Dispõe o § 2º do art. 32. do CTN que:

“§ 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior.”

Essas áreas urbanizáveis ou de expansão urbana não se confundem com as áreas urbanas em que são necessárias a presença de pelo menos dois dos cinco melhoramentos públicos previstos no § 1º, do art. 32 do CTN.

Para a caracterização de área de expansão urbana ou área urbanizável é indispensável que haja loteamento aprovado por órgãos competentes destinados à habilitação, à indústria ou ao comércio.

O que é mais comum na prática é o loteamento para habilitação, ou seja, uma chácara de recreio para a família passar o final de semana. Essas chácaras de recreio tomaram conta das periferias de vários municípios próximos à Capital de nosso Estado, inseridas dentro de um condomínio fechado.

No caso, bastará o poder público municipal aprovar o plano de loteamento. Na hipótese de comércio dependerá da aprovação do Estado-membro ou da União no caso de indústria.

Observe-se, outrossim, que o § 2º, do art. 32 do CTN não é autoaplicável.

É indispensável que a lei municipal declare essas áreas urbanizáveis ou de expansão urbana, caracterizada pela existência de loteamento, como sendo área urbana do município, sem o que haveria conflito de competência tributária com o ITR, cabente à União.

No que concerne à tributação pelo IPTU dessas áreas o STJ baixou a Súmula 626 do seguinte teor:

“A incidência do IPTU sobre imóvel situado em área considerada pela lei local como urbanizável ou de expansão urbana não está condicionada à existência dos melhoramentos elencados no art. 32, § 1º, do CTN.”

A Súmula proclama, mais ou menos, o que é óbvio. A se exigir a presença de melhoramentos públicos elencados no §1º, do art. 32 do CTN confundir-se-ia a área urbanizável com a área urbana.

Mas, a citada Súmula não contém equívoco.

Porém, a sua interpretação dada pelos juízes e tribunais locais está completamente equivocada.

Essas decisões confundem a tributação da área urbanizável ou de expansão urbana pelo IPTU independentemente de melhoramentos públicos, a cargo do proprietário do loteamento registrado no Registro Imobiliário competente, com a tributação do lote virtual de propriedade do adquirente desse lote na planta.

O lote só passa a existir fisicamente após executado o loteamento seguido de recebimento pela municipalidade local das obras de infraestrutura do loteamento executado de acordo com o projeto de loteamento aprovado.

Pressupõe, pois, a existência de arruamentos, áreas verdes, guias e sarjetas, poste de iluminação pública, pontos de ligação de águas e esgotos etc.

Os lotes virtuais podem nunca se transformarem em lotes físicos, bastando que o proprietário desista da execução do loteamento no todo ou em parte.

Sem a existência do lote físico definido na Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) o proprietário do lote virtual não terá a disponibilidade econômica do lote a legitimar o lançamento individualizado do IPTU. O fato gerador do IPTU é a disponibilidade econômica da propriedade, não a propriedade, nem o seu título jurídico.

Ao longo do exercício profissional nos deparamos com lançamentos individualizados sobre lotes inexistentes que constam apenas e tão somente da planta de loteamento arquivado no Registro Imobiliário, mediante a equivocada invocação da Súmula 626 do STJ, que não autoriza tamanha arbitrariedade.

O que a Súmula 626 do STJ autoriza é a tributação da área bruta do loteamento registrado na pessoa do loteador. O contribuinte, no caso, é o loteador, não o adquirente do lote virtual.

Exigir o IPTU sobre lote projetado seria o mesmo que exigir o IPTU individualizado contra quem adquiriu na planta a unidade autônoma de um edifício condominial, antes do “habite-se”.

São noções elementares de direito que decorrem do princípio da razoabilidade, mas que a jurisprudência das instâncias ordinárias vem ignorando. E não adianta argumentar, porque os tribunais já têm decisão padronizada inserida no sistema informatizado do tribunal.

É desanimador para um profissional que dedicou mais de meio século no estudo e na prática do Direito.

Só nos resta protestar por meio de artigos, palestras e conferências.