Usucapião Extrajudicial - a impugnação ofertada no curso do procedimento não impede o prosseguimento pela via administrativa, é o que prevê o Código de Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral de Justiça do TJSP, e o que tem sido bem aplicado pelos juízes corregedores permanentes das comarcas.
A lei dos registros públicos, (art. 216-A, 6.015/73) caput instituiu que, sem prejuízo da via jurisdicional (judicial), é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião (Cartório de Imóveis), que será processado diretamente perante o oficial registrador de imóveis competente pela comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo. O exercício do direito de usucapir, então, foi regulamentado pelo Provimento 149/23 do CNJ em âmbito nacional.
De outro turno, é premissa constitucional do Estado Democráticos de Direito que todo cidadão tenha direito à ampla defesa e ao contraditório (Art. 5, Inciso LV da CRFB/88). Nesta perspectiva, tanto no âmbito dos processos de usucapião judicial como extrajudiciais, fica permitido o contraditório e a ampla defesa por aqueles que detenham algum interesse direto ou indireto em relação ao objeto da usucapião.
Na esteira do direito a ampla defesa e do contraditório, o § único do art. 411 do Provimento 149/23 do CNJ, regulamentou o processamento da usucapião perante o Oficial registrador de imóveis competente e assegura que é permitida “A impugnação do titular do direito previsto no caput poderá ser objeto de conciliação ou mediação pelo registrador. Não sendo frutífera, a impugnação impedirá o reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial.”
Vejamos que a parte final do § único do art. 411 do Provimento 149/23 do CNJ, diz que “Não sendo frutífera, a impugnação impedirá o reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial” ocorre que tal premissa não é absoluta e cabe análise mais detida da questão posta.
Não é toda impugnação que tem o condão de impedir o processo extrajudicial de usucapião e remeter os autos ao poder judiciário. A impugnação precisa ser bem fundamentada e com elementos concretos de provas minimamente capazes de infirmar o direito pleiteado.
É o que está insculpido nos subitens 420.2 e seguintes do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria do Tribunal de Justiça de São Paulo, que flexibilizam tal regra, permitindo a análise da fundamentação da impugnação, com afastamento daquela claramente, infundada, impertinente ou protelatória.
Muitos profissionais do direito, acreditam que basta simples petição de impugnação para se ter a instauração do litígio no âmbito administrativo e a automática remessa dos autos ao poder judiciário. E não é bem o caso, pois o próprio Oficial Registrador de Imóveis competente pode julgá-la quando impertinente, infundada ou protelatória, seguindo o processo administrativo seu curso normal até o seu deferimento ou não.
É o que têm decido os juízes corregedores permanentes locais bem como a Corregedoria Geral de Justiça do TJSP através do Desembargador Corregedor Geral.
1VRPSP - Dúvida: 1182649-04.2023.8.26.0100 - Localidade: São Paulo Data de Julgamento: 08/02/2024 Data DJ: 14/02/2024 - Unidade: 4 - Relator: Renata Pinto Lima Zanetta - Jurisprudência: Indefinido - Lei: LRP - Lei de Registros Públicos - 6.015/1973 ART: 216A PAR: 10 - Especialidades: Registro de Imóveis - USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL - IMPUGNAÇÃO INFUNDADA - AUSÊNCIA DE EVIDÊNCIAS DE CONFLITO - POSSIBILIDADE DE PROSSEGUIMENTO DO PROCEDIMENTO - ARTS. 216-A, §10, DA LEI 6.015/1973 - ITENS 420.2 A 420.5 DO CAPÍTULO XX DAS NSCGJ/SP - PRECEDENTES. Procedimento de dúvida suscitado pelo Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital em razão de impugnação apresentada por confrontante contra pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião. Impugnação genérica, sem demonstração plausível de invasão de propriedade ou conflito de interesses. Laudo técnico juntado pelo impugnante não indica sobreposição ou posse exclusiva da área contestada. Questões suscitadas dizem respeito a direitos de vizinhança e regularidade construtiva, insuscetíveis de análise no âmbito do procedimento de usucapião. Nos termos do art. 216-A, §10, da Lei n. 6.015/1973, o procedimento de usucapião extrajudicial exige a inexistência de controvérsia. As Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo (NSCGJ/SP), Capítulo XX, item 420.2, admitem a rejeição de plano de impugnação meramente protelatória ou infundada. Ausente indício de lide ou conflito fundado, cabível o prosseguimento do procedimento extrajudicial. Rejeição da impugnação - Retorno dos autos ao Oficial para regular prosseguimento do pedido de reconhecimento de usucapião extrajudicial - Inteligência do item 420.5, Capítulo XX, das NSCGJ/SP. LEGISLAÇÃO APLICADA: Lei n. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 216-A, §10; Provimento CGJ/SP - Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, Capítulo XX, itens 420.2 a 420.5.
"REGISTRO DE IMÓVEIS. APELAÇÃO. DÚVIDA. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. IMPUGNAÇÃO INFUNDADA. REJEIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Trata-se de recurso de apelação interposto pelos proprietários tabulares contra a sentença que reconheceu infundada a impugnação ao pedido de usucapião extrajudicial de imóveis, ausente demonstração da alegada invasão de área. Recurso que inova ao suscitar a ausência de decurso do prazo de usucapião. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em aferir se: (i) a alegação de decurso do prazo legal para usucapião foi comprovado pelos requerentes; e (ii) a impugnação dos proprietários tabulares da área maior em que inserida a usucapienda era ou não fundada. III. RAZÕES DE DECIDIR Proprietários tabulares que não negaram a posse ad usucapionem dos requerentes por ocasião da impugnação e a prova existente afasta a alegação de que o prazo para a prescrição aquisitiva não decorreu. A impugnação foi corretamente rejeitada por infundada, haja vista que impugnantes não demonstraram a alegada invasão de área. O procedimento administrativo de usucapião deve prosseguir em seus ulteriores termos. IV. DISPOSITIVO E TESE Nego provimento ao recurso de apelação, mantendo a rejeição da impugnação e determinando o prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial. Tese de julgamento: "1. Usucapião que deve prosseguir nos seus ulteriores termos ante a prova existente. 2. Mera alegação de invasão de área que não confere fundamento à impugnação". Legislação e Jurisprudência relevantes citadas: Legislação: Lei nº 6.015/1973, art. 216-A. Jurisprudência: TJSP, Apelação nº 1032941-74.2023.8.26.0100, Rel. Des. Fernando Antonio Torres Garcia, j. 30.09.2023" (CSM, Apelação n. 1013432-35.2022.8.26.0152, de minha relatoria, j. 22.11.2024).
Conclui-se, portanto, que é plenamente possível o processamento da usucapião extrajudicial pela via administrativa (Cartório) mesmo quando ofertada alguma impugnação.
Autor: Antonio Joel Maciel Uchoa
Advogado Especialista em Direito Imobiliário
Sócio Fundador do Escritório Kakazu Scola e Maciel Uchoa Advogados
Membro Permanente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP
E-mail.: [email protected]
