Muita gente adquire imóvel irregularmente no Brasil e infelizmente essa prática parece estar longe do seu fim. Como já falamos aqui, mais de 40 milhões de imóveis urbanos não possuem Escritura (e muito menos registro). Essa realidade precisa ser mudada e infelizmente muitos fatores decisivos para a mudança desse cenário ainda são pendentes. Enquanto esse cenário não muda a melhor conduta é buscar a regularização do seu imóvel de acordo com as possibilidades que a Lei permite, como por exemplo através da Usucapião, seja ela judicial ou extrajudicial.
Como sempre falamos aqui, o primeiro passo para a regularização de um imóvel deve partir da consulta à sua origem registral através dos Cartórios do Registro de Imóveis (RGI). Hoje em dia, com tanta informação disponível na Internet não é difícil descobrir em qual Cartório podem estar todas as informações relativas ao imóvel pretendido, todavia ninguém duvida que a descoberta de que um imóvel adquirido informalmente não está registrado no Cartório pode ser um momento de grande apreensão para o adquirente. Sim, isso pode acontecer quando o interessado recebe em mãos (ou em seu e-mail) a informação do Cartório de que NADA CONSTA sobre o imóvel procurado. Este pequeno artigo visa esclarecer os passos e soluções possíveis para quem se depara com essa resposta do Cartório ao tentar regularizar um imóvel.
Antes de mais nada é preciso entender que a ausência de registro no RGI significa que o imóvel não possui um título formalmente reconhecido evidenciando uma clara irregularidade, o que pode ocorrer por diversos motivos, como a falta de documentação adequada ou a inexistência de um registro anterior. Neste caso, o adquirente/proprietário deve reunir toda a documentação disponível que comprove a posse e a aquisição do imóvel, como contratos de compra e venda, recibos, declarações de posse, entre outros.
Uma das soluções mais comuns para regularizar um imóvel sem origem registral (o que não exclui outras possibilidades, a depender do caso concreto e seus detalhes) é a Ação de Usucapião, ou ainda, o procedimento de Usucapião Extrajudicial, direto no Cartório, sem processo judicial. A usucapião é um meio de aquisição de propriedade pela posse prolongada e ininterrupta, o que acontece desde que atendidos os requisitos legais, como a posse mansa e pacífica, o decurso do tempo necessário e a intenção de dono ("animus domini"). Existem diferentes modalidades de usucapião, como a extraordinária, a ordinária e a especial urbana ou rural, cada uma com requisitos específicos e desde 2015 a possibilidade de fazer isso tudo direto no Cartório.
Para a instrução da Usucapião, seja ela no Fórum, seja ela no Cartório, é preciso individualizar e indicar precisamente o bem imóvel pretendido. Daí a necessidade de encartar no pedido a competente Certidão da Matrícula do Imóvel (o que alguns ainda chamam de "Ônus Reais"). Mas e quando a certidão é de "Nada Consta" atestando que o imóvel não existe?
O fato isolado do imóvel não ter origem registral (e por isso o Cartório do RGI expedir uma Certidão de "nada consta") não pode obstaculizar a pretensão de reconhecer a Usucapião em favor do interessado, seja de modo judicial, seja de modo extrajudicial. A individualização do bem pode ser feita de outras maneiras e a posse qualificada se for devidamente comprovada, assim como os demais requisitos legais, de acordo com a espécie de Usucapião escolhida, deverá resultar na procedência dos pedidos e especialmente na ABERTURA DE MATRÍCULA para o imóvel usucapido. A jurisprudência dos Tribunais é firme nesse sentido:
"TJGO. 50579572920208090006. J. em: 12/04/2023. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. IMÓVEL URBANO. AUSÊNCIA DE CERTIDÃO DE REGISTRO DO IMÓVEL PARA INDIVIDUALIZAÇÃO DA PROPRIEDADE. ÁREA OBJETO DE PARCELAMENTO URBANO. CERTIDÃO NEGATIVA DE CERTIDÃO DE MATRÍCULA DO BEM USUCAPIENDO. SENTENÇA REFORMADA. 1. Cinge-se a controvérsia recursal acerca da necessidade de ser acostar aos autos certidão positiva de registro de imóvel para que a ação de usucapião seja processada, com o fito de se individualizar o imóvel e seu proprietário. 2. A certidão negativa de propriedade exarada pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, atestando a inexistência de registro do imóvel objeto da lide, autoriza o processamento da ação de usucapião, não havendo que se falar em indeferimento da petição inicial. 3. Recurso provido, para reformar a sentença que indeferiu a petição inicial. 4. Sem honorários, porquanto não angularizada a relação processual. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA".
Além da usucapião, outra alternativa que pode ser cabível a depender do caso é buscar a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), que possui previsão na Lei nº 13.465/2017. A Reurb é um procedimento administrativo que visa a regularização de núcleos urbanos informais, permitindo a titulação dos imóveis e a inclusão no cadastro imobiliário. Esse processo pode ser iniciado pelo próprio interessado ou pelo Poder Público, e se apresenta como uma importante solução para áreas onde há ocupação consolidada.
Por fim, releva compreender que a regularização de um imóvel não apenas garante a segurança jurídica da propriedade, mas também valoriza o bem e possibilita seu uso pleno, inclusive para fins de financiamento e alienação. Consultar um Advogado Especialista é muito importante para descobrir quais caminhos possíveis para a regularização do seu patrimônio, de acordo com as particularidades do seu caso concreto.
