A Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso XXII, assegura o direito de propriedade, o qual, conforme o disposto no inciso XXIII do mesmo artigo, deve ser exercido em consonância com sua função social. Ademais, o artigo 1.225, inciso I, do Código Civil, qualifica a propriedade como um direito real.
Acerca disso, o artigo 1.228 do Código Civil dispõe que “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.
Como se verifica, optou o legislador por não definir o conceito de propriedade, mas sim, pela definição da própria pessoa do proprietário.
Sobre o assunto, elucida Maria Helena Diniz:
A propriedade foi concebida ao ser humano pela própria natureza para que possa atender às suas necessidades e às de sua família. Por todas essas razões, pelo serviço que presta às sociedades civilizadas e pela sua função social, justifica-se, plenamente, a existência jurídica da propriedade.
O Código Civil, apesar de não ter definido propriedade, no seu art. 1.228, caput, descreve o seu conteúdo, ao prescrever: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”
Poder-se-á definir, analiticamente, a propriedade como sendo o direito que a pessoa natural ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha (2022, Pág 321)
O direito de usar, conhecido como jus utendi, consiste no direito de utilizar o bem conforme melhor atender, enquanto, o direito de gozar jus fruendi atribui ao proprietário a possibilidade de utilizar os serviços daquele bem, como os frutos naturais e cíveis. Pelo direito dispor (jus abutendi), pode o proprietário transferi-lo a qualquer título ou gravá-lo, se assim quiser, e por fim, o poder de reivindicar (rei vindicatio) é a possibilidade de reivindicá-lo de quem o injustamente o detenha. (Gonçalves, Carlos Roberto. 2024)
Quando o proprietário detém integralmente todos os atributos relacionados à propriedade, configura-se uma propriedade plena, conforme estabelecido no artigo 1.231 do Código Civil. Por outro lado, se algum dos poderes, especificamente o de usar ou gozar, for transferido a outra pessoa, o proprietário passará a exercer a posse indireta, enquanto o possuidor exercerá a posse direta do bem.
Em relação a aquisição de propriedade, esta pode ser classificada em originária ou derivada. Considera-se originária, quando não há uma transferência do bem de um indivíduo ao outro, sendo o caso da usucapião e da acessão, enquanto pela derivada, há uma efetiva transferência do bem do antigo proprietário ao novo, seja por ato inter vivos como é o registro ou por causa mortis, como a sucessão hereditária.
Acerca disso, Carlos Roberto Gonçalves elucida com precisão:
Quanto à procedência ou causa de aquisição, esta pode ser: originária, quando não há transmissão de um sujeito para outro, como ocorre na acessão natural e na usucapião; e derivada, quando resulta de uma relação negocial entre o anterior proprietário e o adquirente, havendo, pois, uma transmissão do domínio em razão da manifestação de vontade. Se o modo é originário, a propriedade passa ao patrimônio do adquirente escoimada de quaisquer limitações ou vícios que porventura a maculavam. Se é derivado, a transmissão é feita com os mesmos atributos e eventuais limitações que anteriormente recaíam sobre a propriedade, porque ninguém pode transferir mais direitos do que tem. A aquisição derivada exige, também, comprovação da legitimidade do direito do antecessor (2024, Pág 65)
A Usucapião, nada mais é que uma forma de aquisição originária de propriedade, pelo qual um indivíduo se torna dono de determinado bem devido ao preenchimento dos elementos da posse, continuidade e consumação do tempo legal. (Lobo, Paulo. 2024).
Nesse sentido, não é a posse de qualquer bem que permite a declaração de usucapião, afinal, nos termos dos artigos 183, § 3º e 191 da Constituição Federal, os bens públicos não poderão ser adquiridos mediante usucapião. Nesse sentido, também caminha a Súmula nº 340 do Supremo Tribunal Federal “Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião”.
Para efeito de entendimento, na letra do artigo 98 do Código Civil, “são públicos os bens do domínio nacional pertencentes às pessoas jurídicas de direito público interno; todos os outros são particulares, seja qual for a pessoa a que pertencerem”.
