A AQUISIÇÃO de imóveis em Leilões é muito interessante e, como sempre falamos aqui, pode representar excelentes oportunidades de negócio, tanto para investimento quanto para própria moradia. Ponto importante que precisa se recordado sempre são as etapas que vêm depois da aquisição, como por exemplo a regularização da propriedade em nome do adquirente/arrematante junto ao CRI (Cartório do Registro de Imóveis) ou, "RGI" como muito conhecido.
Revisitando um pouco o assunto, é preciso rememorar que a aquisição de imóveis por meio de arrematação em hasta pública, ou leilão, se destaca pela sua natureza jurídica de AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA. Isso significa que, diferentemente da AQUISIÇÃO DERIVADA, onde o comprador assume o imóvel com todos os seus ônus e vínculos anteriores, na aquisição originária há um claro ROMPIMENTO com quaisquer gravames que possam pesar sobre o bem. Essa característica confere ao arrematante uma série de vantagens e garantias legais. A arrematação ocorre quando um imóvel é levado a leilão, geralmente em decorrência de uma execução judicial ou extrajudicial, para satisfazer dívidas do proprietário anterior. Durante o leilão, o imóvel é vendido ao maior lance oferecido, e o arrematante, ao pagar o valor do lance, adquire a propriedade do bem. A natureza originária dessa aquisição significa que o arrematante recebe o imóvel LIVRE DE QUAISQUER ÔNUS, como hipotecas, indisponibilidades ou penhoras que tenham sido constituídos pelo antigo proprietário.
Essa característica de aquisição originária é essencial para garantir a SEGURANÇA JURÍDICA do arrematante. Ao adquirir o imóvel em leilão, por conta justamente da aquisição de modo originário, o novo proprietário não precisa se preocupar com dívidas ou obrigações do antigo dono que possam recair sobre o bem: ele é adquirido livre e desembaraçado de ônus anteriores. A razão pela qual a arrematação em hasta pública é considerada uma aquisição originária está ligada à própria finalidade do leilão, que é a de satisfazer o crédito do exequente de forma eficaz e segura. Para que o leilão seja atrativo e cumpra seu propósito, é essencial que o imóvel seja oferecido sem ônus, garantindo ao arrematante a posse plena e desimpedida do bem. Isso incentiva a participação de compradores e assegura que o processo de execução atinja seu objetivo.
Além disso, a aquisição originária por arrematação é respaldada por uma série de procedimentos legais que visam proteger tanto o arrematante quanto os credores. Antes do leilão, o imóvel é avaliado e todas as partes interessadas são notificadas, garantindo a transparência e a legalidade do processo. Após a arrematação, o juiz responsável pela execução emite a Carta de Arrematação, que é o título que formaliza a transferência da propriedade ao arrematante e servirá para registro no Cartório do RGI.
Um aspecto importante diz respeito à existência de eventuais outros gravames que possam pesar sobre o bem além da dívida que, por exemplo, deu origem à sua sujeição à hasta pública/leilão. Pode o Oficial do Registro Imobiliário se negar a baixar tais gravames pelo simples fato de não estarem relacionados ao processo que deu origem ao Leilão que desaguou na aquisição? A resposta é negativa. A bem da verdade, não podemos esquecer que a arrematação extingue TODOS OS ÔNUS do imóvel arrematado que, na sequencia, é transferido para o arrematante LIVRE E DESEMBARAÇADO de quaisquer ônus incidentes sobre o imóvel, tendo em vista que todos os gravames são, automaticamente, SUB-ROGADOS, sobre o preço de venda.
Em resumo, a natureza jurídica da aquisição de imóveis em sede de arrematação em hasta pública, como uma aquisição originária, oferece ao arrematante a segurança de receber o bem livre de ônus e gravames. Essa característica, aliada à possibilidade de adquirir imóveis por preços competitivos, faz do leilão uma alternativa viável e vantajosa para a aquisição de propriedades, garantindo ao comprador a tranquilidade de uma posse plena e desimpedida.
POR FIM, confirmando a necessidade da baixa de todos os gravames que eventualmente possam pesar sobre imóvel havido por arrematação, em evidente aquisição originária, é a decisão recente do CONSELHO DA MAGISTRATURA DO TJRJ que julgou improcedente a Dúvida suscitada pelo Cartório do RGI de Campos dos Goytacazes/RJ, senão vejamos:
"TJRJ. 0821092-51.2023.8.19.0014. J. em: 30/01/2025. REEXAME NECESSÁRIO. DÚVIDA SUSCITADA PELO DO 3º OFÍCIO DE JUSTIÇA DE CAMPOS DOS GOYTACAZES. REQUERIMENTO PARA BAIXA E CANCELAMENTO DE GRAVAMES DETERMINADO PELO JUÍZO DA 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPOS DOS GOYTACAZES, EM AÇÃO DE RECUPERAÇÃO JUDICIAL, APÓS A ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. OFICIAL DEIXOU DE ATENDER AO PLEITO DOS INTERESSADOS SUSTENTANDO QUE OS GRAVAMES REGISTRADOS NA MATRÍCULA DO IMÓVEL NÃO ESTÃO RELACIONADOS COM O REFERIDO PROCESSO JUDICIAL E COM O JUÍZO DA 4ª VARA CÍVEL DE CAMPOS DOS GOYTACAZES, QUE DETERMINOU A BAIXA DOS GRAVAMES. SENTENÇA JULGOU A DÚVIDA IMPROCEDENTE. PARECER DA PROCURADORIA DE JUSTIÇA PELA CONFIRMAÇÃO DA SENTENÇA. A ARREMATAÇÃO JUDICIAL IMPLICA O ROMPIMENTO DE TODO E QUALQUER VÍNCULO DO IMÓVEL, TANTO COM RELAÇÃO AO ANTIGO PROPRIETÁRIO, QUANTO AOS ÔNUS E GRAVAMES QUE O EMBARAÇAVAM. IMPROCEDÊNCIA DA EXIGÊNCIA. A ARREMATAÇÃO EXTINGUE OS ÔNUS DO IMÓVEL ARREMATADO QUE, EM SEGUIDA, É TRANSFERIDO PARA O ARREMATANTE LIVRE E DESEMBARAÇADO DE QUAISQUER ÔNUS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL, TENDO EM VISTA QUE TODOS OS GRAVAMES SÃO, AUTOMATICAMENTE, SUB-ROGADOS, SOBRE O PREÇO DE VENDA. SENTENÇA CONFIRMADA EM SEU REEXAME NECESSÁRIO".
