Considerações Iniciais
O brocardo “só é dono quem registra” reflete um dos princípios fundamentais do Direito Civil e Imobiliário, especialmente no que concerne à segurança jurídica da propriedade.
No Brasil, a propriedade imobiliária só é reconhecida legalmente e produz efeitos perante terceiros quando devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, conforme determina o artigo 1.245 do Código Civil.
Esse princípio é sustentado pelo conceito de publicidade registral, que visa a garantir que todos os atos relativos à propriedade sejam de conhecimento público, conferindo legitimidade e confiabilidade ao direito de propriedade e aos negócios jurídicos a ele relacionados.
O sistema registral brasileiro é fundado no princípio da especialidade, segundo o qual cada imóvel (especialidade objetiva) e titularidade (especialidade subjetiva) são individualizados e definidos por meio de um título registrado.
Essa prática de identificação é essencial para assegurar a ordem nas transações imobiliárias e proteger os direitos dos proprietários e de terceiros interessados.
De acordo com Gonçalves (2022), o registro de imóveis é “uma instituição essencial para a efetivação da segurança jurídica nas relações imobiliárias, pois proporciona certeza sobre a titularidade e evita conflitos de direito sobre o bem” (GONÇALVES, 2022, p. 214).
Assim, a função primordial dos cartórios de registro de imóveis é a de assegurar essa publicidade e conferir autenticidade aos títulos, servindo como meio de proteção tanto para o comprador quanto para o vendedor.
A doutrina brasileira clássica reforça a importância do registro como instrumento de segurança e eficácia no campo imobiliário. Para Venosa (2021), “sem o registro, o ato não se aperfeiçoa perante a ordem jurídica, e o adquirente, na ausência do registro, permanece sem os efeitos de publicidade e oponibilidade perante terceiros” (VENOSA, 2021, p. 431).
Essa fundamentação doutrinária é um pilar para a compreensão do papel dos registros públicos e da relevância dos cartórios como instituições que asseguram a continuidade e a legalidade dos atos de transmissão de propriedade.
O registro público, pois, além de formalizar a aquisição do direito real, promove uma estabilidade social, pois proporciona segurança e confiança nas transações imobiliárias, ao estabelecer, de forma clara e acessível, quem é o legítimo proprietário de cada bem imóvel.
Conceito e Fundamento Jurídico do Registro de Propriedade
O registro de propriedade é um dos mecanismos fundamentais para assegurar a segurança jurídica no direito imobiliário.
No sistema jurídico brasileiro, o registro de imóveis consiste no ato de formalização da titularidade de bens imóveis, garantindo que a propriedade e outros direitos reais sobre os imóveis sejam devidamente reconhecidos e protegidos perante terceiros.
Por meio do registro, o Estado oferece uma estrutura legal e administrativa para verificar a legitimidade dos atos de transferência de imóveis, protegendo os interesses do adquirente e de outros possíveis interessados, como herdeiros e credores.
O artigo 1.245 do Código Civil brasileiro dispõe que “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis" (BRASIL, 2002).
Esse dispositivo reforça o princípio da publicidade registral, que assegura que os atos de transferência e constituição de direitos reais sobre imóveis sejam publicamente acessíveis.
A publicidade conferida pelo registro torna o ato oponível contra terceiros, o que significa que o titular registrado é juridicamente reconhecido como proprietário, e qualquer outra pessoa que alegue direito sobre o imóvel deverá provar que seu título foi devidamente registrado ou que detém um direito prioritário.
Além do princípio da publicidade, outros essenciais são os princípios da continuidade e da anterioridade registral, segundo os quais o título de propriedade de um imóvel deve estar sempre ligado ao proprietário anterior registrado. Esses princípios estabelecem, assim, uma cadeia contínua de registros, o que garante que cada transação seja derivada de um título válido e registrado, evitando-se, assim, situações de insegurança jurídica.
Segundo Venosa (2021), “a continuidade registral impede que uma nova transação imobiliária seja registrada sem que se verifique a relação jurídica com o titular anterior, o que fortalece a segurança e a integridade dos registros imobiliários” (VENOSA, 2021, p. 432).
O registro imobiliário, ao proporcionar segurança e confiabilidade ao sistema de aquisição de propriedade, fomenta a estabilidade e o desenvolvimento econômico, pois os proprietários e investidores têm garantias formais sobre a titularidade dos imóveis.
Escritura Pública x Registro de Imóveis: a diferença e a necessidade de se evitar contratos “de gaveta”
A distinção entre a escritura pública e o registro no Cartório de Registro de Imóveis é crucial para a compreensão do sistema de propriedade no Brasil. A escritura pública, formalizada em um tabelionato, é um documento que atesta um ato jurídico, como, por exemplo, a compra e venda de um imóvel.
