Registro de instituição de condomínio no Brasil: Aspectos...

Registrar um condomínio no Brasil é um processo essencial para garantir a segurança jurídica das partes envolvidas e assegurar a legitimidade das propriedades. Este artigo aprofunda a análise dos documentos e procedimentos necessários pautados pelo Código Civil Brasileiro, Lei 4.591/64, e Provimento nº 260/CGJ/2013. Vamos explorar cada componente individualmente, explicando sua importância no contexto do registro de instituições de condomínio.

Aspectos Legais

1. Código Civil Brasileiro (Art. 1.331 e Seguintes):

Define a propriedade em condomínio, estabelecendo as normas para a utilização das partes comuns e exclusivas do imóvel.

Destaque para o Art. 1.331 que detalha a individualização das unidades e a fração ideal atribuída a cada uma.

2. Lei 4.591/64:

Esta lei é fundamental para entender as obrigações de incorporadores e condôminos.

O Art. 32, por exemplo, estabelece a necessidade de registro da incorporação para a venda de unidades.

3. Provimento nº 260/CGJ/2013:

o Este provimento regula, entre outros aspectos, os procedimentos para o registro de condomínio e a necessidade de verificação dos documentos eletrônicos.

1. Memorial de Instituição

O memorial de instituição é o alicerce documental para a criação de um condomínio, estabelecendo sua existência legal.

Este documento deve ser subscrito por todos os proprietários e cônjuges, salvo em regimes específicos como a separação convencional de bens. Seu objetivo principal é oficializar a constituição do condomínio e detalhar as unidades autônomas e áreas comuns. A formalização através de reconhecimento de firmas reforça sua autenticidade e valor legal.

O memorial de instituição é crucial, pois ele fornece o reconhecimento formal e legal do condomínio, sendo necessário para o registro oficial nas instâncias competentes.

2. Projeto Arquitetônico Aprovado

O projeto arquitetônico aprovado é uma peça fundamental que garante a conformidade da construção com as diretrizes urbanísticas e arquitetônicas locais.

Este projeto deve ser aprovado pelas autoridades competentes e pode ser apresentado em original ou cópia autenticada. A assinatura do responsável técnico e do proprietário, com firmas reconhecidas, certifica que o projeto foi revisado e cumpre com os padrões estabelecidos pelas jurisdições locais. Nos casos de aprovação via internet, a autenticidade pode ser verificada através de QR Code ou pela própria plataforma online, como descrito no Provimento nº 260/CGJ/2013.

Sem um projeto arquitetônico aprovado, o empreendimento não pode avançar para a etapa de construção segura e legalmente reconhecida.

3. Quadros da NBR 12.721:2006

Os quadros da NBR 12.721:2006 são essenciais para a avaliação técnica e econômica do empreendimento.

Os quadros, incluindo especificamente os quadros III e IV-A, devem estar atualizados e subscritos pelos proprietários e responsáveis pelos cálculos. Estes documentos detalham áreas, custos e métricas, permitindo uma visualização clara do empreendimento, ajudando a evitar discrepâncias financeiras e operacionais. A atualização mensal dos custos reflete a vitalidade econômica e precisão orçamentária.

Manter os quadros atualizados e precisos não só é obrigatório, mas vital para o sucesso financeiro do projeto.

4. ART/CREA ou RRT/CAU

A Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) certifica a responsabilidade legal pelos aspectos técnicos da obra.

Estes documentos são necessários para assegurar que os cálculos e aspectos técnicos estejam verificados por um profissional habilitado. A ART ou RRT garante que um engenheiro ou arquiteto responsável está ciente e concorda com os planos e cálculos apresentados, oferecendo segurança técnica ao empreendimento.

A obtenção da ART ou RRT é um passo indispensável para assegurar que os padrões técnicos são seguidos, evitando problemas legais e de segurança no futuro.

5. Atribuição de Unidades (se houver)

A atribuição de unidades é um procedimento que formaliza a distribuição das áreas autônomas entre os proprietários.

