Em alguns contratos, principalmente nos de locação, não é rara a figura do "fiador", que "se responsabiliza pelo cumprimento da obrigação do devedor" (GUIMARÃES, 2016, p. 142) caso esse não cumpra com o contrato entabulado.
Na prática muitas pessoas, seja por amizade, confiança ou parentesco, acabam aceitando esse encargo e assinam o contrato, contudo, uma vez o pacto não sendo corretamente adimplido pelo devedor, os fiadores quando executados se questionam: Posso alegar a impenhorabilidade da Lei n. 8.009/1990 (bem de família) para não ver a minha residência penhorada? Corro o risco de perder a minha moradia?
Pois bem, o tema é delicado e deve ser tratado com transparência e veracidade. Atualmente existem argumentos fortes e favoráveis à penhora do único imóvel do fiador, os fundamentos estão na Lei, na doutrina e na jurisprudência.
Por exemplo, quando pegamos para a estudar a Lei n. 8.009/1990 (Lei do Bem de Família), percebemos, sem maiores delongas, que ela claramente abre margens para a penhora do único imóvel do fiador, vejamos:
"Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
(...)
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação."
Reforçando o texto legal, ao lermos alguns artigos doutrinários, percebemos que em 2015 o STJ publicou a Súmula de n. 549 tornando válida a penhora do bem de família de propriedade do fiador de um contrato de locação, vejamos:
"Recentemente, foi editada Súmula pelo Superior Tribunal de Justiça, com a finalidade de uniformizar os julgados quanto à matéria. A Súmula 549, cuja publicação se deu em 19 de outubro de 2015, estabelece que: “É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação". (DUTRA; DE ANDRADE, 2017. p. 255 - grifei).
E como se não bastasse a Súmula n. 549 do STJ entendendo pela possibilidade de penhora do bem de família dos fiadores nos contratos de locação, temos vários Temas do Supremo e algumas Súmulas dos Tribunais de Justiça espalhados pelo país permitindo a mencionada penhora, o que dá maior segurança jurídica para o credor exigir a penhora desse bem vital para o fiador, cito:
Tema 295/STF: "É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000. (Grifei).
Tema 1127/STF: É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial. (Grifei)
Súmula 8 do TJ/SP:"É penhorável o único imóvel do fiador em contrato locatício, nos termos do art. 3º, VII, da Lei 8.009, de 29.03.1990, mesmo após o advento da Emenda Constitucional nº 26, de 14.02.2000". (Grifei).
Súmula 63 do TJ/RJ: “Cabe a incidência de penhora sobre imóvel único do fiador de contrato de locação, Lei nº. 8009/90 (art. 3º, VII) e Lei nº. 8245/91." Referência: Súmula da Jurisprudência Predominante nº. 2001.146.00005. Julgamento em 24/06/2002. Relator: Desembargador Paulo Ventura. Votação por maioria. Registro do Acórdão em 14/08/2003. (Grifei).
Não é demasiado reforçar que encontramos uma série de acórdãos no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de Minas Gerais e do Rio de Janeiro favoráveis à penhora do único imóvel do fiador de um contrato de locação (seja residencial ou comercial), vejamos os Acórdãos dos Tribunais de Justiça:
"AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. INADIMPLÊNCIA. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DETERMINAÇÃO DE PENHORA SOBRE BEM DE FAMÍLIA PERTENCENTE À FIADORA DA LOCAÇÃO. POSSIBILIDADE DE RESTRIÇÃO DO BEM. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA QUE NÃO PODE SER ARGUIDA QUANDO DECORRENTE DE FIANÇA CONCEDIDA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 3º, VIII DA LEI Nº 8.009/90. CONSTITUCIONALIDADE DA PENHORA INCIDENTE SOBRE BEM DE FAMÍLIA PERTENCENTE A FIADOR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. TEMA 1.127 DO STJ. CONTRATO DE LOCAÇÃO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. MANUTENÇÃO DA FIANÇA. RESPONSABILIDADE DO FIADOR QUE PERMANECE ATÉ A EFETIVA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL LOCADO, SE AUSENTE DISPOSIÇÃO EM CONTRÁRIO OU EXPRESSA EXONERAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 39 DA LEI DE LOCAÇÕES. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA QUE SE IMPÕE. DESPROVIMENTO DO RECURSO." (TJ-RJ, AI n. 0049780-98.2023.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO. Des(a). LUIZ EDUARDO C CANABARRO - Julgamento: 16/04/2024 - DECIMA QUARTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 9ª) - grifei).