Resumo
O presente artigo examina a crescente centralidade dos mapas, plantas, memoriais descritivos, imagens de satélite, bases cadastrais, cadastros ambientais e informações georreferenciadas na atividade administrativa, registral e jurisdicional contemporânea. Sustenta-se que o mapa deixou de ser simples ilustração do território para converter-se em infraestrutura cognitiva do Estado, influenciando decisões administrativas, registros imobiliários, procedimentos de usucapião, retificação de área, ações possessórias, demandas demarcatórias, certificações rurais, licenciamento ambiental e políticas públicas territoriais. A partir dos princípios da legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade, eficiência, segurança jurídica, motivação, contraditório e devido processo legal, defende-se que a informação geoespacial deve ser submetida a controle jurídico, transparência metodológica, auditabilidade e possibilidade de impugnação. O artigo demonstra que o georreferenciamento não deve ser convertido em fetiche formal ou barreira econômica de acesso à justiça, especialmente em usucapião urbana suficientemente instruída; todavia, quando legitimamente exigido em procedimentos registrais, rurais, ambientais ou retificatórios, constitui instrumento indispensável de estabilização territorial, prevenção de sobreposições e preservação da especialidade objetiva do registro imobiliário.
Palavras-chave: georreferenciamento; ato administrativo; registro imobiliário; usucapião; retificação de área; segurança jurídica; prova geoespacial; território; Cadastro Ambiental Rural; controle público.
Abstract
This article examines the growing centrality of maps, plans, descriptive memorials, satellite imagery, cadastral databases, environmental registries and georeferenced information in contemporary administrative, registry and judicial activity. It argues that maps are no longer merely illustrations of territory, but have become cognitive infrastructure of the State, influencing administrative decisions, real estate records, adverse possession proceedings, area rectification, possessory actions, boundary disputes, rural certifications, environmental licensing and territorial public policies. Based on the principles of legality, impersonality, morality, publicity, efficiency, legal certainty, reasoning, adversarial proceedings and due process of law, the article claims that geospatial information must be subject to legal control, methodological transparency, auditability and contestability. It further argues that georeferencing must not be converted into a formalistic fetish or an economic barrier to access to justice, especially in urban adverse possession cases sufficiently supported by other identification elements. However, when legitimately required in registry, rural, environmental or rectification proceedings, it becomes an indispensable instrument for territorial stabilization, prevention of overlaps and protection of the objective specialty of real estate records.
Keywords: georeferencing; administrative act; real estate registry; adverse possession; area rectification; legal certainty; geospatial evidence; territory; Rural Environmental Registry; public control.
Sumário: I – Introdução: quando o mapa deixou de ser desenho. II – O território como objeto jurídico e dado administrativo. III – O mapa à luz dos princípios informadores da Administração Pública. IV – Georreferenciamento, registro imobiliário e estabilização da propriedade. V – A prova georreferenciada no processo civil territorial. VI – A jurisprudência entre o formalismo excessivo e a segurança territorial. VII – O risco do fetichismo cartográfico. VIII – Epílogo: quem controla o mapa controla a decisão.
I – Introdução: quando o mapa deixou de ser desenho
Durante muito tempo, o mapa foi tratado pelo Direito como ilustração. Era a planta que acompanhava a escritura, o croqui que auxiliava a matrícula, o desenho que tornava visual aquilo que a petição inicial, o título dominial ou o laudo pericial já diziam em palavras. Essa percepção tornou-se insuficiente. Na Administração Pública contemporânea, o mapa deixou de apenas retratar o território; passou a participar de sua construção jurídica.
A planta georreferenciada, o memorial descritivo, a imagem de satélite, o cadastro imobiliário, o sistema de informação geográfica, o Cadastro Ambiental Rural, a base municipal, a malha fiscal, o levantamento topográfico e a certificação técnica já não comparecem aos processos como ornamentos probatórios. Comparecem como estruturas de verificação. Medem, confrontam, sobrepõem, excluem, confirmam, desmentem e estabilizam pretensões. Em muitos casos, a controvérsia jurídica não se decide apenas pela interpretação de um documento, mas pela compatibilidade entre documentos, coordenadas, ocupação real e realidade espacial.
