A Lei do Inquilinato estipula que o inquilino tem preferência de compra do imóvel em iguais condições com terceiros. Esse direito visa resguardar a POSSE, que é, nos casos de imóveis alugados, do locatário.
No entanto, não rara às vezes, o Locador, com intuito de se furtar de realizar a venda ao Locatário ou visando a desocupação em período inferior ao estabelecido pela lei, não realiza a carta de preferência de compra ou, realiza, mas ao invés do novo adquirente realizar a denúncia da locação e o locatário ter o prazo de 90 (noventa) dias para desocupar, o próprio Locador realiza, nos casos em que o contrato se encontra por prazo indeterminado, a denúncia vazia do imóvel, oportunidade em que o Locatário possui, por lei, 30 (trinta) dias para desocupar o imóvel.
A lei estipula prazos diferentes para a denúncia do contrato em caso de venda e para os casos em que o locador pode solicitar a denúncia vazia do imóvel, prazos esses taxativos e mínimos, que devem ser cumpridos .
Eventual tentativa de burlar os prazos com intuito de obter uma vantagem ilícita em face do Locatário viola o princípio da boa-fé objetiva, podendo, inclusive, acarretar uma indenização por perdas e danos a favor do Locatário.
Ademais, além do prazo, deve ser cumprido, com rigor, também, a preferência de compra do inquilino se este manifestar seu interesse dentro do prazo concedido pela lei, qual seja, 30(trinta) dias.
A inobservância , descumprimento ou tentativa de burlar o manifesto direito de preferência do inquilino também viola o princípio da boa-fé objetiva e pode gerar indenização por perdas e danos em favor do locatário.
DESPEJO - DENÚNCIA VAZIA - PRÉVIO ENVIO DE CARTA DE PREFERÊNCIA PARA COMPRA DO IMÓVEL - ACEITAÇÃO DA PROPOSTA - VINCULAÇÃO DO LOCADOR - DESPEJO AJUIZADO COM INTUITO DE SE FURTAR À CONCLUSÃO DO NEGÓCIO - IMPOSSIBILIDADE - PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. - Enviada pelo proprietário carta de preferência ao locatário para compra do imóvel locado e aceita a proposta, fica o locador vinculado ao cumprimento daquelas condições, não podendo vir a alterar a proposta e nem promover ação de Despejo por denúncia vazia com o intuito de se furtar à obrigação assumida, o que viola o princípio da boa-fé objetiva. (TJMG - Apelação Cível 1.0439.08.084718-9/001, Relator(a): Des.(a) Mota e Silva , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/08/2009, publicação da súmula em 10/09/2009)
Importante esclarecer que a lei, do mesmo modo que protege o direito de preferência do locatário, traz consequências quando este manifesta o interesse e depois desiste, podendo o inquilino responder pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Portanto, locador, locatário e adquirente do imóvel, cuidado com os requisitos, prazos e consequências do descumprimento destes. Busque sempre um profissional especializado para lhe acompanhar em todo o trâmite de venda de imóveis alugados.
Quer saber mais sobre os requisitos mínimos em caso de venda de imóvel alugado, não deixe de ler o artigo/ informativo Venda de Imóvel alugado: o que preciso saber .
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Jéssica Viglioni Barreto Carvalho /Instagram: @jessicaviglioni.adv
Advogada Coordenadora na Casa Nova Imobiliária
Especialista em Locação e Venda de Imóveis
Pós-Graduada em Direito Imobiliário.
Pós-Graduada em Conciliação, Mediação e Arbitragem.