Portanto, se um bem pertence a União, Estados, Distrito Federal ou ao Municípios, bem como suas entidades indiretas, não haverá a possibilidade de usucapi-los.
Além disso, não é a mera posse que permite a usucapião, mas sim aquela com vontade de dono, ou animus domini, ou seja, deverá a posse ser ad usucapionem. Por esse motivo, o locatário, arrendatário ou depositário não podem usucapir os bens que recebem a estes títulos, afinal, são possuidores, mas não há vontade de dono. (Gonçalves, Carlos Roberto, 2024)
Maria Helena Diniz, novamente é assertiva acerca do assunto:
O animus domini (ou “intenção de dono”) é um requisito psíquico, que se integra à posse, para afastar a possibilidade de usucapião dos fâmulos da posse (RT, 539:205, 537:196, 567:214, 555:256), do locatário (JTJ, 185:193; JTACSP, 162:445), do credor pignoratício, do comodatário (RT, 542:212, 732:343; JTJ, 192:158; JB, 161:140 e 170), do usufrutuário, do promitente comprador (RT, 565:255, 548:187, 563:94, 602:95; JB, 160:296; RTJ, 102:721, 97:796), do cessionário de promessa de compra e venda (RT, 447:96 – em contrário, RSTJ, 88:101), que, embora tendo o direito à posse, que os possibilita de invocar os interditos para defendê-la contra terceiros ou contra o proprietário do bem, não podem usucapir, porque sua posse advém de título que os obriga a restituir o bem. A posse direta oriunda de uma dessas causas não dá origem à aquisição da propriedade por meio de usucapião, por ser precária, ou seja, permanece enquanto durar a obrigação de restituir, e além disso a precariedade não cessa nunca (CC, art. 1.208) (2022, Pág 328)
Por esse caminho, também dispõe o E. Tribunal de Justiça de São Paulo:
CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. AÇÃO DE USUCAPIÃO. APONTADA NECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL. PROVA QUE SE DESTINA À FORMAÇÃO DE CONVICÇÃO DO MAGISTRADO, A QUEM CABE A ANÁLISE DE SUA PERTINÊNCIA. ALEGAÇÃO AFASTADA. PRELIMINAR REJEITADA. USUCAPIÃO. IMÓVEL URBANO. OCUPAÇÃO DO BEM PELA FAMÍLIA DOS REQUERENTES DESDE O ANO DE 2013. PROVA, CONTUDO, QUE DEMONSTRA O EXERCÍCIO DA POSSE A MERO TÍTULO PRECÁRIO E SEM 'ANIMUS DOMINI'. EXISTÊNCIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO NO QUAL FIGURAVA COMO LOCATÁRIA A AUTORA. REQUERENTES QUE CONFIRMAM QUE OS PAGAMENTOS DOS ALUGUERES DEIXARAM DE SER PAGOS POR INCAPACIDADE FINANCEIRA, SUPOSTAMENTE CONVERTIDO EM COMODATO. CASO EM QUE, EMBORA LONGEVA A OCUPAÇÃO, NÃO HOUVE O EXERCÍCIO DA POSSE PELOS AUTORES COM ÂNIMO DE DONOS. DECISÃO DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DE APELAÇÃO IMPROVIDO. (TJSP, APELAÇÃO CÍVEL Nº 1141255-51.2022.8.26.0100, 6ª Câmara de Direito Privado, Relator: DESEMBARGADOR VITO GUGLIELMI, Julgado em 30/04/2025).