O mapa, nesse contexto, aproxima-se do ato administrativo não porque todo mapa seja, formalmente, ato administrativo em sentido estrito, mas porque, em inúmeros procedimentos públicos, ele passa a produzir efeitos equivalentes aos de um ato de conhecimento, certificação, instrução ou qualificação administrativa. O Estado vê pelo mapa, fiscaliza pelo mapa, licencia pelo mapa, arrecada pelo mapa, regulariza pelo mapa, registra pelo mapa e, em alguma medida, decide pelo mapa.
Daí a tese central deste artigo: a informação geoespacial tornou-se uma das novas fronteiras do controle público. O problema jurídico contemporâneo já não consiste apenas em saber se a Administração decidiu conforme a lei, mas também se os dados territoriais que instruíram a decisão eram corretos, públicos, auditáveis, metodologicamente idôneos e submetidos ao contraditório. No Estado georreferenciado, a legalidade começa antes da decisão: começa na base de dados que ensina o poder público a enxergar.
II – O território como objeto jurídico e dado administrativo
O território nunca foi juridicamente neutro. A propriedade, a posse, o domínio público, a servidão, a área de preservação permanente, a reserva legal, o zoneamento, o alinhamento predial, a testada do imóvel, a área tributável, a confrontação registral e o perímetro urbano sempre dependeram de alguma forma de descrição espacial. A diferença contemporânea está na crescente substituição da descrição puramente textual por uma descrição técnico-geográfica, apoiada em coordenadas, imagens, camadas digitais, bases cadastrais e sistemas interoperáveis.
A escritura dizia; a matrícula descrevia; a cerca indicava; a testemunha confirmava. Hoje, tudo isso permanece relevante, mas passa a conviver com uma linguagem territorial mais rígida: vértices, azimutes, coordenadas, polígonos, sobreposições, bases oficiais, sistemas geodésicos, imagens orbitais e cadastros eletrônicos. A passagem não é meramente tecnológica. É epistemológica. O Direito deixa de perguntar apenas “quem possui?” ou “quem é proprietário?” e passa também a perguntar “onde exatamente começa e termina o objeto jurídico da pretensão?”.
Essa transformação aparece de modo particularmente intenso em matérias imobiliárias, ambientais, urbanísticas e registrais. A Lei nº 10.267/2001 alterou a Lei nº 6.015/1973 para inserir exigências de identificação do imóvel rural por memorial descritivo contendo coordenadas dos vértices definidores de seus limites, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, nas hipóteses legais próprias. O Provimento nº 65/2017 do CNJ, embora posteriormente revogado pelo Provimento nº 149/2023, já havia consolidado orientação relevante ao prever, na usucapião extrajudicial, a descrição georreferenciada apenas nas hipóteses previstas na Lei nº 10.267/2001 e em seus decretos regulamentadores.
O território juridicamente relevante, portanto, já não é apenas o território narrado pela parte, descrito no título ou apreendido empiricamente pelo julgador. É também o território calculado, certificado, sobreposto, comparado e validado por sistemas técnicos. A informação territorial converte-se em dado administrativo e probatório. E, uma vez convertida em dado, passa a exigir controle jurídico próprio.
III – O mapa à luz dos princípios informadores da Administração Pública
A Constituição Federal, ao enunciar no art. 37 os princípios da legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência, oferece a chave de leitura adequada para compreender o papel jurídico dos mapas públicos e das bases georreferenciadas. Esses princípios não se aplicam apenas ao despacho final, à decisão administrativa ou ao ato formalmente publicado. Aplicam-se também aos elementos técnicos que informam, condicionam e tornam possível a decisão.
Pela legalidade, o uso de geodados não pode converter-se em arbítrio técnico. A Administração não pode decidir apenas porque “o sistema apontou”, “a imagem indicou” ou “a base cartográfica demonstrou”. É necessário que haja competência, procedimento, norma de regência, motivação, cadeia de custódia informacional e possibilidade de impugnação. O dado técnico não revoga a lei; serve à lei. O mapa não substitui o ato administrativo; instrui-o, qualifica-o e, justamente por isso, deve submeter-se ao Direito.
