Uma grande preocupação de quem intenciona a aquisição de imóveis através de Leilões (onde sem dúvidas a grande vantagem é a aquisição com excelentes descontos, muito abaixo do preço de mercado - tanto para fins de investimento quanto para moradia) é sem dúvida o fato da maioria desses imóveis estarem OCUPADOS. A preocupação é legítima na medida em que pode não ser tão "fácil" retirar os ocupantes do imóvel, podendo se tratar muitas vezes de famílias que estão na posse do bem. Uma situação que pode ser preocupante mas que tem soluções previstas no ordenamento, como se verá adiante - fato que precisa ser conhecido pelos interessados nesse tipo de aquisição.
Antes de mais nada é preciso delimitar aqui os casos de aquisição via leilão extrajudicial (como acontece frequentemente nos casos de imóveis que vão a leilão em decorrência de inadimplemento dos devedores nos contratos garantidos por ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - Lei 9.514/97) já que a imissão na posse no caso de leilões judiciais não necessitará de uma Ação de Imissão de Posse (cf. regras do §1º do art. 877 c/c, §2º do art. 880, §1º do art. 901 e §3º do art. 903 do Código Fux). Para os casos egressos do Leilão Extrajudicial ficará a cargo do arrematante/adquirente promover a desocupação do imóvel e a referida Lei esclarece em seu artigo 30, com redação atualizada pela recente Lei 14.711/2023:
"Art. 30. É assegurada ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome, na forma prevista no art. 26 desta Lei".
Importa destacar que no caso dos "adquirentes" não se tratará exatamente de uma "reintegração da posse" na medida em que este remédio jurídico se destina, na verdade, a quem já tinha a posse - o que não ocorre, a bem da verdade, com os arrematantes que, justamente, com a arrematação passam a titularizar a propriedade do imóvel (art. 903, caput), devendo tomar a posse por conta disso, pela primeira vez.
Como se observa do texto legal, a ordem a ser concedida liminarmente deverá ser para desocupação do imóvel em 60 dias , porém, na prática diversos fatores podem fazer com que a posse efetiva do imóvel pelo arrematante infelizmente seja ainda mais demorada... De qualquer forma, é preciso que o adquirente/arrematante saiba que a referida Lei de Alienação prevê em seu artigo 37-A a fixação da "TAXA DE OCUPAÇÃO" que pode ser cobrada pelo adquirente/arrematante contra o devedor fiduciante (fato inclusive que pode servir para convencê-lo a desocupar mais rapidamente o imóvel, injustamente ocupado) já que pode alcançar valores consideráveis em seu desfavor:
"Art. 37-A. O fiduciante pagará ao credor fiduciário ou ao seu sucessor, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor de que trata o inciso VI do caput ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário até a data em que este ou seu sucessor vier a ser imitido na posse do imóvel.
Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo aplica-se às operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR)".
Cabe destacar que despesas de IPTU e taxa de condomínio também deverão ser arcadas pelo ocupante a teor do §8º do art. 27 que determina:
"§8º. Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse".
Outrossim, não se desconhece que uma vez arrematado/adquirido o imóvel, o então novo proprietário passa a ostentar base no art. 1.228 do Código Civil o chamado "direito de sequela" (jus persequendi) que dá sustentação legal também à Ação de Imissão na Posse:
"Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha".
Efetivamente, como se vê, o fato do imóvel disponível para arrematação em Leilão estar OCUPADO, via de regra não deve desaconselhar sua aquisição pelo interessado - o que não dispensa, com toda certeza, a análise cuidadosa dos demais aspectos relacionados ao imóvel (como suas condições e o edital) feita inclusive por ADVOGADO - já que a Lei assegura a AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE para garantir o direito do adquirente, mesmo que alguns fatores possam fazer com que a posse efetivamente não seja obtida dentro do prazo de 60 dias, o que precisa contar com a ciência do interessado. Outra não é a posição do TJRJ que reconhece a imposição da Imissão na Posse, senão vejamos:
"TJRJ. 00309981820218190031. J. em: 29/11/2022. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. IMÓVEL ADQUIRIDO POR MEIO DE ARREMATAÇÃO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. DOCUMENTAÇÃO QUE ATESTA A PROPRIEDADE DO BEM. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA PARTE RÉ. Preliminares rejeitadas. A ação de imissão na posse funda-se nos direitos de propriedade e de sequela que lhe são inerentes, tendo por finalidade a investidura na própria posse, firmada no domínio sobre o imóvel. A imissão na posse dos arrematantes do imóvel é assegurada pelo artigo 37, § 2º do Decreto 70/66; além do artigo 30 da Lei 9.514/97, bem como pelo artigo 1.228, do Código Civil. Possíveis nulidades ocorridas no leilão extrajudicial e direito de retenção envolvendo o imóvel objeto da demanda petitória NÃO PODEM SER OPOSTAS em face dos arrematantes, o qual, na condição de terceiro de boa-fé, adquiriram legitimamente a propriedade do credor hipotecário e, por conseguinte, tem direito a ser imitido na posse do bem. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO".
