A PROMESSA DE COMPRA E VENDA não transfere o imóvel com a quitação do preço ajustado, todavia alguns efeitos não podem ser desconsiderados quando o promissário comprador é supreendido pelo falecimento do promitente vendedor. Como sabemos, através da promessa de compra e venda as partes ajustam, a teor dos arts. 462 e 463 do Código Civil, "contrato preliminar" visando no futuro a realização da ESCRITURA DEFINITIVA de compra e venda e com isso, a transferência do imóvel com o registro da Escritura no RGI competente. Rezam os referidos dispositivos legais:
"Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente".
Sem prejuízo da regra do par. único do art. 463 (e também do art. 1.417 do mesmo Código Reale) não se desconhece que o REGISTRO é desnecessário para fins de Adjudicação Compulsória como estatui a Súmula 239 do STJ ("O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis") lapidada em julgamento de 28/06/2000 - todavia nossa recomendação, para maior CAUTELA do adquirente é no sentido de recomendar a averbação da promessa conforme item 3 do inciso II do art. 167 da Lei 6.015/73.
Celebrada a promessa o pagamento em parcelas (muitas, inclusive) é uma das principais etapas que deve ser superada pelo promissário comprador já que com ela se comprova a quitação do preço, requisito fundamental para o manejo da Ação de Adjudicação Compulsória prevista no art. 1.418 do CCB:
"Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel".
Ponto relevante e naturalmente previsível embora indesejável diz respeito ao FALECIMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR, no caso depois de quitado preço e ainda não lavrada a Escritura. Como fica a situação do Comprador nesse caso? Perde seu "direito" ao imóvel?
Como sabemos, com o falecimento do titular dos bens (principalmente imóveis) o acervo é transferido para seus herdeiros por conta do DIREITO DE SAISINE. A regra é clara no art. 1.784 do CC:
"Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários".
No caso de imóveis prometidos e já quitados no momento do óbito do autor da herança (e proprietário do referido bem prometido), em que pese não haver a transferência do imóvel apenas com a quitação do preço e a realização da promessa é evidente que o mesmo já não consta na esfera patrimonial do alienante. Não se desconhece igualmente que pende sobre aquela avença uma IRREGULARIDADE que deve ser sanada com a lavratura da competente ESCRITURA DEFINITIVA e seu assento no Cartório do Registro de Imóveis, todavia, face ao falecimento do proprietário é lógico que sua assinatura no ato notarial se mostra inviável. Nesse cenário importa ressaltar que a abertura de Inventário é DESNECESSÁRIA para que a regularização seja promovida.
No Estado do RIO DE JANEIRO o Código de Normas Extrajudiciais atual (Provimento CGJ/RJ 87/2022) traz feliz disposição que pode significar economia de TEMPO e DINHEIRO para as partes para o cumprimento de obrigações pendentes deixadas pelo falecido, como a assinatura de ESCRITURAS DEFINITIVAS, senão vejamos:
"Art. 457. Prescinde de alvará judicial o cumprimento de obrigações celebradas em vida pelo falecido, como PROMESSAS DE COMPRA E VENDA ou cessão de direitos, desde que comprovada a autenticidade e preexistência do negócio jurídico.
§ 1º. A autenticidade e a preexistência exigem prova inequívoca, como o informe de bens à Receita Federal, instrumento particular com reconhecimento de firma, registro público do ato ou documento equivalente.
§ 2º. Caso o negócio não tenha sido integralmente quitado até óbito, deverá ser recolhido o imposto de transmissão sobre o saldo credor (Súmula nº 590 do STF)".
Nesse caso há que se resolver previamente a nomeação de interessado para cumprimento das obrigações como dispõe o art. 456 do mesmo NCN/2023 espelhando a redação do art. 11 da Resolução 35/2007 do CNJ:
"Art. 456. É obrigatória a nomeação de interessado, na escritura pública de inventário e partilha, para representar o espólio, com poderes de inventariante, no cumprimento de obrigações ativas ou passivas pendentes, sem necessidade de seguir a ordem prevista no artigo 617 do CPC".