Pela impessoalidade, a informação geoespacial pode funcionar como antídoto contra favoritismos, improvisações e tratamentos casuísticos. Uma base territorial tecnicamente consistente tende a tratar situações semelhantes de modo semelhante, reduzindo a margem para decisões baseadas em influência, narrativa ou conveniência. Mas essa virtude só se realiza se a base for íntegra, estável, acessível e aplicada de modo uniforme. Um mapa seletivamente utilizado pode ser tão discriminatório quanto uma decisão pessoalizada.
Pela moralidade, a Administração deve reconhecer que a escolha da escala, da camada cartográfica, da data da imagem, da base de referência e do critério de sobreposição possui dimensão ética. Não há neutralidade absoluta na produção do mapa. Todo mapa seleciona o que mostra, o que oculta, o que destaca e o que torna invisível. Manipular base territorial, omitir camada relevante, ignorar inconsistência cadastral ou escolher imagem desatualizada para justificar determinada decisão pode configurar desvio moral tão grave quanto a falsificação de um documento escrito.
Pela publicidade, o cidadão tem direito de saber quais dados foram utilizados, de onde vieram, quando foram produzidos, com qual metodologia, com que margem de erro e com quais limitações. O mapa opaco é uma forma sofisticada de decisão sem motivação. Não basta exibir a conclusão cartográfica; é preciso permitir a reconstrução racional do caminho técnico que levou a ela. Transparência, nesse campo, não significa apenas disponibilizar uma imagem, mas revelar a lógica de produção da informação territorial.
Pela eficiência, geodados bem estruturados reduzem litígios, evitam sobreposição de áreas, qualificam a fiscalização, aceleram registros, aprimoram políticas públicas, racionalizam a arrecadação e fortalecem a atuação urbanística e ambiental. A eficiência, contudo, não pode ser confundida com automatismo. Uma decisão rápida baseada em mapa errado não é eficiente; é apenas um erro mais veloz. A verdadeira eficiência administrativa depende da qualidade da informação que sustenta a atuação estatal.
A tudo isso se soma o princípio da segurança jurídica, expressamente prestigiado pelo art. 2º da Lei nº 9.784/1999 no processo administrativo federal, ao lado da legalidade, finalidade, motivação, razoabilidade, proporcionalidade, moralidade, ampla defesa, contraditório e interesse público. A informação territorial precisa ser estável, auditável, inteligível e confiável. Bases georreferenciadas contraditórias, cadastros desatualizados, imagens antigas e sobreposições mal interpretadas podem produzir exatamente o oposto do que prometem: insegurança registral, conflito possessório, nulidade procedimental, judicialização e desconfiança institucional.
IV – Georreferenciamento, registro imobiliário e estabilização da propriedade
No campo registral, a transformação é ainda mais evidente. A Lei nº 6.015/1973 disciplina os registros públicos e contém dispositivos essenciais sobre a descrição, especialidade e retificação dos imóveis. Seus arts. 176, 212, 213, 214 e 225 formam o núcleo normativo aplicável à individualização do imóvel, à correção de inexatidões registrais, à retificação administrativa ou judicial, à invalidação de registros nulos e à descrição de imóveis em ações judiciais. O art. 225, § 3º, em especial, vincula, nas hipóteses legais próprias, a localização, os limites e as confrontações ao memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com coordenadas dos vértices definidores dos limites georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro.
A lógica da especialidade objetiva exige que o imóvel seja identificado de modo suficientemente preciso. Não basta saber quem é o titular; é necessário saber qual é o objeto do direito. A propriedade imobiliária, para ser juridicamente segura, precisa ter contornos compreensíveis, confrontações identificáveis e descrição compatível com a realidade. O georreferenciamento reforça essa exigência ao deslocar a descrição do imóvel para uma linguagem espacial mais objetiva.
Essa mutação é decisiva. O conflito imobiliário clássico muitas vezes nascia da diferença entre o que a matrícula dizia, o que a posse ocupava e o que a realidade física demonstrava. O georreferenciamento não elimina automaticamente esse conflito, mas permite que ele seja formulado com maior precisão. Em vez de uma disputa difusa sobre “até onde vai o imóvel”, passa-se a discutir vértices, linhas, sobreposições, coordenadas, perímetros e compatibilidade entre bases.
