Com muita frequência nos deparamos com a compra de imóveis realizada à margem do Registro Público, muitas vezes até mesmo sem a necessária Escritura Pública e pagamento dos tributos devidos, fora as exceções legais. É comum a todos esses casos a intenção do adquirente/comprador em regularizar o bem e com isso obter a SEGURANÇA e a TRANQUILIDADE que só o registro em seu nome junto ao Cartório de Imóveis pode conferir.
A aquisição de imóveis através de "Cessão de Posse" (que pode se feita tanto por Escritura Pública de Cessão de Posse, quanto Instrumento Particular de Cessão de Posse, já que se trata de posse e não propriedade, saliente-se) é uma prática corriqueira no Brasil, especialmente em áreas urbanas e rurais onde a regularização fundiária ainda é problemática. A cessão de posse ocorre quando o possuidor de um imóvel transfere seus direitos possessórios para outra pessoa, sem que haja a transferência formal da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. É oportuno destacar que o RGI não é repositório para transações possessórias de modo que nele não deve ser registrada uma "Cessão de Posse". Embora essa prática possa ser uma alternativa mais acessível para adquirir um imóvel, ela traz consigo uma série de riscos e incertezas jurídicas que devem ser cuidadosamente avaliadas. Esse é o belo exemplo onde o "barato" pode acabar saindo "caro"...
Um dos principais riscos de manter um imóvel irregular perante os órgãos públicos, como a Prefeitura e os Cartórios, é a insegurança jurídica. Sem o registro formal, o possuidor não é reconhecido legalmente como proprietário, o que pode resultar em dificuldades para vender o imóvel, obter financiamentos ou mesmo enfrentar disputas judiciais com terceiros que reivindiquem a posse ou a propriedade do bem ainda em nome dos titulares registrais originários. Note que a irregularidade pode acarretar em problemas fiscais, como a impossibilidade de emitir Certidões negativas de débitos ou enfrentar penalidades por construções não autorizadas. Uma diversidade de problemas podem surgir com o estado de irregularidade do imóvel, retirando a paz e a tranquilidade do ocupante, que pode inclusive estar sujeito à execuções fiscais, ações em face dos antigos titulares etc.
Doutro turno, é preciso saber que a regularização do imóvel pode conferir inúmeras vantagens ao adquirente. Ao regularizar a propriedade em seu nome, o possuidor passa a ter segurança jurídica, podendo exercer plenamente seus direitos de proprietário. Isso inclui a possibilidade de vender o imóvel, obter financiamentos, e até mesmo VALORIZAR o bem no mercado imobiliário e consequentemente seu PATRIMÔNIO. A regularização também garante o cumprimento das obrigações fiscais, evitando problemas com a Receita Federal e outros órgãos competentes. Ademais, um imóvel regularizado contribui para a organização urbana e o desenvolvimento sustentável das cidades, o que sem dúvida traz benefícios à toda comunidade.
A depender dos detalhes do caso concreto, via de regra a regularização do "imóvel de posse" poderá ser alcançada por meio de USUCAPIÃO, seja judicial ou extrajudicial. A usucapião é um instituto jurídico que permite que o possuidor de um imóvel, que o utiliza de forma mansa e pacífica por um determinado período de tempo possa adquirir a propriedade do bem. Preenchidos os requisitos legais é possível converter POSSE em PROPRIEDADE regularizada. A modalidade judicial envolve um processo perante o Judiciário, enquanto a Extrajudicial é realizada diretamente no Cartório, sendo mais célere, nos termos do art. 216-A da Lei de Registros Publicos, com regulamentação pelo Provimento CNJ 149/2023. Ambas as opções requerem o cumprimento de requisitos específicos e a assistência de um Advogado Especialista é essencial para a viabilidade do pedido.
Além do usucapião, outras medidas judiciais ou extrajudiciais podem ser consideradas para a regularização do imóvel, a depender dos detalhes e peculiaridades de cada caso. A escolha da medida mais adequada dependerá das circunstâncias específicas de cada caso, como a existência de contratos, o tempo de posse, e a situação cadastral do imóvel, existência de gravames ou processos na matrícula imobiliária (ou até mesmo a inexistência de matrícula imobiliária). Portanto, é fundamental contar com a orientação de um Advogado Especializado em Direito Imobiliário, que poderá analisar o caso concreto e indicar o melhor caminho para garantir a segurança jurídica e a valorização do patrimônio.
No Estado do Rio de Janeiro o CÓDIGO DE NORMAS reconhece expressamente a possibilidade da lavratura das chamadas "Escrituras de Posse" pelos Tabelionatos de Notas:
"Art. 384. Nas escrituras públicas DECLARATÓRIAS DE POSSE e de CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS, deverá constar, obrigatoriamente, declaração de que o ato não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo, apenas à instrução de ação própria, podendo o tabelião, ao seu prudente arbítrio, exigir a presença de testemunhas ou outros dados objetivos da posse".
POR FIM, decisão recentíssima do TJCE confirmando a validade da Cessão de Posse inclusive para fins de aquisição e regularização mais rápida de imóveis através da Usucapião, especificamente com relação ao requisito TEMPO (soma do tempo para fins de Usucapião):
"TJCE. 00380659420118060112. J. em: 25/02/2025. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSE MANSA E PACÍFICA. CESSÃO DE POSSE. SOMA DE POSSES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME. 1. Apelação contra sentença que julgou procedente a pretensão autoral e declarou a aquisição da propriedade de imóvel por usucapião extraordinário. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. Analisar se foram preenchidos os requisitos para aquisição da propriedade, notadamente o tempo de posse. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. A usucapião extraordinária é forma de aquisição originária de propriedade que depende da posse mansa e pacífica por 15 (quinze) anos, com ânimo de dono. 4. . Os apelados/autores firmaram ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO DE POSSE com a entidade cessionária que já possuía o imóvel, de forma mansa e pacífica, por 34 (trinta e quatro) anos. Requisitos para decretação do usucapião extraordinária demonstrados. IV. DISPOSITIVO. 5. Recurso conhecido e não provido. (...)".
