Adquirir imóveis em leilão pode ser uma excelente oportunidade para conseguir boas ofertas, mas também envolve riscos e requer cuidados específicos. Como sempre falamos aqui, em se tratando de um IMÓVEL muitas questões estão em jogo (não só oportunidades de investimento, mas também o sonho da casa própria - adquirida por preços bem menores quando feito através de Leilão) e isso tudo sinaliza a importância mais do que nunca de fazer bons negócios, mas com segurança redobrada. Aqui estão algumas dicas e cuidados importantes para quem pretende participar de leilões de imóveis:
1. Pesquisa e Planejamento:
Conheça o Mercado: Antes de participar de um leilão, é importante entender o mercado imobiliário e os preços praticados na região do imóvel de interesse. Defina um Orçamento: Estabeleça um limite máximo de quanto está disposto a gastar, incluindo taxas e possíveis custos adicionais. É importante conhecer as taxas e demais custos envolvidos na aquisição de um imóvel em Leilão pois muitas condições podem fazer com que os custos acabem se elevando (como o fato de o imóvel estar ocupado ou em situação que exija uma reforma emergencial), todavia, ainda assim, pode ser que a aquisição por leilão mesmo com esses custos ainda seja muito vantajosa do que pelas vias tradicionais pagando o "preço de mercado";
2. Análise do Edital:
Leia o Edital com Atenção: O edital do leilão contém todas as informações sobre o imóvel, as condições de venda e as regras do leilão. É crucial ler e entender todos os detalhes, inclusive sendo o caso contratando assessoria especializada para inclusive verificar tais condições à luz da JURISPRUDÊNCIA mais atualizada. Como sempre destacamos, é possível ao interessado arrematar imóveis sozinho, todavia muitos riscos e situações desagradáveis (assim como uma demora indesejada) podem ser reduzidos senão evitados quando o interessado conta com a assessoria de um Advogado Especializado em questões imobiliárias. Verifique a situação do imóvel: Parece óbvio mas mesmo na aquisição de imóveis por Leilão é importantíssimo se certificar da situação das dívidas e demais gravames que podem pesar sobre o imóvel, como IPTU e condomínio.
3. Visita ao Imóvel:
Inspeção Física: Sempre que possível, visite o imóvel antes do leilão para verificar suas condições físicas e avaliar se há necessidade de reformas. Não dispense informações sobre o bem (fotos, documentos etc). Conhecer a região onde o imóvel está situado também é importante, especialmente a depender dos objetivos que estão levando o interessado à arrematar o bem (investimento, moradia etc).
4. Aspectos Legais:
Consulta a um Advogado: Considere fortemente consultar um Advogado Especializado em direito imobiliário para revisar a documentação e assegurar que não haja problemas legais. A consultoria especializada de um Advogado pode poupar muita dor de cabeça, gastos e muito tempo na medida em que o desembaraço pode se dar com muito mais facilidade se feito através de quem já conhece os trâmites relacionados à questões imobiliárias que envolverão dentre outros, o Registro Imobiliário (RGI) e até mesmo a possibilidade de adoção de medidas judiciais e/ou extrajudiciais. Verifique a Ocupação: Confirme se o imóvel está ocupado e, em caso afirmativo, esteja ciente dos procedimentos necessários para desocupação.
5. Participação no Leilão:
Registro e Documentação: Certifique-se de estar registrado para participar do leilão e tenha toda a documentação necessária em ordem. Muitos leilões acontecem de forma online. Conhecer a sistemática da plataforma em questão é importantíssimo. Estratégia de Lance: Tenha uma estratégia clara para os lances e evite se deixar levar pela emoção do momento.
6. Pós-Leilão:
Pagamento e Escrituração: Após vencer o leilão, siga as instruções para pagamento e providencie a escritura do imóvel o mais rápido possível. Aqui é importante ter ciência dos custos envolvidos (Honorários, Escrituração, ITBI, Certidões, Registro RGI etc) além da documentação necessária, procedimentos etc. Regularização: Resolva qualquer pendência documental ou física do imóvel para evitar problemas futuros.
Esses cuidados podem ajudar a minimizar riscos e aumentar as chances de sucesso ao adquirir um imóvel em leilão, o que certamente representa uma EXCELENTE vantagem na atualidade dada a grande oferta de imóveis para esse tipo de aquisição sendo importante destacar que mesmo com a segurança envolvida no procedimento os riscos ainda existem mas podem ser minimizados especialmente se o interessado está bem assessorado, conhecendo bem os detalhes do que pretende adquirir:
"TJSP. 2012993-07.2024.8.26.0000. J. em: 08/02/2024. AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de título extrajudicial. Débitos condominiais. Penhora. Imóvel gerador da dívida alienado fiduciariamente em garantia. Constrição que recai apenas sobre os DIREITOS AQUISITIVOS dos executados. Inadmissibilidade de penhora e alienação do próprio imóvel por meio de leilão judicial. Discordância expressa do credor fiduciário. Proprietário fiduciário que não integra a lide. Eventual leilão judicial que deverá ter como objeto somente a alienação dos DIREITOS AQUISITIVOS dos executados. Arrematantes que se sub-rogam nos direitos e deveres dos devedores fiduciantes. Precedentes. Recurso desprovido".