APELAÇÃO Ação de usucapião Bem público municipal Autores sustentam que possuem a posse mansa, pacífica e ininterrupta de lote por cerca de 10 anos Pretensão de usucapir a área Descabimento Local que foi desapropriado em favor da Municipalidade no ano de 1995 A partir da desapropriação realizada, o local passou ao domínio público e, por conseguinte, adquiriu as características inerentes aos bens públicos, isto é, inalienabilidade, imprescritibilidade e não onerabilidade impenhorabilidade, Bens públicos são insuscetíveis de serem adquiridos por meio de usucapião Artigo 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da Constituição Federal Artigo 102 do Código Civil Súmula 340 do STF - A ocupação de bem público, mesmo que por período dilatado de tempo, não gera ao ocupante qualquer direta à permanência no local, tampouco à aquisição da área É não se cogita, em absoluto, de posse ou prescrição aquisitiva (usucapião) de bens públicos pelos particulares, mas sim de mera detenção Precedentes Recurso desprovido (TJSP, APELAÇÃO Nº 0003194-33.2015.8.26.0244, 1ª Câmara de Direito Público, Relator: MARCOS PIMENTEL TAMASSIA, Julgado em 04/05/2020)
As modalidades de usucapião são: I) Extraordinário (art. 1.238); II) Especial Rural (art. 1.239); III) Especial Urbano (art. 1.240); IV) Ordinário (art. 1.242). O presente trabalho tem como objetivo analisar o Usucapião Familiar, incluindo a abordagem prevista pela Lei nº 12.424/2011, que, por meio da inserção do artigo 1.240-A no Código Civil, estabeleceu as seguintes disposições:
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)01
§ 1 o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez (BRASIL, 2025)
A partir da análise do artigo, é possível identificar os seguintes requisitos para a configuração da usucapião familiar, sendo eles: a) posse mansa e pacífica; b) decurso do prazo de dois anos; c) imóvel urbano com área de até 250 m2; d) imóvel de propriedade do casal; e) abandono do lar por parte de um dos cônjuges ou companheiros; f) não ser proprietário de outro bem imóvel; g) inexistência de reconhecimento do direito em outra ocasião.
Primeiramente, verifica-se que a usucapião familiar tem um possuidor específico, qual seja, o ex-conjuge ou ex-companheiro, logo, percebe-se que o instituto se aplica tanto em casos de casamento, quanto para união estável. O tempo de posse é consideravelmente menor que as demais modalidades, sendo apenas 2 anos.
O objeto é exclusivamente imóvel, dentro do limite territorial de 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados), mas, o referido bem deve integrar a comunhão patrimonial do casal, desse modo, se o bem for particular do cônjuge que abandonou o bem, não será possível adquiri-lo (Lobo, Paulo. 2024)
Por exemplo, na situação de um casal que opta pelo regime da comunhão parcial, sendo que, residem em um imóvel adquirido por sucessão hereditária de um dos cônjuges, caso o cônjuge proprietário saia do imóvel por tempo superior a 2 anos, não será possível declarar a usucapião em favor do cônjuge possuidor, afinal, o bem não integrará a comunhão nos termos do artigo 1.659, inciso I do Código Civil.
Lembre-se ainda que, o cônjuge que deseja usucapi-lo não poderá ter outro bem imóvel, porém, essa limitação leva em conta imóveis para fins residenciais, não havendo óbice caso ele possua um bem para fins comerciais, como uma loja ou empreendimento. (Lobo, Paulo. 2024)
Além disso, do mesmo modo que as demais modalidades, a posse deve ser mansa e pacífica, portanto, caso o cônjuge que saiu de algum modo leve o bem a litígio, por meio do divórcio ou da dissolução da união estável, não estará caracterizado a posse mansa e pacífica.
A posse exclusiva decorre do abandono de um dos cônjuges, mas não basta apenas a ausência do contato físico, devendo observar a ausência da obediência de outras obrigações decorrentes do casamento ou união estável, tais como a fidelidade recíproca, vida em comum, mútua assistência, sustento, guarda e educação dos filhos e o respeito e consideração mútuo, conforme artigo 1.566 do Código Civil. (Diniz, Maria Helena, 2022)
Em relação a essa questão, a súmula 595 do Conselho da Justiça Federal assim dispôs: “O requisito "abandono do lar" deve ser interpretado na ótica do instituto da usucapião familiar como abandono voluntário da posse do imóvel somado à ausência da tutela da família, não importando em averiguação da culpa pelo fim do casamento ou união estável”.
Nesse sentido, não se deverá conhecer da usucapião quando o cônjuge abandonou em razão de violência doméstica ou decisão judicial.
