A legislação brasileira contempla a possibilidade de aquisição de imóveis (e também de bens móveis) através do exercício da posse qualificada exercida sobre bem disponível desde que o interessado ostente, exteriorize e exerça a posse como se dono fosse. Estamos falando, nessa hipótese, da aquisição de bens através da USUCAPIÃO, instituto legal que confere tal direito (assegurado constitucionalmente, inclusive) ao interessado desde que o mesmo preencha e comprove tais requisitos judicial ou extrajudicialmente: judicialmente através do tradicional processo judicial, como acontecia até o CPC/2015 e extrajudicialmente direto no Cartório do RGI como autoriza a modificação trazida pelo CPC/2015 que há quase dez anos alterou a Lei de Registros Públicos para autorizar o procedimento, hoje regulamentado pelo Provimento CNJ 149/2023 que substituiu o Provimento CNJ 65/2017.
No Brasil, a Usucapião (prescrição aquisitiva) está prevista na Constituição Federal, no Código Civil e em legislações específicas, como o Estatuto da Cidade. Os requisitos gerais para a usucapião incluem a POSSE mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel, além do decurso de um determinado período de TEMPO, que varia conforme a modalidade de usucapião. O bem mirado pela Usucapião deve ser uma "COISA hábil" passível de aquisição pela Usucapião, já que nem todas as coisas estão sujeitas a seus efeitos (como por exemplo, os bens públicos, como alerta a CRFB).
Uma das modalidades mais comuns é a USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA, prevista no artigo 1.238 do Código Civil. Para essa modalidade, é necessário que o possuidor mantenha a posse do imóvel por 15 (quinze) anos, de forma contínua e sem oposição. Esse prazo pode ser reduzido para 10 (dez) anos se o possuidor tiver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo, como assegura a Lei.
Outra modalidade é a USUCAPIÃO ORDINÁRIA, prevista no artigo 1.242 do Código Civil. Nessa modalidade, o prazo é de 10 (dez) anos, mas, diferentemente da Usucapião Extraordinária, exige-se que o possuidor tenha JUSTO TÍTULO E BOA-FÉ. O justo título é um documento que, embora não seja suficiente para transferir a propriedade, demonstra a intenção de adquirir o imóvel. A boa-fé, por sua vez, refere-se à crença do possuidor de que sua posse é legítima.
A USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA, prevista no artigo 183 da Constituição Federal e regulamentada pelo Estatuto da Cidade, é destinada a imóveis urbanos de até 250 metros quadrados. Para essa modalidade, o possuidor deve residir no imóvel por 5 (cinco) anos, sem interrupção e sem oposição, utilizando-o para sua moradia ou de sua família. Não é necessário justo título ou boa-fé.
Já a USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL, prevista no artigo 191 da Constituição Federal, aplica-se a imóveis rurais de até 50 hectares. O possuidor deve utilizar o imóvel para sua moradia ou para o trabalho produtivo, por um período de 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição. Assim como na usucapião especial urbana, nesta modalidade também não se exige justo título ou boa-fé.
É sempre bom recordar que em sede de USUCAPIÃO é permitida a soma das posses, o que sem dúvida torna vantajosa a negociação da POSSE do imóvel de modo que quem "compra" a posse válida de alguém poderá utilizá-la para fins de regularização do imóvel pretendido em seu nome diretamente sem ter que esperar o transcurso do tempo necessário! Essa negociação pode ser muito vantajosa porém, em se tratando de imóveis, toda transação exige cuidados e, sempre que possível, a assistência de um ADVOGADO ESPECIALISTA para assegurar a segurança da aquisição assim como reduzir os seus riscos, sempre presentes.
Tanto na Usucapião Judicial quanto na Usucapião Extrajudicial será indispensável a assistência de um ADVOGADO (ou Defensor Público), que será responsável por instruir o pedido com a documentação necessária, incluindo planta e memorial descritivo do imóvel (quando cabível), Certidões específicas e demais providências conforme o rito escolhido. Não restam dúvidas que o procedimento em Cartório tenderá a ser mais célere e (pelo menos deveria ser) menos oneroso do que o Judicial, todavia não devemos nos iludir imaginando que todos os casos podem ser resolvidos em Cartório: a prática revela que os casos mais sofisticados e complexos ainda deverão ser resolvidos na presença do Magistrado - o que nem de longe apaga as vantagens da via extrajudicial para os casos onde houver sua prescrição.
A Usucapião, em suas diversas modalidades, se revela como um importante instrumento de regularização fundiária (especialmente no Brasil onde a situação de irregularidade de imóveis parece ser regra), permitindo que possuidores de boa-fé (ou mesmo sem ela) obtenham a propriedade formal de imóveis que ocupam como se dono fossem há muitos anos.
Em resumo, a Usucapião se mostra como uma forma legítima, justa e jurídica de aquisição da propriedade (móvel ou imóvel) que requer o cumprimento de requisitos específicos, variando conforme a modalidade escolhida. A possibilidade de realização pela via extrajudicial, com a assistência de Advogado, representa um avanço significativo na desburocratização e celeridade dos processos de regularização fundiária no Brasil.
