais para serem utilizados no ato solene em questão, caso contrário à Assembleia poderá ser declarada nula, nos termos da Lei, por meio de um processo judicial adequado, perante o Poder Judiciário.