De forma resumida e esclarecedora sobre esta modalidade de usucapião, Elpidio Donizetti explana:
Trocando em miúdos, o marido ou a mulher que abandonar o lar conjugal, perde a sua cota parte do imóvel residencial, desde que se enquadre na situação descrita na lei; em contrapartida, o que ficou na casa, adquire a integralidade do bem.
A concretude auxilia na compreensão. Marido e mulher possuem um imóvel de morada (casa ou apartamento na cidade) de até 250 m2, pouco importa se adquirido com economia de ambos ou se o condomínio se formou em decorrência de união estável ou do regime de bens do casamento. O marido se engraçou por uma moçoila e foi viver esse novo amor nas ilhas Maldívias, ficando mais de dois anos sem querer saber notícias do mundo (...) Resultado da aventura: se a mulher continuou a morar na casa e não era proprietária de outro imóvel urbano ou rural, adquire a totalidade do bem por usucapião. Para ver o seu direito reconhecido, basta ingressar na justiça e provar os requisitos legais (Conjur, 2011)
Acerca do Usucapião familiar, assim se posiciona o E. Tribunal de Justiça de São Paulo:
APELAÇÃO. Usucapião familiar Procedência Insurgência da parte ré - Art. 1.240-A do Código Civil - Requisitos comprovados - A procedência da ação de usucapião familiar está condicionada à comprovação do abandono do lar, posse mansa e pacífica, pelo prazo ininterrupto de dois anos, titular não proprietário de outro imóvel e não ter sido beneficiado pela mesma norma em outra relação, além da área máxima do imóvel de 250m 2 - Sobre o conceito de abandono, o Enunciado 595 da VII Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal descreve que "o requisito 'abandono do lar' deve ser interpretado na ótica do instituto da usucapião familiar como abandono voluntário da posse do imóvel somado à ausência da tutela da família, não importando em averiguação da culpa pelo fim do casamento ou união estável" Sentença mantida Recurso não provido. (TJSP- Apelação Cível nº n. 1010031-15.2021.8.26.0006, julg 20/10/2024)
USUCAPIÃO CONJUGAL. PARTES QUE FORAM CASADAS SOB O REGIME DA COMUNHÃO PARCIAL DE BENS . IMÓVEL ADQUIRIDO DURANTE A CONSTÂNCIA DA UNIÃO CONJUGAL. PARTILHA. USUCAPIÃO FAMILIAR PREENCHIMENTO CARACTERIZADA. DA TOTALIDADE DOS REQUSIITOS EXIGIDOS PELO ARTIGO 1.240-A , DO CÓDIGO CIVIL. ABANDONO DO LAR QUE SE APURA DOS ELEMENTOS CONSTANTES DOS AUTOS. LAPSO TEMPORAL E EXERCÍCIO DE POSSE QUALIFICADA E SEM OPOSIÇÃO PELA AUTORA COMPROVADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DE APELAÇÃO DESPROVIDO. (TJSP- Apelação Cível nº 1003753 21.2023.8.26.0590, julg. 31/07/2024)
Ademais, como ressaltado no parágrafo primeiro do artigo 1240-A do Código Civil, não se conhecerá esse direito mais de uma vez a mesma pessoa.
De modo geral, a usucapião familiar tem vez quando um cônjuge ou companheiro abandona um imóvel de propriedade do casal, com tamanho de até 250 metros quadrados, permanecendo o outro cônjuge em situação de posse exclusiva por dois anos. A posse deverá ser mansa e pacífica, e aquele que permaneceu no bem não poderá ter outro imóvel em seu nome ou ter reconhecido o mesmo direito em outra situação.
Quanto a forma de reconhecimento do direito, do mesmo modo que as demais, esta será feita mediante sentença declaratória, sendo que, o imóvel será considerado usucapido na data em que foram preenchidos todos os requisitos do caput do artigo 1240-A do Código Civil.