No entanto, a mera elaboração da escritura não confere ao comprador a titularidade do bem, sendo este apenas um passo inicial do processo de transferência de propriedade.
Escritura Pública
A escritura pública é um ato formal que assegura a autenticidade, a legalidade e a veracidade das declarações ali contidas. Ela é lavrada por um Tabelião de Notas e possui efeitos jurídicos, mas sua eficácia está condicionada ao registro subsequente no Cartório de Registro de Imóveis.
Isso significa que, embora a escritura publique o ato de compra e venda, ela não é suficiente para garantir a propriedade do imóvel, que só será efetivamente transferida após o registro desse documento. Assim, conforme estabelece o artigo 1.245 do Código Civil, “a propriedade de um imóvel transfere-se mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente”.
Cartório de Registro de Imóveis
O registro no Cartório de Registro de Imóveis é a etapa que confere a publicidade e a eficácia “erga omnes” (para todos) do ato jurídico. Uma vez registrado, é que o novo proprietário passa a ser reconhecido como titular do direito de propriedade, protegendo-o contra eventuais alegações de terceiros. O registro garante a segurança jurídica, já que torna o direito de propriedade público e acessível, permitindo que qualquer pessoa possa consultar a situação do imóvel. Como ensina Gonçalves (2019), “o registro é a formalidade que confere a segurança e a estabilidade necessárias às relações patrimoniais" (GONÇALVES, 2019, p. 113).
Contratos “de Gaveta”
Contratos de gaveta referem-se a acordos informais que, na maioria dos casos, não são formalizados por meio de escritura pública e, principalmente, não são registrados. Esses contratos podem levar a sérias consequências jurídicas, pois, na ausência de registro, a proteção da propriedade é vulnerável. Um comprador que adquire um imóvel apenas com um contrato de gaveta está sujeito a riscos significativos, como a possibilidade de o vendedor vender o mesmo imóvel a outra pessoa e, em caso de disputa, o novo comprador que registrar sua aquisição terá prioridade.
Assim, a efetividade da propriedade e a segurança nas transações imobiliárias dependem da combinação entre a elaboração da escritura pública e o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, para garantir que o comprador se torne verdadeiramente dono do imóvel, é imprescindível que ele não apenas obtenha uma escritura, mas também realize o registro dela adequadamente. Isso não apenas fortalece sua posição como proprietário, mas também preserva a integridade do sistema registral, assegurando a confiança nas relações patrimoniais.
Considerações Finais
A análise apresentada reafirma a máxima de que: “só é dono quem registra", que não se limita a uma frase emblemática, mas sim representa um princípio jurídico fundamental no direito brasileiro, enraizado na segurança jurídica e no ordenamento social.
O registro da propriedade, conforme discutido, não apenas valida e confere publicidade aos atos de transmissão de bens imóveis, como também constitui um sistema de proteção e transparência nas transações patrimoniais.
No Brasil, esse princípio, positivado pelo artigo 1.245 do Código Civil, é essencial para garantir que o titular registrado seja efetivamente reconhecido como proprietário, em especial quando há disputas sobre a titularidade de bens.
O registro público, especialmente o de imóveis, é indispensável para a segurança jurídica, pois protege os direitos dos proprietários e proporciona um meio seguro de consulta para terceiros de boa-fé. Ao centralizar informações sobre a titularidade e os ônus que recaem sobre os bens imóveis, os cartórios de registro criam um ambiente confiável para o desenvolvimento das relações patrimoniais e promovem a estabilidade das transações imobiliárias, reduzindo riscos de fraudes e litígios.
Em um cenário de constante evolução jurídica e tecnológica, a manutenção e o aprimoramento do sistema registral brasileiro são essenciais para proteger os interesses individuais e coletivos e fomentar a confiança no mercado imobiliário.
Dessa forma, o sistema registral de imóveis continua sendo um pilar que sustenta a segurança patrimonial e a justiça nas relações sociais, demonstrando que o registro de propriedade não é apenas um requisito formal, mas sim um instrumento de cidadania e proteção ao direito fundamental de propriedade.
Referências Bibliográficas
BRASIL. Código Civil Brasileiro, Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Direitos Reais. 33. ed. São Paulo: Saraiva, 2020.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direitos Reais. 17. ed. São Paulo: Saraiva, 2022.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil: Direitos Reais. 24. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 21. ed. São Paulo: Atlas, 2021.