Na retificação de área, essa função é particularmente visível. O procedimento não existe para criar propriedade nova, nem para ampliar domínio por via oblíqua, mas para ajustar a descrição registral à realidade jurídica e física do imóvel. O mapa, a planta e o memorial descritivo operam como instrumentos de correção da linguagem registral. O Direito, nesse ponto, não abandona a palavra; apenas reconhece que a palavra precisa dialogar com a geometria.
Nos imóveis rurais, a exigência de georreferenciamento reforça a função estabilizadora do registro. A disciplina introduzida pela Lei nº 10.267/2001 e incorporada à Lei de Registros Públicos atribuiu ao memorial georreferenciado papel relevante em hipóteses de transferência, desmembramento, parcelamento, remembramento e alteração de área, segundo os prazos e condições normativas próprias. O próprio regime consolidado pelo CNJ para a usucapião extrajudicial referia a necessidade de descrição georreferenciada nas hipóteses da Lei nº 10.267/2001 e de seus decretos regulamentadores, o que reforça a leitura de que a exigência tem campo específico, não universal.
O mesmo raciocínio se projeta sobre a regularização fundiária, urbana e rural. A regularização não é apenas ato social, urbanístico ou registral. É também operação de inteligência territorial. Para regularizar, o Estado precisa identificar ocupações, delimitar núcleos, distinguir áreas públicas e privadas, verificar restrições ambientais, compatibilizar infraestrutura e traduzir a ocupação real em linguagem jurídica registrável. Sem mapa, a regularização fundiária torna-se promessa abstrata; com mapa idôneo, converte-se em política pública territorialmente executável.
V – A prova georreferenciada no processo civil territorial
No processo civil, a prova georreferenciada altera profundamente a forma de discutir posse, propriedade, confrontações e ocupação. O Código de Processo Civil, ao disciplinar a petição inicial, a instrução documental, a inépcia, a tutela de urgência, a prova pericial, os poderes instrutórios do juiz, o julgamento de mérito e a gratuidade da justiça, oferece instrumentos suficientes para tratar a informação territorial com rigor, sem convertê-la em obstáculo indevido.
São particularmente relevantes os arts. 4º, 6º, 8º, 95, § 3º, 98, §§ 1º, VI e IX, 5º e 7º, 300, 319, 320, 330, 370, 371, 464 e seguintes, 487, I, 1.013, § 3º, II e IV, do CPC. Deles se extraem, em conjunto, a primazia do julgamento de mérito, a cooperação processual, a proporcionalidade, a possibilidade de custeio da prova técnica no contexto da gratuidade, a tutela de urgência diante de risco concreto, a necessidade de instrução adequada da inicial, a inadmissibilidade de inépcia artificial, a liberdade motivada de valoração da prova e o aproveitamento de causas maduras.
Em ações de usucapião, a discussão sobre tempo de posse, animus domini e ausência de oposição precisa ser acompanhada de rigorosa identificação do imóvel usucapiendo. A posse, para ser juridicamente reconhecida, deve incidir sobre objeto determinável. A planta e o memorial descritivo não são acessórios burocráticos; são instrumentos de delimitação da pretensão. A pergunta “usucapiu o quê?” é tão relevante quanto “possuiu por quanto tempo?”.
Na usucapião extrajudicial, o Provimento nº 65/2017 do CNJ estabelecia diretrizes específicas para o procedimento perante os serviços notariais e de registro de imóveis, exigindo planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e prevendo descrição georreferenciada nas hipóteses da Lei nº 10.267/2001; esse provimento foi revogado pelo Provimento nº 149/2023, que aprovou o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça — Foro Extrajudicial. A referência histórica permanece importante porque revela a distinção normativa essencial: planta e memorial são exigências ordinárias de individualização; georreferenciamento, em sentido próprio e legalmente qualificado, não é requisito universal para todo imóvel urbano.
Nas ações possessórias, a prova geoespacial também ganha relevo. Reintegração, manutenção e interdito proibitório dependem da identificação da posse anterior, do esbulho, da turbação ou da ameaça. Em imóveis extensos, áreas rurais, ocupações coletivas, glebas urbanas irregulares ou disputas de faixa limítrofe, a prova testemunhal isolada pode ser insuficiente. Imagens históricas, levantamentos topográficos, registros fotográficos, cadastros públicos e sobreposições ajudam a reconstruir a dinâmica da ocupação e a delimitar o objeto litigioso.
