Não é possível imaginar o mercado imobiliário sem a utilização corriqueira de instrumentos que visam facilitar as transações. A Promessa de Compra e Venda materializa um desses instrumentos e é amplamente utilizada nas negociações imobiliárias, oferecendo muita segurança tanto para o comprador quanto para o vendedor. Esse contrato preliminar, com bases no Código Civil, estabelece as condições para a futura transferência de propriedade, garantindo que ambas as partes cumpram suas obrigações antes da assinatura da ESCRITURA DEFINITIVA. Um dos principais benefícios desse instrumento é a clareza que ele proporciona, detalhando o preço, as condições de pagamento e os prazos, o que ajuda a evitar mal-entendidos e disputas. Por Lei, salvo quanto a forma, a Promessa deverá conter todos os requisitos do contrato principal, senão vejamos:
"Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado".
A partir do momento em que o comprador quita o valor total do preço ajustado na Promessa de Compra e Venda, ele cumpre sua parte no acordo, ficando apenas a cargo do vendedor a outorga da Escritura Definitiva. Essa situação é bastante comum e, em geral, ocorre sem problemas. No entanto, complicações podem surgir se o vendedor falecer antes de transferir formalmente a propriedade. Nesse caso, o comprador pode se ver em uma situação delicada, pois, sem a Escritura Definitiva, ele não consegue registrar o imóvel em seu nome já que na sistemática brasileira, a transferência de imóveis através de negócios intervivos se dará observado o binômio TÍTULO e MODO:
"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis".
E a Lei ensina um pouco mais no dispositivo que trata dessa importante questão da regularização imobiliária:
"§1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§2º. Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel".
A boa notícia é que a legislação brasileira oferece mecanismos para proteger o comprador nessa situação em que o promitente vendedor falece antes de outorgar a Escritura Definitiva mas com o preço já quitado. A promessa de compra e venda, especialmente quando registrada, confere ao comprador o direito de exigir a transferência da propriedade, mesmo após o falecimento do vendedor. Isso pode ser feito por meio de uma Ação de Adjudicação Compulsória, que é um processo judicial destinado a transferir a propriedade do imóvel para o comprador quando o vendedor, ou seus herdeiros, não podem ou não querem fazê-lo voluntariamente.
Hoje em dia tal procedimento pode ser feito em Cartório, sem processo judicial, como já falamos diversas vezes aqui. O promitente comprador nesse caso deve comprovar que cumpriu todas as suas obrigações contratuais, como o pagamento integral do preço. Se feito pelo Judiciário o processo será conduzido pelo Magistrado que pode determinar a transferência da propriedade, assegurando que o comprador obtenha o registro do imóvel. Se feito pelo Cartório, observadas as regras do art. 216-B da LRP assim como a regulamentação ditada pelo CNJ, o procedimento é conduzido pelo Registrador Imobiliário. Em ambos os casos a presença de ADVOGADO é obrigatória.
Como sempre alertamos, é importante que o promissário comprador mantenha toda a documentação relacionada à transação, como recibos de pagamento, o contrato de promessa de compra e venda e qualquer comunicação com o promitente vendedor ou seus herdeiros. Não restam dúvidas que esses documentos serão essenciais para comprovar o cumprimento das obrigações e fundamentar a pretensão judicial ou extrajudicial, se necessário for.
Mesmo cientes de que a Promessa pode ser feita por Instrumento Particular e não precisa do Registro em Cartório para existir e ter validade legal, devemos ter em mente que teremos uma camada adicional de segurança especialmente quando o referido contrato for registrado na matrícula do imóvel em questão. Com toda certeza os interessados deverão considerar os custos para tanto. O registro em Cartório dá PUBLICIDADE ao contrato, tornando-o oponível a terceiros e protegendo o promissário comprador.
Em resumo, embora o falecimento do vendedor possa complicar a situação, o comprador que quitou a promessa de compra e venda tem direitos protegidos por lei. Com a documentação adequada e, se necessário, a assistência de um Advogado Especializado, será possível garantir a transferência da propriedade e o registro do imóvel, assegurando a concretização da transação imobiliária. Ilustrando, decisão do TJMG que com acerto reformou a sentença do primeiro grau, pela possibilidade da Adjudicação Compulsória em favor do Promissário comprador que mesmo quitando o preço não recebeu a Escritura face o falecimento do Promitente vendedor:
"TJMG. 50296782220228130145. J. em: 09/03/2023. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - EXTINÇÃO ART. 485, INCISO VI, DO CPC - ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA - MANTENÇA - QUITAÇÃO DO PREÇO - FALECIMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR - AÇÃO AJUIZADA CONTRA OS SUCESSORES - POSSIBILIDADE - ART. 1.418 DO CC C/C SÚMULA 239 DO STJ - RECURSO PROVIDO, SENTENÇA REFORMADA. Não cabe falar em carência de ação, por falta de interesse de agir, se a pretensão deduzida em juízo não é vedada pelo ordenamento jurídico. O promitente comprador, que pagou o preço, tem direito real de aquisição e ação de adjudicação compulsória para aquisição definitiva da propriedade junto ao Registro de Imóveis. O Código Civil autoriza que, em casos como este, o promissário comprador possa exigir dos herdeiros o cumprimento da promessa de compra e venda antes firmada (art. 1.418 do CC). O pedido judicial de adjudicação compulsória é perfeitamente jurídico e possível diante da falta de escritura ou de formal de partilha, evidenciando como requisito a existência de um compromisso de compra e venda, o pagamento integral do preço, bem como a recusa do promitente vendedor em efetuar a transferência do bem. Restando comprovado nos autos, documento capaz de comprovar a quitação do preço do contrato celebrado entre as partes, ou eventual gratuidade da avença, a procedência do pedido de adjudicação compulsória é a medida que se impõe. SENTENÇA REFORMADA, recurso provido".
