Que as transações imobiliárias que passam longe do Cartório do RGI trazem muita insegurança e riscos para as partes envolvidas (e principalmente aumentam o já alto número de imóveis irregulares no Brasil) já sabemos; o que muita gente parece não saber é que pode ser possível minimizar tais riscos promovendo, por exemplo, o devido registro da promessa de compra e venda junto à matrícula do imóvel que se pretende adquirir com Escritura Definitiva em momento posterior e futuro. Como já falamos aqui, parece ser impossível conceber o mercado imobiliário sem considerar os contratos preliminares como a Promessa de Compra e Venda que são na maioria das vezes o primeiro passo para a formalização da Compra, que mesmo hoje em dia com dispensa de várias certidões, possibilidade de lavratura e registro inteiramente on-line ainda exigem certas burocracias que podem fazer com que o processo todo de compra e registro leve algumas semanas ou meses.
Registrar a Promessa de Compra e Venda na matrícula do imóvel é sem dúvidas uma prática que oferece muitas vantagens para as partes, especialmente em termos de segurança jurídica e proteção dos direitos do COMPRADOR. Embora não seja obrigatório, o registro confere ao contrato uma série de benefícios que podem ser cruciais em situações de disputa ou incerteza. Vale sempre recordar que, por Lei, não é obrigatório que a Promessa de Compra e Venda seja feita por ESCRITURA PÚBLICA e isso sem dúvida promoverá uma considerável redução dos custos na aquisição evitando-se mais uma despesa. Reza o artigo 462 do Códex:
"Art. 462. O contrato preliminar, EXCETO QUANTO À FORMA, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado".
Também não se deve exigir o pagamento do imposto (ITBI) na promessa de compra e venda, como inclusive já esclarecemos em outros ensaios.
Uma das principais vantagens do registro é a segurança jurídica que ele proporciona. Com o registro da Promessa de Compra e Venda, o comprador assegura que seu direito sobre o imóvel é formalmente reconhecido e protegido. Não haverá como desconhecer o que a matrícula exibe ostensivamente. Em outras palavras, em caso de litígio, o contrato registrado tem força probatória e sua existência é mais facilmente comprovada em juízo. O registro na matrícula do imóvel torna a promessa de compra e venda OPONÍVEL a terceiros: qualquer pessoa que consulte a matrícula do imóvel terá conhecimento da existência do contrato e dos direitos do comprador. Essa oponibilidade é fundamental para evitar que o vendedor tente alienar o imóvel a outra pessoa ou constitua ônus sobre ele sem o consentimento do comprador. Confiram-se os artigos 1.417 e 1.418 do mesmo CCB:
"Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel".
"Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel".
A publicidade é, portanto, um benefício importante do registro da Promessa em Cartório. O sistema de Registros Públicos no Brasil é baseado também no PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE (art. 1º da LRP c/c art. 1º da LNR), que garante que todos os atos registrados são de conhecimento público. Eles possuem cognoscibilidade, ou seja, permitem o conhecimento público mediante solicitação e expedição da competente CERTIDÃO. Isso proporciona transparência e confiança nas transações imobiliárias, já que qualquer interessado pode verificar a situação jurídica do imóvel - especialmente hoje em dia, em minutos senão segundos, através da Central Eletrônica do Registro Imobiliário Brasileiro.
Outro aspecto muito relevante é a proteção contra credores do vendedor. Uma vez registrada, a promessa de compra e venda sinaliza impeditivo para que credores do vendedor penhorem o imóvel para satisfazer dívidas, já que o direito do comprador está formalmente reconhecido. Isso é especialmente importante em situações onde o vendedor enfrenta dificuldades financeiras. Toda cautela na aquisição de imóveis nunca será demais.
O registro também pode facilitar o processo de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, especialmente importante no caso de impossibilidade de se obter a Escritura Definitiva - em que pese ser pacífico sobre a desobrigatoriedade da apresentação do registro da Promessa como condição para a propositura do referido remédio jurídico (como sedimenta inclusiva a Súmula 239 do STJ - "O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis").
Vale aqui prestigiar a lição da renomada jurista MARIA HELENA DINIZ (Sistema de Registro de Imóveis. 2014):
"O compromisso de compra e venda, depois de registrado, terá os seguintes efeitos: a) OPONIBILIDADE “erga omnes”, pois o compromissário comprador passará a ter direito real oponível a terceiros, não sendo mais possível a inscrição de qualquer venda posterior, beneficiando outra pessoa. O proprietário perderá o poder de dispor do bem compromissado, visto que sobre ele se liga, imediatamente, o direito do compromissário-comprador de torna-lo seu, uma vez pago, integralmente, o preço avençado. (...) Sem a proteção do registro, o compromisso de compra e venda, mesmo com a renúncia ao direito de arrependimento, malograr-se-ia, pela possibilidade de transmissão do imóvel a um terceiro, contra o qual não seria oponível".
Por fim, registrar a promessa de compra e venda é uma demonstração de diligência e responsabilidade por parte do Comprador, principalmente. Ao tomar essa precaução, o comprador protege seu investimento e garante que a transação seja conduzida de forma segura e transparente. Em um mercado imobiliário complexo e dinâmico, essa camada adicional de segurança pode fazer toda a diferença.
Em resumo, registrar a promessa de compra e venda na matrícula do imóvel oferece uma série de vantagens que vão desde a segurança jurídica até a proteção contra terceiros e credores. Embora não seja obrigatório, o registro é uma prática recomendada para qualquer comprador que deseja garantir seus direitos e proteger seu investimento de forma eficaz.
