O Distrato Imobiliário: Alguns Apontamentos Jurídicos
Júlio Cesar Lopes Serpa – Advogado e Contador; Doutor em Ciências Jurídicas; Especialista em Direito Tributário, Auditoria e Perícia Contábil; Sócio do Di Lorenzo Serpa Advogados Associados.
Introdução
O mercado imobiliário brasileiro passou por profundas transformações nas últimas décadas, especialmente com o aumento da aquisição de imóveis na planta. Nesse cenário, tornou-se recorrente a discussão acerca do distrato imobiliário, instituto jurídico que corresponde à rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre consumidor e incorporadora/construtora.
A matéria ganhou maior segurança jurídica com a edição da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que alterou a Lei nº 4.591/1964, estabelecendo regras específicas sobre desistência contratual, retenções de valores, prazos de devolução e consequências pelo atraso na entrega da obra.
O presente artigo apresenta alguns apontamentos técnicos sobre o tema, com enfoque especial no prazo de entrega do imóvel, nas consequências jurídicas do atraso e no direito ao desfazimento contratual.
1. Conceito de Distrato Imobiliário
Distrato é o instrumento jurídico utilizado para extinguir contrato anteriormente celebrado, mediante vontade das partes ou por inadimplemento de uma delas.
No âmbito imobiliário, ocorre com frequência em duas hipóteses:
a) Distrato por iniciativa do comprador
Quando o adquirente, por razões financeiras ou pessoais, decide desistir da compra do imóvel.
b) Distrato por culpa da construtora/incorporadora
Quando há descumprimento contratual relevante, especialmente:
atraso excessivo na entrega da obra;
vícios construtivos graves;
alteração irregular do projeto;
ausência de registro da incorporação;
publicidade enganosa.
2. Prazo de Entrega do Imóvel
Nos contratos de aquisição de imóvel na planta, deve constar o prazo previsto para conclusão e entrega das chaves.
A jurisprudência consolidou o entendimento de que é válida a chamada cláusula de tolerância, normalmente de até 180 dias corridos, desde que expressamente prevista e redigida de forma clara.
Assim, se o contrato prevê entrega em janeiro de determinado ano, com tolerância de 180 dias, a construtora poderá concluir validamente até aproximadamente julho do mesmo ano.
Todavia, ultrapassado esse limite, caracteriza-se mora contratual da incorporadora.
3. O Que Acontece se a Construtora Não Entregar no Prazo
Ultrapassado o prazo contratual somado ao período de tolerância legalmente admitido, surgem ao comprador diversos direitos.
3.1 Resolução Contratual com Restituição Integral
O comprador poderá requerer a rescisão por culpa da construtora, com devolução integral dos valores pagos, normalmente corrigidos monetariamente.
Isso ocorre porque não pode o consumidor ser penalizado pelo inadimplemento do fornecedor.
3.2 Lucros Cessantes
Se o adquirente deixou de usar ou alugar o imóvel por conta do atraso, poderá pleitear indenização por lucros cessantes, entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.
Em muitos casos, presume-se o prejuízo correspondente ao aluguel mensal do bem.
3.3 Danos Morais
Embora não automáticos, os danos morais podem ser reconhecidos quando o atraso gera situação excepcional:
necessidade urgente de moradia;
pagamento simultâneo de aluguel e parcelas;
atraso excessivo;
frustração intensa e comprovada.
3.4 Cumprimento Forçado
Também pode o comprador optar por manter o contrato e exigir judicialmente a entrega do imóvel, cumulada com indenização pelo atraso.
4. Distrato por Desistência do Comprador
Se o desfazimento decorre exclusivamente da vontade do adquirente, a Lei nº 13.786/2018 permite retenção parcial dos valores pagos pela incorporadora.
Em linhas gerais:
nos empreendimentos comuns, retenção de até 25% dos valores pagos;
nos casos submetidos ao patrimônio de afetação, retenção pode alcançar 50%, conforme requisitos legais.
Vale ressaltar que a devolução deverá observar os prazos previstos em lei.
5. Cláusulas Abusivas e CDC
Tratando-se de relação de consumo, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor.
São passíveis de revisão judicial cláusulas que imponham:
perda integral das parcelas pagas;
multas desproporcionais;
renúncia antecipada de direitos;
exoneração total de responsabilidade por atraso.
O Poder Judiciário tem atuado para restabelecer o equilíbrio contratual.
6. Entendimento Jurisprudencial Relevante
O Superior Tribunal de Justiça consolidou importantes orientações sobre o tema:
atraso superior ao prazo de tolerância gera inadimplemento;
comprador pode rescindir com restituição integral se a culpa for da construtora;
lucros cessantes podem ser presumidos;
retenções abusivas podem ser reduzidas judicialmente.
Conclusão
O distrato imobiliário representa tema de grande relevância prática no direito contemporâneo, sobretudo diante da massificação dos contratos de imóveis na planta.
O atraso injustificado da construtora na entrega do empreendimento rompe a legítima expectativa do consumidor e enseja consequências jurídicas relevantes, como resolução contratual, devolução integral dos valores pagos e indenizações cabíveis.
Por outro lado, quando a desistência parte do comprador sem culpa da vendedora, admite-se retenção moderada, sempre sob controle judicial de razoabilidade.
Em qualquer hipótese, recomenda-se análise individualizada do contrato, cronograma da obra, cláusulas de tolerância e provas documentais, a fim de assegurar a correta tutela dos direitos envolvidos.
