A promessa de compra e venda (contrato preliminar, cf. art. 462. do CCB) é um contrato muito comum e de utilização muito frequente no mercado imobiliário, usada quando alguém quer comprar um imóvel, mas ainda não pode ou não quer finalizar a compra imediatamente. Contrato preliminar que é, ele antecede a feitura/lavratura da avença principal. Esse tipo de contrato estabelece as condições para a futura venda do imóvel, garantindo direitos e deveres tanto para o comprador quanto para o vendedor e, de acordo com a Lei deve conter todos os requisitos que conterá o contrato a ser celebrado:
"Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado".
A Lei é cristalina e desde já elimina uma dúvida que nem deveria existir: a Promessa de Compra e Venda é totalmente válida mesmo se feita por Instrumento Particular, não devendo ser exigida a forma pública (Escritura Pública) principalmente quando o interessado deseja assentá-la no RGI, sendo certo que ela é válida inclusive sem firmas reconhecidas (embora seja da nossa recomendação sempre a inscrição dela na matrícula imobiliária e o reconhecimento das firmas).
Uma das principais vantagens da promessa de compra e venda é a SEGURANÇA que ela oferece. Segurança nunca é demais, principalmente na COMPRA DE IMÓVEIS. Para o comprador, ela assegura que o imóvel será vendido a ele nas condições acordadas, evitando que o vendedor o negocie com outra pessoa (e aqui a importância do contrato preliminar constar da matrícula imobiliária, em que pese não ser necessário o registro para fins de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA). Para o vendedor, a Promessa garante que o comprador está comprometido com a aquisição, muitas vezes mediante o pagamento de um sinal ou entrada.
Outra vantagem é a flexibilidade: a promessa de compra e venda permite que as partes negociem prazos, valores e condições de pagamento de forma personalizada. Isso é útil, por exemplo, quando o comprador precisa de tempo para obter financiamento ou vender outro bem para levantar recursos. Na vida prática pode acontecer do interessado ter apenas o valor efetivo do PREÇO do imóvel mas não o valor necessário para enfrentar as despesas que decorrerão da compra (que sabemos bem, podem envolver custos do ITBI, de Escritura, de Registro e também de Certidões quando são deixadas a seu cargo, como autoriza o artigo 490 do CCB). Nesse caso, para não perder o negócio, uma alternativa é a realização da Promessa de Compra e Venda.
Para o vendendor também é útil a promessa já que através deste documento o comprador pode adiantar parte do preço para que aquele possa resolver pendências do imóvel e com isso permitir a venda sem embaraços.
No entanto, existem algumas desvantagens que precisam ser conhecidas: uma delas é que, até a assinatura da escritura definitiva, o comprador não se torna o proprietário do imóvel (vide regra do art. 1.245. do Código Civil). Isso significa que ele ainda não pode, por exemplo, usar o imóvel como garantia em um empréstimo. Além disso, se uma das partes descumprir o contrato, pode ser necessário recorrer à Justiça para resolver a questão, o que pode ser demorado, custoso e muito estressante.
A promessa de compra e venda também tem a finalidade de formalizar o compromisso entre as partes, alinhando o que será concretizado no futuro (Escritura Definitiva), evitando mal-entendidos e futuras disputas. Ela deve ser feita por escrito e conter todas as informações essenciais do negócio principal, como a descrição do imóvel, o preço, as condições de pagamento, além do prazo para a assinatura da escritura definitiva. Como se disse, não se pode exigir que a Promessa seja feita por ESCRITURA PÚBLICA, pois justamente a "forma" é excepcionada pelo art. 462. Portanto, ela pode ser feita por Instrumento Particular, sendo recomendável, todavia, que seja elaborada por Advogado Especialista em questões imobiliárias, que esteja assessorando as partes na realização do negócio.
É relevante ponderar sobre a importância do registro da promessa de compra e venda em cartório (considerando inclusive os custos cobrados pelo registro da Promessa). O registro dá publicidade ao contrato, tornando-o oponível a terceiros. Isso significa que, caso o vendedor tente vender o imóvel para outra pessoa, o comprador original tem prioridade, desde que o contrato esteja registrado. O suposto segundo comprador não poderá alegar desconhecimento já que tudo que consta da matrícula é público e oponível. Importante anotar também que por ocasião do registro da Promessa não se pode exigir o pagamento do ITBI.
Por fim, é sempre recomendável contar com a assessoria de um Advogado Especializado ao elaborar um contrato como a Promessa de Compra e Venda. Um profissional pode ajudar a garantir que o contrato esteja de acordo com a lei e proteja os interesses de seu cliente, evitando problemas futuros, por mais que a tratativa encapsulada num contrato preliminar possa ter solução legal através da ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA por exemplo, que hoje em dia inclusive pode ser resolvida de forma EXTRAJUDICIAL, nos termos do art. 216-B da Lei de Registros Públicos.
Em resumo, a promessa de compra e venda é uma ferramenta valiosa no mercado imobiliário, muito útil, oferecendo segurança e flexibilidade para compradores e vendedores. No entanto, é importante estar ciente de suas limitações e garantir que o contrato seja bem elaborado e inclusive ponderar sobre os benefícios de que seja registrada na matrícula do imóvel junto ao RGI.
