Não é raro que um imóvel que esteja alugado, também seja disponibilizado à venda. E alguns cuidados devem ser tomados para que um sonho não vire um pesadelo.
A venda de imóveis é um negócio que precisa de certos cuidados. Quando se trata de venda de imóveis alugados os cuidados devem ser redobrados e alguns requisitos são indispensáveis.
Se você é Corretor de imóveis, Investidor, inquilino, Comprador ou Vendedor este informativo é para você.
Além das cautelas indispensáveis e inerentes ao imóvel, vendedor e comprador, ao vender ou adquirir um imóvel alugado, devem se atentar à necessidade de realizar a notificação (carta) de Preferência de Compra direcionada ao Inquilino.
Se o Inquilino não exercer seu direito de preferência, é necessário que o adquirente se atente a regularização do contrato de locação e do recebimento dos proventos.
Por fim, caso o adquirente do imóvel não possua interesse na manutenção da locação, é imprescindível que este se atente ao prazo para denúncia da locação.
Então, vamos esclarecer cada passo acima mencionado.
A comumente intitulada “Carta de Preferência de Compra” é uma notificação que deve ser realizada pelo Proprietário do imóvel para o inquilino.
Esta carta, ao contrário do usualmente feito, não deve ser realizada no ato da disponibilização do imóvel à venda, esta deve ser realizada quando já se tem uma proposta. Isto porque a Lei do Inquilinato diz expressamente que o locatário tem preferência de compra em igualdade de condições com terceiros.
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendoz o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Apesar do momento de realização da “Carta de Preferência de Compra” não ser no ato da disponibilização do imóvel à venda, não existe impedimento nenhum de que o Proprietário ofereça o imóvel ao inquilino e o avise da sua intenção de venda, o que inclusive é aconselhável, até mesmo para evitar conflitos e mal entendidos. Mas esta comunicação não se confunde com a “Carta de Preferência de Compra”.
A “Carta de Preferência de Compra” possui requisitos mínimos previstos em lei, que devem ser cumpridos, para ter validade, quais sejam:
O documento deve conter todas as condições do negócio;
O preço;
A forma de pagamento;
A existência de ônus reais;
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O local e horário que pode ser examinada a documentação pertinente.
Após o recebimento da “Carta” o Inquilino possui o prazo de até 30 ( trinta) dias para exercer o seu direito de preferência de compra, não manifestado seu interesse dentro deste prazo, o Proprietário pode oferecer o imóvel a terceiro e concretizar a compra.
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
O locatário não exercendo o Direito de Preferência de Compra e o imóvel sendo vendido a terceiro, é imprescindível que o Contrato de Compromisso de Compra e Venda possua de forma expressa a data que os proventos da locação serão de direito do novo adquirente do imóvel, bem como, deve ser regularizado a figura do Locador no contrato de locação.
Os cuidados necessários no caso de venda de imóvel alugado não terminaram. Como disse antes, este tipo de venda é repleto de requisitos imprescindíveis e indispensáveis que devem ser observados e cumpridos.
Por fim, caso o novo Adquirente do imóvel não deseje permanecer com o imóvel alugado, este possui o prazo de 90 (noventa) dias para notificar o inquilino a respeito do desinteresse da continuidade da locação e, o locatário, após recebido a notificação, possui o prazo de 90 ( noventa) dias para desocupar o imóvel, a contar do recebimento da notificação).
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo -se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação
Estes são os requisitos mínimos e principais, necessários quando o imóvel objeto da venda se encontra alugado. Mas, busque sempre o auxílio de um profissional especializado para garantir a maior segurança e tranquilidade ao negócio jurídico.
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Jéssica Viglioni Barreto Carvalho /Instagram: @jessicaviglioni.adv
Advogada Coordenadora na Casa Nova Imobiliária
Especialista em Locação e Venda de Imóveis
Pós-Graduada em Direito Imobiliário.
Pós-Graduada em Conciliação, Mediação e Arbitragem.
