A administração de um condomínio edilício residencial, comercial ou misto, compete a um condômino ou um Síndico profissional habilitado, devidamente eleito para um mandato que não ultrapasse o interregno de dois anos, como pode ser vislumbrando no art. 1.347, da Lei n. 10.406/02, ou ainda, por um condômino, que faz a gestão da edificação sem oposição dos demais coproprietários de acordo com o art. 1.324, também do diploma legal acima mencionado. Segue transcrição dos dispositivos legais citados.
“Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
[...].
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”. Grifo nosso.
Assim, o Síndico, tem por competência legal, as disposições arroladas na Lei n. 10.406/02, como por exemplo, no rol exemplificativo do art. 1.348, como também às previstas na legislação extravagante, ou seja, o próprio tem diversas responsabilidades impositivas. Dispositivo legal apontado abaixo.
“Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1 o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.”. Grifo nosso.
Deste modo, o representante legal de um condomínio edilício quando é eleito, ele passa a representar a coletividade, buscando preservar a segurança, a saúde, o sossego, a conversação da estrutura física e a funcionalidade do condomínio edilício, basicamente, sendo que no desenvolvimento da função de Síndico, não existe a responsabilidade legal de representar o condômino individual em suas particularidades no edifício.
À vista disso, quando existe uma única reclamação de um condômino contra outro morador, que está prejudicando somente os residentes daquela unidade autônoma, e o problema está relacionado ao sossego, segurança ou saúde, o Síndico não tem competência legal para resolver o transtorno, nem muito menos, para aplicar uma advertência ou multa pelo acontecimento, tendo em vista, que o Direito afrontado, é exclusivo de quem está sendo perturbado, consequentemente, a pessoa afetada deve buscar meios para resolver o problema com seu vizinho de forma amigável ou acionar o Poder Judiciário para resguardar o Direito de Vizinhança, através do Instituto do Dano Infecto, conforme disposição do art. 1.277, da Lei n. 10.406/02. Eis o teor.
“Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.”. Grifo nosso.
No presente caso, o Direito de Vizinhança do condômino lesado, é uma extensão do Direito Fundamental de propriedade, esculpido no inciso XXII, do art. 5º, da Constituição Federal de 1988, que é intransferível, indisponível, inegociável, em outras palavras, o Direito acatado é, do condômino e não do Síndico. Texto Constitucional suscitado a seguir.
“Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
[...];
XXII - é garantido o direito de propriedade;” [...].
Vale ressaltar ainda, a existência de outros problemas que são corriqueiros em uma edificação e que devido não afetar a coletividade, impossibilita o Síndico de realizar uma medida, por não existir competência legal para tanto, como por exemplo, quando o cachorro do condômino foge do condomínio edilício ou em algum tipo de problema entre o proprietário de uma apartamento e o inquilino ou quando o funcionário da empresa de fornecimento de água ou energia ou gás, realiza o corte, pela falta de pagamento do condômino ou até mesmo, quando a Autoridade Policial adentra ao prédio para cumprir um mandado de busca e apreensão em desfavor de um determinado morador, dentre outros casos.
Veja que, nos exemplos em tela, quase sempre o Síndico é acionado de forma errônea, por um condômino, para solucionar a situação ou para ser questionado da seguinte forma. Por que você deixou acontecer? Mas em todos os casos indicados, o Síndico não tem amparo legal para fazer ou deixar de fazer algo, já que o próprio, representa apenas os interesses da massa condominial e não de um morador individualmente.
Portanto, uma pessoa, quando é eleita para exercer a função de Síndica, não recebe uma procuração ou autorização legal para representar o condômino de forma individual, já que suas ações devem ser direcionadas para atuar em nome da coletividade, consoante o ordenamento jurídico brasileiro.
