O tempo passa muito rápido. Nem parece mas há pouco mais de exatos cinco anos (11/03/2020) a OMS declarava a Pandemia de Coronavírus. Esse triste e lamentável fato serve para confirmar a rapidez com que o tempo passa e justamente esse período de cinco anos é o prazo necessário que a Lei exige para uma das modalidades de USUCAPIÃO, qual seja a Usucapião Especial Urbana da qual vamos tratar neste breve artigo.
Tal como as demais modalidade de Usucapião, a espécie "Usucapião Especial Urbana" é um instituto jurídico legítimo que autoriza ao possuidor de um imóvel urbano converter a posse em propriedade desde que preenchidos e comprovados certos requisitos exigidos pela legislação brasileira. A referida espécie de Usucapião (que pode ser trabalhada tanto na VIA JUDICIAL quanto na VIA EXTRAJUDICIAL, diretamente nos Cartórios, com assistência obrigatória de Advogado) está prevista no artigo 183 da Constituição Federal e no artigo 1.240 do Código Civil. Reza o dispositivo da CONSTITUIÇÃO FEDERAL:
"Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural".
A mesma regra é espelhada por nosso Código Civil atual:
"Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural".
Essa forma de Usucapião objetiva a regularização de situações em que o possuidor exerce a posse de maneira pacífica e ininterrupta, com ânimo de dono, sobre um imóvel urbano que não exceda 250 metros quadrados. Tem nítida conotação social já que seu objetivo principal é garantir o DIREITO À MORADIA e a FUNÇÃO SOCIAL da propriedade, beneficiando aqueles que, por diversas razões, simplesmente não possuem um título formal de propriedade.
De acordo com a Lei, para que o êxito da regularização com espeque na Usucapião Especial Urbana é necessário que o interessado/possuidor demonstre que sua posse seja MANSA E PACÍFICA, ou seja, exercida sem oposição por parte de terceiros. Além disso, é preciso demonstrar que o exercício da sua posse é contínuo e ininterrupto, pelo PRAZO MÍNIMO DE CINCO ANOS. Também se revela essencial demonstrar que sua posse ostenta ânimo de dono - ou seja, é evidente e ostensivo seu AGIR COMO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. Nessa específica modalidade de Usucapião o possuidor deve fazer prova de não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural, e também deve comprovar que a área do imóvel em questão ultrapassa os 250 metros quadrados.
A regularização de imóveis via Usucapião Especial Urbana - seja através de Processo Judicial, seja através de Procedimento Extrajudicial (art. 216-A da Lei de Registros Publicos, regulamentado pelo Provimento CNJ 149/2023)é uma medida que visa nitidamente a JUSTIÇA SOCIAL, conferindo segurança jurídica àqueles que, apesar de não possuírem um título formal, mantêm a posse do bem de forma legítima.
Cabe recordar que tanto na via judicial quanto na via extrajudicial o referido procedimento pode ser resolvido sob o pálio da GRATUIDADE DE JUSTIÇA a todos que preencham os requisitos para a sua concessão. No Rio de Janeiro o ato que regulamenta a concessão da gratuidade de justiça não só para a Usucapião Extrajudicial mas para quaisquer outros atos realizados pelos Cartórios é o ATO NORMATIVO CONJUNTO TJ/CGJ 27/2013 de observação obrigatória por todos os Cartórios Extrajudiciais do Estado.
O pagamento de IPTU e taxas de condomínio, ainda que em nome de terceiros, pode servir como indício da posse e do ânimo de dono, reforçando a pretensão do possuidor em obter o reconhecimento da propriedade por usucapião. No entanto, como já dissemos em outras passagens, o não pagamento de IPTU e taxas de condomínio, isoladamente, não prejudicará a regularização se de outras formas a comprovação dos requisitos for realizada. Não por outra razão é fundamental que o requerente reúna provas documentais e testemunhais para comprovar todos os requisitos exigidos em Lei pois USUCAPIÃO É PROCEDIMENTO ONDE A COMPROVAÇÃO DA SITUAÇÃO FÁTICA É IMPRESCINDÍVEL para o êxito da demanda.
Em suma, a Usucapião Especial Urbana é um instrumento poderoso para a regularização fundiária, que tal como as demais modalidades de Usucapião autorizam que possuidores adquiram a propriedade de imóveis urbanos, desde que cumpram as condições legais estabelecidas. Se trata de verdadeiro instrumento que concretiza o DIREITO À MORADIA e a FUNÇÃO SOCIAL da Propriedade como apregoa a Constituição Federal, contribuindo para a redução das desigualdades sociais. Nesse sentido, fortíssimo precedente do STF:
"STF - RE: 422349/RS. Relator: DIAS TOFFOLI. J. em: 29/04/2015. Recurso extraordinário. REPERCUSSÃO GERAL. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. Interessados que preenchem todos os requisitos exigidos pelo art. 183. da Constituição Federal. Pedido indeferido com fundamento em exigência supostamente imposta pelo plano diretor do município em que localizado o imóvel. IMPOSSIBILIDADE. A usucapião especial urbana tem raiz constitucional e seu implemento não pode ser obstado com fundamento em norma hierarquicamente inferior ou em interpretação que afaste a eficácia do direito constitucionalmente assegurado. Recurso provido. 1. Módulo mínimo do lote urbano municipal fixado como área de 360 m2. Pretensão da parte autora de usucapir porção de 225 m2, destacada de um todo maior, dividida em composse. 2. Não é o caso de declaração de inconstitucionalidade de norma municipal. 3. Tese aprovada: preenchidos os requisitos do art. 183. da Constituição Federal, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote). 4. Recurso extraordinário provido".
