Como ensina o Código Civil, a promessa de compra e venda é uma clássica espécie de "contrato preliminar" em que as partes se comprometem a celebrar um "contrato definitivo" de compra e venda de um imóvel. Quando essa promessa está quitada, significa que o promitente comprador já pagou integralmente o valor acordado, ainda que o imóvel não esteja registrado em seu nome no Registro Geral de Imóveis (RGI). A quitação não transfere automaticamente o imóvel. A ausência de registro dessa Promessa em nada invalida a transação, todavia traz implicações jurídicas relevantes que precisam ser conhecidas pelo adquirente. Por expressa determinação legal, o registro público (RGI) confere publicidade e segurança jurídica à transação, o que significa que, enquanto não registrado, o comprador não é considerado proprietário perante terceiros já que sua aquisição não estampa o fólio registral (art. 1.245).
Acerca da Promessa de Compra e Venda, reza o Código Civil tratando do Contrato Preliminar:
"Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente".
Vê-se, claramente com o art. 463, a gênese do direito que assiste ao contratante de requerer judicialmente a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, como falaremos adiante. Ainda sobre o referido contrato preliminar, mas agora especificamente já o retratando como Promessa de Compra e Venda repisa o mesmo Código Civil prestigiando a transação muito recorrente na rotina do Direito Imobiliário:
"Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e REGISTRADA no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel".
É importante destacar que, ainda que o art. 1.417 reclame o registro, doutrina e jurisprudência não vacilam em admitir a adjudicação compulsória mesmo que o instrumento não esteja registrado. Neste sentido confira-se a sábia Súmula 239 do STJ ("O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis").
Como sabemos, o direito à propriedade é garantido pela Constituição Federal, mas sua efetivação depende do registro no RGI. Sem esse registro, o promitente comprador possui apenas um DIREITO PESSOAL, e não um DIREITO REAL sobre o imóvel. Isso implica que, em caso de problemas com o vendedor, como dívidas ou falência, o comprador pode enfrentar dificuldades para assegurar seu direito ao imóvel. Além disso, sem o registro, o imóvel pode ser objeto de penhora ou outras restrições judiciais que afetem o promitente comprador. Realmente nossa melhor recomendação em termos de promessa de compra e venda é assentar sua existência junto ao RGI para que nasça em favor do adquirente o DIREITO REAL, nos termos do citado art. 1.417.
Como também já esclarecemos em outras passagens, a regularização do imóvel em nome do adquirente é possível, desde que o contrato de promessa de compra e venda esteja em conformidade com a legislação vigente e preencha os requisitos necessários (dentre eles a inexistência de cláusula de arrependimento, principalmente). Para isso, é necessário que o promitente comprador reúna a documentação exigida e solicite o registro da escritura definitiva de compra e venda no RGI. Esse procedimento garante que o imóvel seja formalmente transferido para o nome do comprador, conferindo-lhe a segurança jurídica necessária. Se esse não for o caso a solução que assistirá ao adquirente, a depender de detalhes específicos do caso, será a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA que hoje em dia pode ser veiculada tanto na via judicial quanto na via extrajudicial, como também já explicamos em detalhes aqui.
Quanto à possibilidade de venda do imóvel para outra pessoa, mesmo sem o registro em nome do promitente comprador, é importante compreender que nesse contexto é viável a CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS. A venda do imóvel não se mostra possível pois, como se viu acima e nos termos do art. 1.245 do mesmo CCB, a propriedade então não se terá ainda modificada e transferida. A cessão de direitos aquisitivos é um instrumento jurídico que permite ao promitente comprador transferir seus direitos e obrigações decorrentes da promessa de compra e venda para um terceiro. Para que a cessão tenha validade, é necessário que seja formalizada por escrito (não necessariamente por Escritura Pública) não se justificando a necessidade de anuência do promitente vendedor se já houver a quitação do preço.
Da mesma forma que é importante para o adquirente respaldado apenas com a Promessa de Compra e Venda quitada, também para o Cessionário deste será importantíssimo figurar no RGI com sua Cessão de Direitos para que ostente direito real, a teor do art. 1.417 citado. Para este também, todavia, será permitida a regularização via Adjudicação Compulsória mesmo sem o citado registro - e desde que preenchidos os demais requisitos legais. Consultar um Advogado Especialista com toda certeza fará toda diferença para minimizar os riscos nesse tipo de transação imobiliária, evitando complicações futuras.
