Existem no ordenamento jurídico apenas 02 tipos de direitos de preferência, aquele do art.504 do Código Civil (direito de preferência do condômino) e o previsto no art.27 da Lei do Inquilinato (direito de preferência do inquilino). Ambos os direitos de preferência existem para proteger o direito à posse. No entanto, as consequências da inobservância do direito de preferência do inquilino, dependerá do cumprimento de alguns requisitos.
A lei do inquilinato prevê que o locatário deve cumprir certos requisitos necessários para que tenha direito a reclamar perdas e danos, ou haver para si o imóvel se preterido o seu direito de preferência de compra. Esse entendimento, inclusive, atualmente, já está pacificado no STJ.
Os requisitos para que o inquilino reclame seu direito de preferência preterido se encontra no art. 33 da Lei do Inquilinato.
O locatário preterido do seu direito pode requerer perdas e danos em face do alienante ou haver para si o imóvel locado.
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.
Para que o inquilino possa reclamar o seu direito de preferência de compra à terceiros, este deve, averbar o contrato de locação na matrícula do imóvel, pelo menos 30 (trinta) dias antes da alienação.
Cumprido o requisito acima, o Locatário pode, reclamar do alienante as perdas e danos ou depositando o preço e demais despesas do ato de transferência haver para si o imóvel locado.
O atual entendimento do STJ é que não cumpridos os requisitos exigidos pela legislação, afasta-se a alegação de violação ao direito de preferência na aquisição do bem. Senão vejamos:
EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA DE PERDAS E DANOS. SUPOSTA VIOLAÇÃO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA CONFERIDO AO LOCATÁRIO DO IMÓVEL. REQUISITOS PARA EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA NÃO VERIFICADOS. AUSÊNCIA DE CONDUTA ANTIJURÍDICA. REQUISITOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL NÃO DEMONSTRADOS. PLEITO INDENIZATÓRIO JULGADO IMPROCEDENTE. SENTENÇA MANTIDA NA ÍNTEGRA.
- Constatada a conexão entre os processos, com interposição de recurso de apelação em cada um deles contendo razões recursais idênticas, impõe-se o julgamento conjunto dos apelos, a fim de evitar decisões conflitantes.
- Segundo pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel locado pelo inquilino demanda o cumprimento de duas obrigações para o locatário: a) primeiro, para habilitar-se a eventual e futuro exercício do direito de preempção, deve registrar o contrato de locação, averbando-o na respectiva matrícula do registro imobiliário competente, dando, assim, plena publicidade a terceiros, advertindo eventual futuro comprador do bem, de modo a não ser este surpreendido, após a compra, pela pretensão de desfazimento do negócio pelo locatário preterido; b) segundo, pertinente agora já ao exercício do direito de preferência pelo inquilino preterido e que se tenha oportunamente habilitado, deverá este depositar o preço da compra e demais despesas da transferência, desde que o faça no prazo decadencial de seis meses após o registro da alienação impugnada no registro imobiliário.
- Não cumpridos os requisitos exigidos pela legislação, afasta-se a alegação de violação ao direito de preferência na aquisição do bem.
- Como regra, o ordenamento jurídico brasileiro adotou a teoria subjetiva da responsabilidade civil (art. 186 e 927 do CC/02). Incumbe ao requerente comprovar a prática de comportamento antijurídico (conduta), a lesão jurídica experimentada (dano), a cul pa do agente, e liame existente entre a conduta e o dano (nexo de causalidade). Ausente qualquer dos elementos anteriores, deve-se afastar a pretensão de atribuição de responsabilidade civil à parte demandada.
- Pedido indenizatório por perdas e danos julgado improcedente. Sentença mantida na íntegra. Recurso que se nega provimento. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.277227-9/001, Relator(a): Des.(a) Luiz Artur Hilário , 9ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/11/2023, publicação da súmula em 30/11/2023)
Portanto, o atual entendimento da jurisprudência pátria, o direito de preferência na compra do bem, com fulcro nos artigos 27 a 34 da Lei 8.245/1991, conferido ao locatário, depende da averbação do contrato de locação à margem da matrícula do imóvel. Esta exigência se dá pelo fato de que o ato registral gera presunção absoluta de que todas as pessoas tiveram conhecimento da existência da locação e, portanto, do direito de preferência de compra.
No entanto, nos casos em que comprovado que o terceiro adquirente do imóvel possuía ciência inequívoca da locação, existem entendimentos de que é desnecessária a averbação do contrato de locação, visto que a finalidade deste ato foi cumprida.
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEIS LOCADOS POR DESRESPEITO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA. DISTRATOS POSTERIORES DAS COMPRAS E VENDAS INVÁLIDOS POR INOBSERVÂNCIA DA FORMA PRESCRITA EM LEI. SENTENÇA JUDICIAL E AUSÊNCIA DE AÇÃO RESCISÓRIA. TEMAS NÃO TRATADOS NO ACÓRDÃO RECORRIDO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 282 DO STF, POR ANALOGIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO AVERBADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. IRRELEVÂNCIA NO CASO. TRIBUNAL DE ORIGEM CONSIGNOU A CIÊNCIA DOS COMPRADORES DA EXISTÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO E, PORTANTO, DO CUMPRIMENTO DO REQUISITO DA PUBLICIDADE DO CONTRATO. DANO MORAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. INCIDÊNCIA DA MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA.
