Quem tem a posse de imóvel (terreno, galpão, casa, sala, apartamento etc) já por alguns anos (ocupando-o ou não), mas não tem a documentação formal de propriedade (Escritura e Registro) e pretende regularizá-lo em seu nome tem a seu favor uma solução interessante que é a aquisição via USUCAPIÃO. No entanto, é importante estar ciente dos custos envolvidos nesse processo, que podem variar bastante dependendo da complexidade do caso e também da opção pela via judicial ou extrajudicial, já que há quase dez anos a legislação brasileira passou a permitir Usucapião sem processo judicial (Usucapião Extrajudicial), direto no Cartório, conforme art. 216-A da Lei 6.015/73, incluído pela Lei 13.105/2015.
Começando pela Usucapião Judicial, esse é o caminho mais tradicional e, muitas vezes, único admissível para os casos mais complexos. É bom não esquecer que mesmo sendo possível regularizar imóveis através da Usucapião Extrajudicial continua sendo possível regularizá-los pela via judicial, ainda muito segura e viável. Os custos na via judicial incluem as taxas judiciais, que variam de acordo com o Estado e o valor do imóvel. Além disso, é preciso considerar os honorários advocatícios, que podem ser cobrados de forma fixa ou como um percentual do valor do imóvel, observados os critérios da TABELA DA OAB. Não haverá honorários advocatícios quando o interessado for assistido pela Defensoria Pública, o que também exige atendimento a alguns critérios pois a Defensoria Pública defende os interesses daqueles que não podem pagar Advogado Particular.
Outro custo na Usucapião Judicial é o da perícia técnica, nas hipóteses cabíveis (já que nem todo caso de Usucapião exige Planta e Memorial, e muita gente desconhece essa peculiaridade). Quando a hipótese exige, o juiz solicitará uma avaliação do imóvel por um perito para confirmar as condições da posse, sua individualização. Esse serviço também tem um custo, que pode variar dependendo do tamanho e da localização do imóvel, além da região onde tudo se passa. Além disso, pode haver despesas com a obtenção de documentos e certidões que comprovem a posse e a ausência de oposição. Finalizando a processo judicial referido, com o reconhecimento da aquisição através da Usucapião, a sentença deverá ser levada a registro (no Cartório do RGI) onde mais custos deverão ser suportados pelo usucapiente, agora proprietário. Assim reza, por exemplo o art. 1.238 do Código Civil e principalmente sua parte final que sintetiza e arremata o final do procedimento, prestigiando a regra do art. 1.245 do mesmo Código (Título e Registro):
"Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de TÍTULO PARA O REGISTRO no Cartório de Registro de Imóveis".
A Usucapião Extrajudicial (hoje regulamentada pelo Provimento CNJ 149/2023), que exige assistência obrigatória de ADVOGADO, é considerada por muitos como uma alternativa mais rápida. No entanto, na prática nem sempre é a mais barata. Os cartórios cobram "emolumentos" (e tudo é determinado pela Corregedoria Geral da Justiça de cada Estado, que fiscaliza os Cartórios) para a lavratura da ATA NOTARIAL, que é um documento essencial nesse processo, não exigido quando o caso é feito pela via judicial. A ata notarial é feita pelo Cartório de Notas e também é baseada no valor do imóvel (e isso pode onerar bastante o procedimento). Além disso, há custos com o REGISTRO da usucapião no cartório de Registro de Imóveis, que também variam conforme o valor do imóvel.
Um ponto importante é que a Usucapião Extrajudicial não admite litígio, razão pela qual só é possível quando não há oposição de terceiros, impugnação justificada e todos os requisitos legais estão claramente atendidos. Isso significa que, em casos onde há disputas ou dúvidas sobre a posse, o caminho judicial será inevitável. Além disso, mesmo que o processo extrajudicial seja mais rápido, ele pode acabar sendo mais caro devido às elevadas custas cartorárias - sendo importante anotar que mesmo no Cartório, sendo o caso de GRATUIDADE ou ISENÇÃO DE EMOLUMENTOS até o procedimento de Usucapião Extrajudicial pode ser feito por quem não pode pagar pelos custos, assistido tanto pela Defensoria Pública quanto por Advogado Particular (§4º do art. 99 do CPC).
Da mesma forma como na Usucapião Judicial, também na versão Extrajudicial o interessado deverá arcar com os custos de honorários advocatícios (que também deverão ser cotados com base nas regras da Tabela da OAB), custos relacionados à planta e memorial (quando cabível), certidões, notificações/intimações, editais e registro ao final, no caso de procedência do reconhecimento postulado.
Em resumo, regularizar um imóvel por Usucapião envolve uma série de custos que devem ser cuidadosamente avaliados. A escolha entre a via judicial e a extrajudicial depende das circunstâncias específicas do caso, incluindo a complexidade da posse e a existência de disputas. Embora o cartório possa parecer uma solução mais rápida, nem sempre é a mais econômica ou adequada para todos os casos. A avaliação prévia antes da propositura da demanda é imprescindível especialmente para que o interessado conheça o procedimento, os riscos e alinhe expectativas com o Advogado que assistirá o processo/procedimento até o final.
Por tais razões é fundamental buscar orientação jurídica especializada para entender qual é a melhor estratégia para o seu caso. Um Advogado experiente e especializado poderá ajudar a calcular os custos envolvidos e a escolher o caminho mais eficiente para regularizar seu imóvel, de acordo com os detalhes do caso, garantindo que você obtenha o tão desejado REGISTRO de propriedade em seu nome!