Não sendo o caso de optar pela via Extrajudicial, especialmente diante de recusa dos sucessores do alienante, a via judicial sermpre restará à disposição do adquirente sendo certo que a ABERTURA DE INVENTÁRIO é desnecessária nessa hipótese como confirma a jurisprudência acertada do TJRJ:
"TJRJ. 00025898620168190005. J. em: 05/02/2020. APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPRA E VENDA DE 50% DE BEM IMÓVEL. ÓBITO DO PROMITENTE VENDEDOR. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. INOCORRÊNCIA. DESNECESSIDADE DE ABERTURA DE INVENTÁRIO. BEM QUE JÁ NÃO MAIS INTEGRAVA O PATRIMÔNIO DO PROMITENTE VENDEDOR POR OCASIÃO DE SEU FALECIMENTO. CASSAÇÃO DO DECISUM. APLICAÇÃO DA TEORIA DA CAUSA MADURA. AUTORA QUE PROVA A QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO E A INEXISTÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. No caso em apreço, os réus não se opuseram à outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel descrito na inicial à autora, conforme se vislumbra da assentada da audiência de conciliação de fls. 89, bem como da inexistência de provas em sentido contrário. Outrossim, restou devidamente comprovada nos autos a QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO AJUSTADO, não havendo que se cogitar de qualquer débito perante os herdeiros do promitente vendedor. Neste cenário, é consabido que se faz DESNECESSÁRIA A EVENTUAL ABERTURA DE INVENTÁRIO, já que o óbito do promitente vendedor ocorreu após a quitação integral do valor acordado para a venda do bem, ou seja, o bem objeto da lide já NÃO MAIS INTEGRAVA A ESFERA PATRIMONIAL DO FALECIDO quando do evento morte. Neste diapasão, enfatize-se que o Código Civil autoriza que, em casos como este, o promissário comprador possa EXIGIR DOS HERDEIROS O CUMPRIMENTO DA PROMESSA de compra e venda antes firmada (art. 1.418 do CC). Assim, como cediço, o objetivo da sobrepartilha é a realização do aquinhoamento de bem ainda não partilhado e não a sua transferência a terceiros, o que consubstanciaria, aí sim, uma pretensão deduzida de forma inadequada. Logo, deve ser CASSADA A SENTENÇA que julgou extinto o processo, na forma do art. 485, VI do CPC, por inadequação da via eleita. Em consequência, considerando que o feito se encontra devidamente instruído com a documentação necessária para seu julgamento, deve ser aplicada a teoria da causa madura, com a apreciação da lide nesta oportunidade, na forma do art. 1.013, § 3.º, I, do C .P.C. Neste cenário, é certo que a ação de adjudicação compulsória se destina a promover o registro imobiliário de transmissão da propriedade emanada de uma promessa de compra e venda de imóvel, quando uma das partes se recusa ou se omite a lavrar a escritura definitiva. Assim, a intenção do demandante é suprir a lacuna causada pela ausência de declaração de vontade de quem com ele contratou, obtendo-se, por sentença, ordem judicial com efeitos equivalentes, a qual será levada para o competente registro no cartório de imóveis. No caso dos autos, a parte autora logrou comprovar a quitação integral do preço ajustado pela integralidade do imóvel (fls. 188/206), por meio do pagamento de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) em cinquenta parcelas de R$ 400,00 (quatrocentos reais). Contudo, em que pese a quitação integral do valor pactuado, o promitente vendedor não procedeu à transferência de sua fração da propriedade para a parte autora, promitente compradora, vindo a falecer em seguida. Em vista disso, com razão a parte autora ao requerer a adjudicação compulsória de 50% do imóvel situado na Rua Marcílio Dias, 278, Arraial do Cabo - RJ, que ainda se encontra registrado em nome de seu ex-cônjuge, já falecido, uma vez que comprovado o pagamento integral do preço pactuado quando ainda em vida o promitente vendedor. PROVIMENTO DO RECURSO".
