TÃO CERTA QUANTO a busca pela "garantia" de êxito que todo cliente apresenta na regularização de seu imóvel é a pergunta sobre o "tempo" que o procedimento vai durar. A opção pela via extrajudicial quase sempre vem acompanhada da "urgência" da pressa em resolver o problema, porém nem sempre a via extrajudicial é a mais indicada, justamente por não ter a envergadura que a via judicial dispõe.
Como todo Advogado sabe, não podemos garantir nem o êxito nem prever - por mais que muitos clientes acreditem que temos capacidades advinhatórias - o "tempo" de duração de qualquer processo/procedimento, inclusive os EXTRAJUDICIAIS.
No que diz respeito à USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL - feita diretamente nos Cartórios com assistência de Advogado mas necessidade de Processo Judicial - atualmente a regulamentação se dá pelo Provimento CNJ 149/2023 que substitui o revogado Provimento CNJ 65/2017 e envolve essencialmente duas principais fases: a lavratura da ATA NOTARIAL junto ao Tabelionato da região do imóvel e a TRAMITAÇÃO que visa o reconhecimento e registro da aquisição originária, junto ao Cartório do REGISTRO DE IMÓVEIS. O artigo 399 da regulamentação esclarece e dá uma visão inicial do procedimento:
"Art. 399. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o PEDIDO DE RECONHECIMENTO EXTRAJUDICIAL DA USUCAPIÃO formulado pelo requerente - representado por ADVOGADO ou por defensor público, nos termos do disposto no art. 216-A da LRP -, que será processado diretamente no ofício de REGISTRO DE IMÓVEIS da circunscrição em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele".
No bojo da tramitação que ocorrerá no RGI competente pelo imóvel uma fase importante (e que pode tomar muito TEMPO para a solução da regularização) diz respeito à intimação das Fazendas Públicas. Em todo procedimento de Usucapião (seja ele judicial ou extrajudicial) a intimação das Fazendas Públicas (Estadual, Municipal e Federal) visando sua manifestação nos autos é imprescindível, sob pena de nulidade. E não é só, também devem ser notificados para se manifestar nos autos TERCEIROS EVENTUALMENTE INTERESSADOS e, para esses, há expressa e direta indicação da utilização do EDITAL, como aponta o art. 413 da regulamentação:
"Art. 413. Após a notificação prevista no caput do artigo anterior, o oficial de registro de imóveis expedirá edital, que será publicado pelo requerente e às expensas dele, na forma do art. 257, III, do CPC, para ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão manifestar-se nos quinze dias subsequentes ao da publicação".
Por mais que dificultosa seja essa etapa das intimações dos Entes Públicos - que como se percebe pode fazer com que o procedimento demore bastante para sua conclusão e encerramento - não é possível dispensá-la, sob pena de nulidade como alerta a doutrina especializada assinada pelo ilustre Registrador Imobiliário, Dr. MARCELO DE REZENDE CAMPOS MARINHO COUTO (Usucapião Extrajudicial - Doutrina e Jurisprudência. 2021):
"A intimação dos entes públicos é OBRIGATÓRIA, sob pena de nulidade do procedimento extrajudicial. Ainda que no requerimento inicial não tenha havido pedido expresso de intimação ou cientificação das pessoas jurídicas de direito público interno, não é o caso de solicitar sua emenda ou aditamento, sendo dever do Registrador encaminhar tais intimações, se o feito evoluir até essa fase do procedimento".
Outro ponto que foge ao controle até mesmo do mais atento e cuidadoso profissional diz respeito ao tempo de duração dos PROCEDIMENTOS DE DÚVIDA a que estão sujeitos os procedimentos extrajudiciais de Usucapião por ocasião do surgimento de algum impasse. A "Dúvida" do art. 198 da LRP é a ferramenta que pode ser utilizada a qualquer momento no procedimento para dirimir impasses entre o Cartório Extrajudicial e o interessado, porém, como se sabe, isso pode aumentar consideravelmente o tempo de solução do procedimento. Reza o art. 420:
"Art. 420. Em qualquer caso, o legítimo interessado poderá suscitar o PROCEDIMENTO DE DÚVIDA, observado o disposto no art. 198 e nos seguintes da LRP".
No Rio de Janeiro ainda temos uma peculiaridade: todas as decisões dos Juízes de Registros Públicos em sede de DÚVIDA estão sujeitas ao duplo grau obrigatório (REEXAME NECESSÁRIO) pelo Conselho da Magistratura, o que pode aumentar ainda mais o tempo necessário à finalização dos procedimentos extrajudiciais. A regra é do par.2º do art. 48 da LODJ:
"Art. 48 Aos juízes de direito em matéria de registro público, salvo o de registro civil das pessoas naturais, incumbe:
(...)
II - processar e decidir as DÚVIDAS levantadas por notários e oficiais de registro público, ressalvado o cumprimento de ordem proferida por outro juiz;
(...)§ 2º.. As decisões proferidas no âmbito dos incisos II e III, salvo as oriundas do art.388,§ 1ºº, da Lei estadual nº33500/99, estão sujeitas ao DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO, não produzindo efeito senão depois de confirmadas pelo Conselho da Magistratura, que apreciará, também, os recursos voluntários".
Percebe-se, dessa forma, que realmente não é possível"prever" como afirmam alguns colegas infelizmente que o procedimento de Usucapião Extrajudicial deve ser resolvido em supostos 120 dias ou 90 dias. Realmente além de uma afirmação fantasiosa, se mostra uma conduta antiética principalmente por não depender do Advogado todas as diligências do procedimento, de modo que só esse profissional seja responsável pela duração do procedimento.
POR FIM, ainda no que diz respeito à participação dos Entes Públicos no procedimento, é preciso destacar uma peculiaridade: não é necessário que efetivamente os Entes se manifestem nos autos mas sim que sejam intimados a se manifestar, como inclusive assegura o par.1º do art. 412 sobre a inércia das Fazendas Públicas que não pode prejudicar o andamento do feito. Como aponta claramente a decisão do TJCE, havendo regular intimação para manifestação dos Entes Públicos no feito sua ausência não pode prejudicar o procedimento e muito menos ser causa de nulidade:
"TJCE. 01418219320138060001. J. em: 24/08/2022. DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE USUCAPIÃO. (...). NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE MANIFESTAÇÃO DA FAZENDA FEDERAL. AFASTADA. HOUVE A REGULAR INTIMAÇÃO DA FAZENDA FEDERAL COM O ENVIO DE TODA A DOCUMENTAÇÃO REQUERIDA. (...). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (...) 5- A Fazenda Federal apesar de intimada não apresentou manifestação. Em que pese a insurgência neste ponto, não há nulidade porque A OBRIGAÇÃO É DE INTIMAR o ente público mas NÃO DE SUA MANIFESTAÇÃO. Portanto, havendo a regular intimação do ente público é possível o prosseguimento do feito sem manifestação. (...). 8 - Recurso conhecido e improvido".