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU Á IMPUGNAÇÃO A PENHORA DE IMÓVEL DE PROPRIEDADE DA FIADORA. INSURGÊNCIA DOS EXECUTADOS. FIADORA QUE SE OBRIGOU COMO PAGADORA PRINCIPAL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO OBJETO DA LIDE. PENHORA DO IMÓVEL QUE SE REVELA LEGÍTIMA, ANTE A EXCEÇÃO PREVISTA NO ARTIGO 3º, INCISO VII, DA LEI 8.009/90. DECISÃO DO STF NO RE 1.307.334/SP, EM REPERCUSSÃO GERAL, TEMA 1127 FIRMANDO A SEGUINTE TESE: É CONSTITUCIONAL A PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA PERTENCENTE A FIADOR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO, SEJA RESIDENCIAL, SEJA COMERCIAL. NO MESMO SENTIDO, POSIÇÃO CONSOLIDADA DO STJ SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS (TEMA 1091). RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. (TJ-RJ, AI n. 0102149-69.2023.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO. Des(a). VALÉRIA DACHEUX NASCIMENTO - Julgamento: 04/04/2024 - SEXTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 13ª CÂMARA) - Grifei).
"IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - FIADOR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO – PENHORA DO BEM DE FAMÍLIA – POSSIBILIDADE - EXCEÇÃO LEGAL - ART. 3º, VII, LEI 8.009/90. Nos termos do artigo 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/90, perfeitamente possível a penhora do imóvel residencial "por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. RECURSO DESPROVIDO" (TJ-SP; Agravo de Instrumento 2148676-84.2022.8.26.0000; Relator (a): Andrade Neto; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XV - Butantã - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/08/2022; Data de Registro: 10/08/2022 - Grifei).
"AGRAVO DE INSTRUMENTO. Gratuidade da justiça deferida apenas para fins de processamento deste recurso. Ação de despejo e cobrança em fase de cumprimento de sentença. Penhora de bem de família de propriedade do fiador de contrato de locação. Possibilidade. Hipótese em que a impenhorabilidade do bem de família não é oponível ao exequente. Inteligência do art. 3º, VII, da Lei 8.009/90. Súmula 549 do E. STJ. Precedentes da jurisprudência. Recurso provido em parte" (TJ-SP; Agravo de Instrumento 2132837-19.2022.8.26.0000; Relator (a): Milton Carvalho; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/06/2022; Data de Registro: 28/06/2022 - Grifei).
"EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL - INADIMPLEMENTO - PENHORA DE IMÓVEL DO FIADOR - POSSIBILIDADE - ART. 3º, VII, DA LEI 8.009/90 - MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA - LITIGANCIA DE MÁ FÉ - AFASTADA. - Nos termos do art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990, é legítima a penhora de alegado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação. - Não estando presentes quaisquer das hipóteses discriminadas no art. 80 do CPC, não há que se falar em litigância de má-fé." (TJ-MG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.17.073187-1/004, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/07/2022, publicação da súmula em 05/07/2022).
Diante do exposto, defende o presente escrito que é possível a penhora do bem de família do fiador, não sendo prudente argumentar a impenhorabilidade do bem de família, haja vista a gama gigantesca de precedentes em sentido contrário.
Na prática, sabemos que a mencionada penhora é bastante triste e prejudicial ao fiador, pois ele está na iminência de perder a sua casa, logo o ideal é que a defesa busque o quanto antes firmar acordos com o credor para o fim de quitar a dívida, parcelá-la, substituir a garantia por outra menos danosa, enfim tentar encontrar alternativas para evitar a penhora do imóvel residencial do fiador, visto que é sim possível e legal tal constrição.
No mais, uma vez quitada a dívida pelo fiador, ele poderá entrar com uma ação judicial em face do devedor exigindo todo o prejuízo amargado em face do inadimplemento contratual.
Referências Doutrinárias.
GUIMARÃES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Universitário Jurídico, 20ª Ed., São Paulo: Editora Rideel, 2016.
DUTRA, Maristela Aparecida, DE ANDRADE, Fernanda Aparecida Broges. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA, Revista Jurídica UNIARAXÁ, Araxá, v. 21, n. 20, p. 245-268, ago. 2017.