1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)
serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
2. A admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do NCPC), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação do art. 1.022 do NCPC, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que, uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei. Violação do art. 250, I, da Lei nº 6.015/73.
Falta de prequestionamento. Súmula nº 282 do STF, por analogia.
3. A obrigação legal de averbar o contrato de locação visa possibilitar a geração de efeito erga omnes no tocante à intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar os interesse de terceiros na aquisição do bem imóvel. Comprovação, nos autos, que o terceiro (comprador) tinha ciência do contrato de locação. Desnecessidade de registro do contrato. Impossibilidade de revisão das conclusões alcançadas pelo Tribunal de origem em virtude das particularidades do caso. Súmula nº 7 do STJ.
4. Para se chegar a conclusão diversa da que chegou o eg. Tribunal a quo, que entendeu pelo dever de indenizar, seria inevitável o revolvimento do arcabouço fático-probatório, procedimento sabidamente inviável na instância especial. Sumula nº 7 do STJ.
5. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.
6. Em virtude do não provimento do presente recurso, e da anterior advertência em relação a aplicabilidade do NCPC, incide ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4º, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5º daquele artigo de lei.
7. Agravo interno não provido, com imposição de multa
(AgInt no REsp n. 1.780.197/CE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 19/8/2019, DJe de 21/8/2019.)
Quanto a relação entre locador e locatário, a ciência do Locador da locação e do direito de preferência do locatário é inequívoca, portanto, em qualquer situação, sendo violada pelos locadores o dever de preferência de compra perante o locatário, configura-se o descumprimento da lealdade imposto pelo princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) podendo, inclusive, gerar em face do locador o direito de indenizar o locatário.
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. VENDA DO IMÓVEL LOCADO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. OFERTA AO LOCATÁRIO EM DESIGUALDADE DE CONDIÇÕES COM TERCEIRO. VIOLAÇÃO AO ART. 27 DA LEI 8.245/91.
1. Pedido de indenização formulado por locatário contra os locadores em face dos prejuízos sofridos em decorrência da forma como efetivado o direito de preferência à aquisição do imóvel em condições superiores às oferecidas a terceiro, com violação ao disposto no artigo 27 da Lei 8.245/91.
2. A contrariedade da parte com a decisão recorrida não caracteriza vício de julgamento, tendo o tribunal de origem expressamente se manifestado a respeito dos argumentos alegados pelos recorrentes,
3. Tratando-se de demanda direta entre locatário e locadores desnecessária a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel por não envolver interesse de terceiros, não sendo necessária a eficácia "erga omnes" ensejada pelo registro para o seu ajuizamento.
4. Jurisprudência consolidada desta Corte Superior no sentido do dever de o locador dar ciência inequívoca ao locatário acerca do valor oferecido por terceiro interessado na aquisição do imóvel locado, sendo a sua falta sancionada com o dever de reparação dos prejuízos causados.
5. Peculiaridade do caso em que foi oportunizado ao locatário o exercício do direito de preferência, mas em condições desiguais às oferecidas pelo locador a terceiro.
6. Violação pelos locadores ao dever de lealdade imposto pelo princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) ao omitirem o preço real oferecido por terceiro.
7. Ato ilícito contratual caracterizado, incidindo o disposto no art. 405 do Código Civil, fixando-se como termo inicial dos juros moratórios a data da citação.
8. RECURSOS ESPECIAIS PARCIALMENTE PROVIDOS.
(REsp 1.613.668/RJ, Rel.Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Terceira Turma, j. 6/11/2018, DJe 27/11/2018)
Portanto, se você é locatário e deseja assegurar o seu direito de preferência de compra é imprescindível a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel. E se você é locador ou interessado em comprar um imóvel que se encontra locado, mesmo que o contrato de locação não esteja averbado na matrícula do imóvel é recomendável que realize todos os trâmites inerentes à preferência de compra do inquilino. A precaução será sempre a melhor solução jurídica.
Quer saber mais sobre os requisitos mínimos em caso de venda de imóvel alugado, não deixe de ler o artigo/ informativo Venda de Imóvel alugado: o que preciso saber .
Gostou do conteúdo?
Então, não deixe de curtir, comentar e compartilhar com aquela pessoa que você sabe que este conteúdo será relevante.
Jéssica Viglioni Barreto Carvalho /Instagram: @jessicaviglioni.adv
Advogada Coordenadora na Casa Nova Imobiliária
Especialista em Locação e Venda de Imóveis
Pós-Graduada em Direito Imobiliário.
Pós-Graduada em Conciliação, Mediação e Arbitragem.
