COBRANÇA DA TAXA CONDOMINIAL EM EDIFICAÇÕES NO ATUAL CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
Resumo: O objetivo deste artigo é comparar a cobrança da taxa condominial do Código de Processo civil de 1973 com a cobrança da mesma taxa no atual.
No antigo código, a cobrança era feita por meio do processo de conhecimento, hoje, com o novo código de 2015, ela é feita por meio da ação de execução, tornando-se essa cobrança um título extrajudicial.
Com essa mudança, o procedimento ficou mais célere, pois parte-se direto para a execução.
Palavras chave: Cobrança – Execução -Taxa Condominial
Introdução
Durante um longo período, principalmente após a vigência do CPC de 73 existiu o entendimento divergente no que diz respeito a interpretação dos tribunais relativamente aos títulos previstos no inciso X do artigo 784 do CPC/2015, alguns se posicionaram no sentido de que as contribuições do condomínio edilício não seriam títulos extrajudiciais, e que as atas condominiais não tinham força de título executivo, sendo necessária a propositura da ação de conhecimento, e, outros pela afirmação de que seriam títulos executivos extrajudiciais passiveis de ação de execução.
Ocorre que, o próprio artigo 12 §2º, da Lei 4.591/64, (Lei de Condomínio) permite ao sindico a execução das cotas atrasadas, o que fundamenta a interpretação de que a hipótese seria de título executivo extrajudicial previsto em legislação extravagante (Cássio Scarpinella Bueno, Curso sistematizado de direito processual. São Paulo: Saraiva, 2008.vol.3, p.101).
(O CPC de 1939 estabelecia, por exemplo, no artigo 298, X, o processamento pela forma executiva, as ações do administrador, para cobrar do coproprietário de edifício de apartamentos a quota relativa às despesas gerais fixadas em orçamento).
Na vigência do antigo código de processo civil de 1973, a cobrança de taxa condominial era feita por meio do processo de conhecimento. Seguindo o rito sumário o qual tinha um procedimento um pouco mais célere do que o rito ordinário. Mas, mesmo tendo um procedimento diferenciado, no que diz respeito a celeridade, na prática, essa cobrança tinha sua tramitação demorada, nos órgãos judiciais.
No processo de conhecimento ocorre toda a produção de provas, a oitiva das partes e testemunhas, dando conhecimento dos fatos ao juiz a fim de que este possa aplicar o direito ao caso concreto por meio de uma sentença.
O sindico, representando o condomínio, acionava o judiciário a fim de cobrar taxa condominial de um condômino inadimplente.
Para tanto, ele propunha uma ação de cobrança de taxa condominial por meio do processo de conhecimento. No termino do qual o juiz sentenciava. Essa sentença tratava-se de um título executivo judicial.
Tendo o sindico a sentença favorável a si, seria necessário entrar com um pedido de cumprimento de sentença, em que o condômino inadimplente seria obrigado a pagar a quantia devida ao condomínio.
O artigo 275, do antigo Código de Processo Civil trazia a seguinte redação:
“Observar-se-á o procedimento sumário:
II- Nas causas, qualquer que seja o valor,
b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio. ’
No Código de processo civil de 1973, estava previsto que a cobrança de taxa condominial se daria por meio de procedimento sumario, no entanto, o procedimento sumario deixa de existir no novo código.
Como fica as cobranças de taxas condominiais com o novo código de processo civil, que entrou em vigor em 16 de março de 2016?
O novo Código de Processo Civil passou por algumas alterações significativas, dentre elas o procedimento de cobrança da taxa condominial, a qual passa a ser tratada como título executivo extrajudicial.
Tratando-se de um título executivo extrajudicial, não será mais necessário passar pela fase de conhecimento. Iniciando-se já, na fase de execução.
Com a vigência da nova lei, as cobranças de taxas condominiais passaram a ter natureza de título executivo extrajudicial. Devendo ficar mais célere, a cobrança do condômino inadimplente na justiça. Não sendo mais necessário discutir a legitimidade da cobrança no tramite do processo de conhecimento.
