UMA SITUAÇÃO muito recorrente que retrata a irregularidade na aquisição de imóvel se dá quando o comprador paga o preço total ajustado na negociação mas não recebe a ESCRITURA DEFINITIVA que é o título que permitirá a mutação patrimonial perante o RGI, retirando o imóvel do nome do antigo proprietário, permitindo que agora figure no acervo o imóvel em nome do novo titular. Na grande maioria das vezes o comprador possui apenas o contrato preliminar (Promessa de Compra e Venda ou Compromisso de Compra e Venda) que com muita sorte poderá estar registrado na matrícula (sim, muitos não o fazem, deixando que a referida Promessa permaneça nas sombras, o que confere ainda mais RISCOS ao adquirente).
Utiliza-se a Promessa de Compra e Venda quando por quaisquer razões não seja conveniente para as partes entabular desde já a Escritura de Compra e Venda para imediatamente formalizar o TÍTULO que servirá de base para o REGISTRO da transferência no Cartório do RGI. Um exemplo muito comum da utilização da Promessa de Compra e Venda se dá quando desejam as partes o PAGAMENTO PARCELADO do preço da venda - quando então ajustarão que, ao final, com a quitação do preço total outorgarão a Escritura Definitiva. O referido instrumento tem base legal no artigo 462 do Código Civil que aponta:
"Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado".
O direito que decorre da pactuação da Promessa de Compra e Venda ("Direito do Promitente Comprador"), por sua vez, vem estampado nos artigos 1.417 e 1.418 do mesmo Código, determinando:
"Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel".
É preciso observar que, sem prejuízo da regra do art. 1.417 que aponta a necessidade do REGISTRO da promessa em Cartório, a bem da verdade o direito à ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA se dará independentemente do registro, como aponta com clareza a Súmula 239 do STJ ("O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis") - sendo muito cauteloso da parte do PROMITENTE COMPRADOR que proceda ao REGISTRO do seu instrumento - registro esse que, repita-se, não é obrigatório mas sim facultativo (mas muito recomendável, repito).
Na sequencia regular da realização da Promessa de Compra e Venda e com a respectiva quitação, o próximo passo será a realização da Escritura Definitiva. Problema terá o comprador se nesse momento não localizar o vendedor para tanto, todavia, a solução está à disposição e tem nome: ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. O procedimento - que sempre esteve à disposição pela via judicial - por ocasião da Lei 14.382/2022 e as modificações introduzidas na Lei 6.015/73 com a inclusão do art. 216-B passou a ser realizado diretamente em Cartório Extrajudicial, dispensando a necessidade de Processo Judicial. Num resumo rápido podemos sintetizar que o procedimento será feito com a assistência obrigatória de ADVOGADO junto ao Cartório do RGI que realizará toda a tramitação do procedimento, que por sua vez deverá obrigatoriamente conter em seu bojo a ATA NOTARIAL previamente lavrada pelo Tabelião de Notas, podendo ser presente também neste procedimento a realização das NOTIFICAÇÕES pelo Oficial do Cartório de TÍTULOS E DOCUMENTOS - tudo nos termos do artigo 440-A e seguintes da regulamentação (Provimento CNJ 149/2023). Uma ocorrência importante, no entanto, pode exsurgir no procedimento que será a NÃO LOCALIZAÇÃO dos promitentes vendedores para a notificação exigida no procedimento. Como proceder nesse caso?
Na via extrajudicial tal como já acontece na via judicial poderá no caso de não serem localizados os promitentes vendedores ser utilizada a CITAÇÃO EDITALÍCIA, que aqui deve ser denominada "NOTIFICAÇÃO POR EDITAL". Rezam os artigos 440-O e 440-X do Provimento CNJ 149/2023:
"Art. 440-O. Caso seja incerto ou desconhecido o endereço de algum requerido, a sua notificação por edital será solicitada pelo requerente, mediante demonstração de que tenha esgotado todos os meios ordinários de localização".
"Art. 440-X. Infrutíferas as tentativas de notificação pessoal, e não sendo possível a localização do requerido, o oficial de registro de imóveis procederá à notificação por edital, na forma seguinte:
I – o oficial de registro de imóveis, a expensas do requerente, promoverá a notificação mediante a publicação do edital, por duas vezes, com intervalo de 15 (quinze) dias úteis, em jornal impresso ou eletrônico; e
II – o edital repetirá o conteúdo previsto para a notificação de que trata esta Subseção deste Código Nacional de Normas.
§ 1º Será considerado em lugar desconhecido, para fins de notificação por edital, o requerido cujo endereço não conste no registro de imóveis nem no instrumento do ato ou negócio jurídico em que se fundar a adjudicação compulsória, contanto que o requerente declare e comprove que esgotou os meios ordinários para sua localização.
§ 2º Também se procederá à notificação por edital quando ficar provado que o requerido reside fora do país e não tem procurador munido de poderes para a outorga do título de transmissão".
Ve-se, portanto, que mesmo na via extrajudicial, quando não localizados os interessados no procedimento de Adjudicação Compulsória Extrajudicial a solução será a mesma da via judicial, qual seja, citação através de EDITAL, sendo importante que haja cabal demonstração de esgotamento dos MEIOS ORDINÁRIOS de localização dos mesmos, sob pena de NULIDADE, como decreta com acerto a jurisprudência do TJRJ que inclusive possui entendimento sumulado sobre essa circunstância:
"TJRJ. 0064713-76.2023.8.19.0000. J. em: 14/12/2023. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU O REQUERIMENTO DE CITAÇÃO POR EDITAL, SOB O ARGUMENTO DE QUE NÃO FORAM ESGOTADOS OS MEIOS PARA LOCALIZAÇÃO DO DEVEDOR. É CABÍVEL CITAÇÃO POR EDITAL, QUANDO AS DILIGÊNCIAS REALIZADAS NO SENTIDO DE LOCALIZAR O DEMANDADO RESTARAM INFRUTÍFERAS, GERANDO A CONVICÇÃO DE QUE ELE EFETIVAMENTE SE ENCONTRA EM LOCAL INCERTO E NÃO SABIDO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 256 DO CPC. RÉU QUE NÃO FOI LOCALIZADO NO ENDEREÇO INFORMADO NA INICIAL, TAMPOUCO NOS ENDEREÇOS OBTIDOS POR MEIO DAS CONSULTAS AOS SISTEMAS BACENJUD, INFOJUD E RENAJUD. DESNECESSIDADE DE REMESSA DE OFÍCIOS A ÓRGÃOS PÚBLICOS E EMPRESAS PRIVADAS. SÚMULA 292 DO TJRJ. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. PROVIMENTO DO RECURSO".
