Em decisão inédita, a Terceira Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina confirmou liminar anteriormente deferida, que reconheceu a legalidade da reserva de unidades antes do registro da incorporação imobiliária.

Trata-se de um precedente muito relevante para o mercado imobiliário, visto que, por décadas, imperou a proibição geral de negociação de unidades imobiliárias antes do registro da incorporação, procedimento que é burocrático e, por vezes, demorado.

A decisão teve como fundamento a alteração legislativa promovida pela Lei n.º 14.382/2022 na Lei n.º 4.591/1964, conhecida como Lei de Incorporações Imobiliárias.

A antiga redação do art. 32 dizia que o incorporador não poderia NEGOCIAR as unidades antes do registro, enquanto a nova redação proíbe somente ALIENAR ou ONERAR as unidades antes do arquivamento da documentação perante o registro de imóveis, termos menos abrangentes do que a negociação.

Assim, a mera reserva de unidade, feita por meio de contrato em que se cientifica o futuro comprador de que o empreendimento ainda pende de registro, e que o efetivo compromisso de compra e venda da unidade será firmado após o registro da incorporação, esclarecendo acerca do objeto contratual, principalmente se não houver a exigência de pagamento ou sinal prévio pela simples reserva, não configura alienação ou oneração, e sim uma negociação que não é mais proibida pela lei.

Entretanto, é importante destacar que apesar de a decisão servir como um importante paradigma, podendo dar às incorporadoras garantia de fluxo de caixa, a questão ainda tem muitos enfrentamentos pendentes, principalmente no que diz respeito à cobrança de valores pela reserva, penalidades pelo desfazimento desta, e publicidade do empreendimento antes do registro, já que a lei manteve a exigência de constar o número do registro nos anúncios publicitários.

Fonte: Agravo de Instrumento n.º 5054611-66.2023.8.24.0000/SC