Porém, há a possibilidade de reconhecimento do direito nos próprios autos em que será feito o divórcio ou o reconhecimento e dissolução da união estável, como se verifica de jurisprudência também do E. Tribunal de Justiça de São Paulo:
“Agravo de instrumento. Pedido de divórcio cumulado com reconhecimento de usucapião familiar . Decisão agravada que se declarou incompetente quanto ao pedido de usucapião familiar. Modificação. Admissibilidade da discussão de usucapião familiar incidenter tantum na ação em que se busca realizar a partilha. Verdadeira exceção de usucapião no que concerne à partilha, a qual pode ser conhecida . Precedentes. Necessidade de instrução para aferição dos vários pressupostos da usucapião do art. 1.240-A do Código Civil. Recurso provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2127078-40.2023.8.26.0000; Relator (a): Enéas Costa Garcia; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Presidente Prudente - 2ª Vara de Família e Sucessões; Data do Julgamento: 13/11/2023; Data de Registro: 13/11/2023, g.n.)
"DIVÓRCIO. Questão controvertida restrita à partilha de bens. Sentença negou a usucapião familiar do art. 1.240-A do Código Civil em favor da autora, ao argumento de que o casal apenas adquiriu direitos possessórios sobre o imóvel. Incorreção. Usucapião pode ter por objeto a propriedade plena ou outros direitos reais ou aquisitivos sobre a coisa. Direitos de promissário comprador do réu sobre parte ideal do imóvel comum são passíveis de aquisição pela usucapião familiar, sem afetar o domínio que se encontra em nome de terceiros estranhos a esta ação . Preenchidos os requisitos cumulativos do art. 1.240-A do Código Civil. Réu citado por edital. Conjunto probatório favorável à versão da autora, no sentido de que o requerido abandonou o lar conjugal há mais de 10 anos. Ação procedente. Sentença reformada. Recurso provido, com observação." (TJSP; Apelação Cível 1002322-51.2021.8.26.0127; Relator (a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Carapicuíba - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/08/2022; Data de Registro: 30/08/2022, g.n.
Ante o exposto, conclui-se que a usucapião familiar se configura como uma importante, embora complexa, forma de aquisição originária de propriedade, a qual exige o preenchimento cumulativo de diversos requisitos com o intuito de, adquirir a integralidade da propriedade de um bem antes na comunhão do casal, decorrendo do abandono de um dos cônjuges.
Ademais, representa uma ferramenta relevante na proteção dos núcleos familiares, em consonância com os princípios da dignidade da pessoa humana e da proteção à família, conforme preceituado nos artigos 1º, inciso III, e 227 da Constituição Federal.
REFERÊNCIAS
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DINIZ, Maria H. Manual de direito civil. 4. ed. Rio de Janeiro: Saraiva Jur, 2022. E-book. p.321. ISBN 9786555598612. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9786555598612/. Acesso em: 02 mai. 2025.
DONIZETTI, Elpídio. Um consolo para o abandonado: usucapião do lar desfeito. 2011. ConJur. Disponível em: Usucapião do lar desfeito: consolo para o abandonado - Jus.com.br | Jus Navigandi. Acesso em: 02/05/2025
GONÇALVES, Carlos R. Direito Civil: Direito das Coisas - 21ª Edição 2024. 21. ed. Rio de Janeiro: Saraiva Jur, 2024. E-book. p.71. ISBN 9786553623507. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9786553623507/. Acesso em: 02 mai. 2025
LOBO, Paulo. Direito civil: coisas. v.4. 9. ed. Rio de Janeiro: Saraiva Jur, 2024. E-book. p.152. ISBN 9788553623105. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9788553623105/. Acesso em: 02 mai. 2025
REDE DE ENSINO LUIZ FLAVIO GOMES. Entenda quais são as formas de aquisição da propriedade imóvel. 2022. JusBrasil. Disponível em: Entenda quais são as formas de aquisição da propriedade imóvel | Jusbrasil. Acesso em: 01/05/2025
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas - 9ª Edição 2021. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2021. E-book. p.290. ISBN 9788530990886. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9788530990886/. Acesso em: 02 mai. 2025.
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