A usucapião é um meio eficaz para a regularização de imóveis, permitindo que o posseiro se torne proprietário registral, com RGI em seu nome, da mesma forma que aquele que adquire com escritura e registro. Atualmente, ela pode ser realizada de duas formas: extrajudicial e judicial.
A usucapião extrajudicial (realizada em cartório, sem processo judicial) tem se destacado devido a seus inúmeros benefícios em comparação com o procedimento judicial (feito por meio de um processo na Justiça). Um dos principais atrativos da usucapião extrajudicial é, ao menos teoricamente, a agilidade do procedimento, que ocorre no âmbito administrativo, dispensando a intervenção judicial. Isso significa que os trâmites são mais rápidos, muitas vezes com prazo significativamente menor do que o de um processo judicial. No entanto, é importante lembrar que, mesmo sendo realizada em cartório, trata-se de um processo complexo de regularização imobiliária, que não dispensa, por exemplo, a manifestação das Fazendas Públicas (municipal, estadual e federal).
Além da rapidez, a usucapião extrajudicial tende a ser menos onerosa (embora isso não ocorra em todos os casos, especialmente quando não se aplica a gratuidade, que também pode ser concedida no procedimento realizado em cartório). Por ser um procedimento que não deve envolver litígio — caso contrário, será obrigatoriamente remetido para a via judicial —, as partes podem economizar com taxas judiciais, honorários advocatícios e outros custos processuais. Esse fator é crucial, pois torna o processo de regularização de imóveis mais acessível, especialmente para pessoas de menor poder aquisitivo. Vale ressaltar, mais uma vez, que tanto a usucapião extrajudicial quanto a judicial podem ser realizadas com gratuidade ou isenção de custas. No estado do Rio de Janeiro, é possível consultar o Ato Normativo TJRJ/CGJ 27/2013 para mais informações sobre o tema.
Outro ponto positivo da usucapião extrajudicial é a desburocratização do procedimento. Assim como o inventário e a adjudicação compulsória, o processo é realizado em cartório de notas, envolvendo também o cartório de registro de imóveis. Tudo ocorre conforme a regulamentação do Provimento CNJ 149/2023 e das normas locais das corregedorias gerais de justiça estaduais. Com a assistência obrigatória de um advogado e a apresentação da documentação necessária, é possível obter o reconhecimento extrajudicial da propriedade de forma simplificada. Esse procedimento atende aos mais variados tipos de imóveis, como residenciais, comerciais, lotes de terreno, fazendas, sítios, casas, apartamentos e lojas. Isso facilita a vida dos possuidores e promove a legalização de propriedades que, muitas vezes, são transmitidas de geração em geração sem a devida formalização.
Por outro lado, a usucapião judicial, embora também seja um meio eficaz de regularização, pode ser mais demorada e complexa. O processo judicial envolve tramitação em varas cíveis, o que inclui prazos processuais mais longos, audiências e, em alguns casos, a necessidade de perícias. Isso torna o procedimento mais desgastante para os envolvidos. Todavia, é imprescindível uma avaliação prévia de um advogado especialista para determinar, com base nas particularidades de cada caso, qual é a melhor via para a regularização: a judicial ou a extrajudicial. Vale reforçar que a via extrajudicial não possui toda a amplitude da via judicial para a solução de casos mais complexos.
Ademais, a usucapião judicial pode ser mais custosa. As partes devem arcar com custos judiciais, incluindo taxas processuais, honorários advocatícios e outras despesas que podem surgir ao longo do processo. Além disso, a morosidade característica da via judicial pode torná-la menos acessível para pessoas com recursos limitados, dificultando a regularização de imóveis em situações de menor complexidade. No entanto, há a possibilidade de tramitação sob o benefício da gratuidade de justiça, o que pode mitigar esses custos.
Ainda assim, a usucapião judicial tem seu papel e importância, especialmente em casos mais complexos. Por exemplo, situações em que há disputas intensas sobre a posse do imóvel ou falta de consenso entre as partes envolvidas. O processo judicial proporciona maior segurança jurídica em cenários nos quais a presença do magistrado para solucionar questões e conflitos é indispensável.
É importante destacar que ambas as vias — extrajudicial e judicial — têm como objetivo assegurar o direito constitucional à propriedade, promovendo a regularização fundiária e a segurança jurídica dos possuidores. O direito à usucapião possui total reconhecimento jurídico e base legal, existindo diversas modalidades que precisam ser avaliadas caso a caso para a melhor escolha do procedimento.
Em resumo, a usucapião extrajudicial geralmente oferece uma alternativa mais rápida, menos onerosa e desburocratizada em comparação com a usucapião judicial. No entanto, a via judicial continua necessária em casos que demandam análise mais detalhada ou a mediação de conflitos mais complexos, garantindo, assim, a justiça e a equidade na regularização de imóveis. É importante lembrar que, embora a via extrajudicial seja uma opção, a via judicial permanece sempre disponível, mesmo quando a extrajudicial seria possível, conforme reconhece a jurisprudência do TJTO:
"APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. DESNECESSIDADE DE PEDIDO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL PARA AJUIZAMENTO DA DEMANDA. INTELIGÊNCIA DO ART. 216-A, DA LEI DE REGISTROS PUBLICOS. FEITO NÃO MADURO PARA JULGAMENTO. CASSAÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. A usucapião extrajudicial é método consensual de solução de conflitos, objetivando a desjudicialização da demanda, tornando-a mais célere e simples. Tal forma de usucapião é facultativa ao interessado, não se havendo falar em obrigatoriedade de requerimento administrativo para o ajuizamento da ação de usucapião extraordinária. 2. O artigo 216-A, da Lei de Registros Públicos destaca pela possibilidade de reconhecimento extrajudicial de usucapião, porém, sem prejuízo da via jurisdicional. 3. Desta forma, em sendo faculdade da parte a tentativa de solução administrativa do litígio de usucapião, não se há falar em obrigatoriedade de prévio requerimento administrativo para o ajuizamento da demanda, sendo de rigor o provimento do apelo ora manejado, com a cassação da sentença, eis que o feito não se encontra maduro para julgamento. 4. Recurso conhecido e provido".
TJTO. 0019936-19.2020.8.27.2706. J. em: 23/02/2022.