Esta divisão é necessária quando há mais de um proprietário ou nos casos de permuta de áreas. Devem ser especificadas no memorial de instituição ou em um documento próprio, reconhecendo qualquer incidência tributária decorrente. Tal procedimento previne litígios futuros e garante clareza nas responsabilidades e direitos de cada proprietário.

Formalizar a atribuição de unidades em documentos legais é crucial para a harmonia e gestão do condomínio.

6. Convenção de Condomínio

A convenção de condomínio é o conjunto de regras que governa a convivência e administração interna dos condomínios.

Conforme o Código Civil e a Lei 4.591/64, a convenção deve abranger desde a discriminação de unidades até as regras de uso e manutenção das áreas comuns. Inclui também as contribuições dos condôminos, penalidades previstas e estrutura administrativa. Este documento, assinado e reconhecido legalmente, é vital para a organização e funcionalidade do condomínio.

Sem uma convenção bem elaborada, um condomínio pode enfrentar desafios operacionais e sociais significativos.

7. Alvará de Construção (Para Empreendimentos em Construção)

O alvará de construção regulamenta legalmente a execução da obra de acordo com as normativas locais.

Este documento certifica que o projeto atende aos códigos de construção e zoneamento, sendo crítico para a continuidade do projeto. Deve ser renovado se estiver vencido e, se digital, precisa de verificação de autenticidade online. Sem ele, a construção é considerada ilegal.

O alvará é essencial para validar a legalidade e continuidade da construção.

8. Declaração dos Proprietários (Para Empreendimentos em Construção)

Esta declaração evita possíveis equívocos sobre a incorporação imobiliária e a venda de frações antes do devido processo legal.

Proprietários devem declarar que não existe incorporação imobiliária e que a construção será direta ou por construtoras contratadas. Assim, garantem-se a conformidade legal e se evitam implicações criminais relacionadas à economia popular.

Esta declaração protege os proprietários de complicações legais associadas à venda antecipada de frações ideais.

7. Habite-se (Para Empreendimentos Concluídos)

O habite-se confirma que a obra está concluída e apta para habitação.

Emitido pelo município, o habite-se comprova que a construção atendeu a todas as exigências legais e de segurança. É preciso apresentar o documento original, não sendo aceita cópia autenticada. Atenuar possíveis disputas sobre ocupação ou venda da propriedade.

Obtê-lo é essencial para o uso oficial e seguro do imóvel; sem ele, a ocupação pode ser ilegal.

8. CND/INSS (Para Empreendimentos Concluídos)

A Certidão Negativa de Débitos INSS assegura que todas as obrigações previdenciárias foram quitadas.

Esta certidão é necessária e comprova que a construção está em conformidade com as obrigações fiscais e previdenciárias relativas à mão de obra envolvida. A certidão, em sua forma original, não está sujeita a prazo de validade específico para fins de registro.

Possuir a CND do INSS evita problemas legais futuros relacionados a débitos previdenciários não quitados.

RESUMO:

A Documentação Necessária para registrar um condomínio, variam dependendo se o empreendimento está em construção ou já concluído. A seguir, apresentamos uma tabela resumindo os documentos necessários para cada situação:

EMPREENDIMENTO EM CONSTRUÇÃO

1. Memorial de Instituição

2. Projeto Arquitetônico Aprovado

3. Quadros da NBR

4. ART ou RRT

5. Atribuição de Unidades (se houver)

6. Convenção de Condomínio

7. Alvará de Construção

8. Declaração dos Proprietários

EMPREENDIMENTO CONCLUÍDO

1. Memorial de Instituição

2. Projeto Arquitetônico Aprovado

3. Quadros da NBR

4. ART ou RRT

5. Atribuição de Unidades (se houver)

6. Convenção de Condomínio

7. Habite-se

8. CND/INS

Portanto, a formalização de um condomínio no Brasil requer um rigoroso cumprimento de requisitos legais e documentais. Através de um entendimento detalhado de cada um dos documentos e procedimentos necessários, os envolvidos podem garantir uma implementação eficiente e em conformidade com a lei, evitando qualquer tipo de complicação legal. Recomenda-se que os incorporadores e proprietários mantenham-se atualizados sobre legislações e práticas para assegurar o sucesso de seus empreendimentos.