A vida moderna fez surgir um tipo especial de habitação, na qual pessoas de diversos seguimentos e profissões são reunidas em um local que foi denominado de condomínio residencial, que pode ser vertical ou horizontal, e ali passam a conviver, todos sujeitos a uma Lei Federal denominada de Lei de Condomínios.
Por ser uma habitação de natureza coletiva, em especial os condomínios verticais, apesar da individualização quanto as unidades, existe um rateio das despesas denominadas de comuns, que são destinadas a manutenção do condomínio, ou seja, do Edifício Residencial ou conforme o caso do Edifício Comercial.
As despesas em regra estão relacionadas com água, luz, faxineira, empregados quando existem, segurança, e outras despesas gerais necessárias para a manutenção do condomínio.
Mas, acontece que atualmente os Prédios Residenciais possuem unidades que necessariamente não são todas iguais em termos de espaço físico. Em regra, os prédios mais novos costumam possuir os chamados apartamentos tipo, os apartamentos de área privativa, e os apartamentos denominados de cobertura.
Em razão destas diferenças, quando do rateio das despesas os apartamentos de área privativa e de cobertura pelo fato de possuírem uma área maior acabam sendo obrigados a contribuírem com um valor maior a título de rateio de despesas diverso daquele que é cobrado dos apartamentos tipo.
Em muitos casos, os apartamentos tipo cobertura acabam pagando em relação aos apartamentos tipo até 40% a mais do que é cobrado, por exemplo, se o apartamento tipo paga 100,00 reais a título de rateio de despesas o apartamento cobertura paga 140,00 reais.
Esse tipo de rateio tem sido questionado por especialistas em direito imobiliário, que entendem inclusive que haveria neste procedimento um enriquecimento ilícito, um afastamento dos princípios jurídicos, uma vez que não é justa que uma pessoa seja penalizada pelo simples fato de sua unidade ser maior que uma outra, uma vez que já paga ao Estado um IPTU maior pela área que possui.
A respeito do assunto, em artigo publicado no Jornal Pampulha, denominado "Rateio de despesa pela fração ideal fere a lógica" disponível na internet, kênio Pereira observa que, "Legalidade pode não ser justa - Interessante como muitos condôminos que defendem o critério para dividir despesas pela fração ideal nos edifícios compostos de apartamentos tipo e cobertura ou de salas e lojas, afirmam que a "lei assim impõe" e ignoram simples cálculos matemáticos, pois a taxa de condomínio decorre do uso e conservação das áreas comuns (portaria, faxina, escadas, luz, áreas de lazer) que são utilizadas igualmente por todas as unidades, mesmo que de tamanhos diferentes. Vemos injustiças cometidas contra lojas, apartamentos térreos e de cobertura, que são penalizados com cobranças abusivas que ferem o art.884 do Código Civil, que proíbe o enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores. Ninguém de boa-fé e em juízo normal pode defender a ideia de que uma pessoa deve pagar a mais por serviços que não utiliza em maior proporção que seus vizinhos. Tal abuso é camuflado sob o argumento falso de que "a fração ideal é determinada obrigatoriamente pela lei". Só que o mesmo artigo 1336 estipula que tal critério não é absoluto, está sujeito ao caso concreto, pois estipula: "salvo disposição em contrário". Portanto, o legislador previu que havendo unidades de tamanhos diferentes, cabe aos condôminos adotarem uma regra que não utilize a fração ideal, pois esta só é viável quando as unidades são iguais, como se verifica na maioria dos edifícios".
Percebe-se que Kênio Pereira faz menção expressa ao art. 884 do Código Civil que proíbe o enriquecimento ilícito, ou seja, se aproveitar de uma determinada situação para auferir vantagem em detrimento de uma pessoa.
Neste sentido, todo aquele que se sentir prejudicado com o rateio de despesas referente ao condomínio deve buscar a tutela do Poder Judiciário para que este analise a situação e desta forma possa restabelecer a igualdade, a justiça, que é o fundamento do Estado de Direito, reconhecido inclusive pelos Tratados Internacionais subscritos pelo Brasil.
O proprietário do apartamentos tipo cobertura ou de área privativa em razão de sua área já paga perante as Entidades Municipais um valor maior a título de IPTU, ou seja, já contribui para que o princípio da justiça distributiva estabelecido pelo Código Tributário Nacional seja aplicado.
Em razão disto, não existe motivo para que os referidos apartamentos ou unidades condominiais tenham que pagar mais no rateio das despesas de condomínio, afinal a área comum dos Edifícios é de todos, o proprietário de cobertura não usa mais ou menos as áreas comuns em relação as outras unidades.
A faxineira não limpa mais ou menos o interior do prédio onde circulam todos os morados do edifício e neste sentido não existem motivos para que o rateio seja diferenciado. O jardineiro também não corta a grama de forma diferente nas áreas comuns, e este serviço não é utilizado mais ou menos pelos proprietários dos apartamentos tipo cobertura ou de área privativa.
Portanto, para aqueles que não aceitam a diferenciação no tocante ao rateio das taxas de condomínio o caminho é a busca da prestação jurisdicional, em atendimento ao estabelecido no art. 5, inciso XXXV, da Constituição Federal, que assegura expressamente que nenhuma lesão ou ameaça ao direito deixará de ser apreciada pelo Poder Judiciário.
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