Agora, os condôminos inadimplentes receberão uma ordem de pagamento da dívida, expedida pelo juiz, que terá o prazo de três dias para quitação da dívida, sob pena de ter bens penhorados, inclusive, o próprio imóvel.
O artigo 784 do Novo Código de processo civil traz a seguinte redação:
“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
X - O crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas; ”
O novo CPC resolveu transformar esse credito em título executivo.
O síndico, verificando que determinado condômino não efetuou o pagamento, ele mesmo faz uma certidão, devidamente declarada e assinada, junta com o contrato de convenção de condomínio e executa.
Até a entrada em vigor do novo CPC, era incabível as cobranças de quota condominiais por via executiva. Sendo, dessa forma, aplicado a regra do artigo 275, II, “b” do código de processo civil de 73, ou seja, procedimento sumario.
“O novo código veio para agilizar essas ações de cobrança. Mas é preciso que a administração do condomínio seja vigilante e aplique essa lei efetivamente, sem deixar que o devedor acumule por muito tempo as cotas em atraso.” Fabio Cortezzi
E quanto aos processos judiciais referentes a cobrança da taxa condominial que estavam em tramitação quando o novo CPC entrou em vigor?
O Código de Processo Civil de 2015 alterou significativamente o rol dos procedimentos especiais, extinguindo o procedimento sumário elencado no art. 275 do Código de Processo Civil de 1973, o § 1º do art. 1.046 regulou expressamente a aplicação deste último diploma às demandas propostas sob os procedimentos especiais e sumário revogados que ainda não tenham sido sentenciadas até o início da vigência do novo diploma processual civil.
Com a posterior prolação da sentença, os atos processuais subsequentes, tais como a eventual
Interposição de recurso e o efetivo cumprimento de decisões, por exemplo, deverão obedecer às regras positivadas no Código de Processo Civil de 2015.
Art. 1.046. Ao entrar em vigor este Código, suas disposições se aplicarão desde logo aos processos pendentes, ficando revogada a Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973.
§ 1o As disposições da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973, relativas ao procedimento sumário e aos procedimentos especiais que forem revogadas aplicar-se-ão às ações propostas e não sentenciadas até o início da vigência deste Código
Dessa forma, com a entrada do novo CPC em vigor, os seus dispositivos serão imediatamente aplicados aos processos em curso, afastando-se a aplicação das normas do CPC/73.
A mudança trazida pelo atual código de processo civil, no que diz respeito a cobrança de cotas condominiais, traz consigo o princípio da efetividade. O processo não deve demorar mais do que o estritamente necessário para que se possa alcançar um resultado justo visado por força da garantia do devido processo legal.
Teori Albino Zavascki, “a função de todo o processo é a de dar a quem tem direito tudo aquilo e exatamente aquilo a que tem direito. No que se refere especificamente ao processo de execução, que se origina invariavelmente em razão da existência de um estado de fato contrário ao direito, sua finalidade é a de modificar esse estado de fato, reconduzindo-o ao estado de direito e, desse modo, satisfazer o credor. Este, por sua vez, tem interesse em que a satisfação se dê em menor tempo possível e por modo que assemelhe a execução forçada ao cumprimento voluntário da obrigação pelo devedor”1.
REFERÊNCIAS:
SOUZA, Agnaldo Celino; Condomínios em edifícios: manual do condômino: Lei nº 4591, de 16-12-1964: convenção, administração: modelo de atas e editais/ Agnaldo Celino de Souza. – 4. Ed. _ São Paulo: Atlas, 2001.
COORDENADORES: Teresa Arruda Alvim Wambier, Fredie Didier Jr, Eduardo Talamini, Bruno Dantas; Breves Comentários ao novo código de processo civil: Revista dos Tribunais; São Paulo, Edição 2015.
COORDENADORES: José Rogério Cruz e Tucci, Manoel Caetano Ferreira Filho, Ricardo de Carvalho Aprigliano, Rogéria Fagundes Dotti, Sandro Gilbert Martins; Código de Processo Civil Anotado: OAB Paraná; AASP; Ed. 2015;
ZAVASCKIZ, Teori A. (2004). Processo de Execução: Parte Geral 3ª ed. Revista dos Tribunais