Nos processos demarcatórios e divisórios, a importância é ainda mais evidente. A controvérsia não está apenas em saber quem tem direito, mas onde esse direito se projeta no espaço. A linha divisória, a confrontação, o marco, a cerca, o curso d’água, a estrada vicinal e o vértice georreferenciado passam a compor o próprio núcleo do litígio. A decisão judicial, nesses casos, não apenas declara; ela espacializa.
Na retificação judicial ou administrativa de área, o mapa exerce função de compatibilização. Ele aproxima matrícula, posse, realidade física e cadastro. Mas essa aproximação exige contraditório técnico. O confrontante não pode ser surpreendido por uma linha que altera a percepção do imóvel; o titular registral não pode ser privado de discutir a metodologia; o julgador não pode assumir que a imagem, por ser técnica, seja automaticamente verdadeira.
A prova georreferenciada, portanto, exige uma nova cultura processual. Não basta juntar mapa. É preciso explicar a fonte, a escala, a data, o método, a margem de erro, o sistema de referência, o profissional responsável e a compatibilidade com os demais elementos dos autos. O mapa não fala sozinho. Ele precisa ser juridicamente traduzido.
VI – A jurisprudência entre o formalismo excessivo e a segurança territorial
A jurisprudência recente revela que o georreferenciamento deve ser compreendido com cautela. Ele não é, simultaneamente, nem requisito universal de todo litígio imobiliário, nem simples detalhe técnico sem densidade jurídica. A sua função varia conforme a natureza do imóvel, o tipo de procedimento, o risco de sobreposição, o grau de individualização já existente e os efeitos jurídicos pretendidos.
No campo da usucapião urbana, há orientação no sentido de que a exigência de georreferenciamento nos moldes do art. 225, § 3º, da Lei nº 6.015/1973 não pode ser transplantada automaticamente para imóveis urbanos. No julgamento da Apelação Cível nº 0801852-11.2025.8.20.5145, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte anulou sentença que extinguiu ação de usucapião extraordinária urbana por ausência de estudo georreferenciado e memorial descritivo com coordenadas de vértices. Assentou-se que a exigência legal de coordenadas georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro é restrita a imóveis rurais, sendo suficiente, para o imóvel urbano, a apresentação de planta, memorial descritivo e documentos aptos à individualização do bem e à delimitação dos confrontantes.
Esse precedente é importante porque impede que a racionalidade georreferenciada se converta em formalismo excludente. O mapa, nesse contexto, deve servir à jurisdição, não bloquear o acesso a ela. A exigência técnica não pode ser usada como filtro econômico de admissibilidade da demanda, sobretudo quando a inicial já contém elementos suficientes para identificar o imóvel e permitir a instauração regular do contraditório. A decisão dialoga diretamente com o art. 5º, XXXV, da Constituição, com a primazia do julgamento de mérito do art. 4º do CPC e com a inadmissibilidade de extinções prematuras quando a deficiência puder ser suprida por meios processuais menos gravosos.
A mesma lógica é reforçada pelo Tema 815 do STF e pelo Tema 985 do STJ, embora não tratem especificamente de georreferenciamento. No Tema 815, o Supremo Tribunal Federal fixou compreensão no sentido de que, preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição, o reconhecimento da usucapião especial urbana não pode ser impedido por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos mínimos. No Tema 985, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu, em recurso repetitivo, que a usucapião extraordinária também não pode ser obstada pela circunstância de a área ser inferior ao módulo previsto em lei municipal. A ratio comum desses precedentes é relevante: exigências infraconstitucionais ou formalidades urbanísticas não podem frustrar, por via transversa, o reconhecimento da usucapião quando preenchidos os requisitos materiais aplicáveis.
Mas a jurisprudência também aponta o lado oposto. Quando há indícios de sobreposição, inconsistência cadastral, vícios de certificação ou risco de dano à propriedade, ao meio ambiente ou ao registro público, os geodados passam a ter papel decisivo na tutela jurisdicional. No Agravo de Instrumento nº 1018926-58.2025.8.11.0000, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso proveu recurso em ação declaratória de nulidade de georreferenciamento e Cadastro Ambiental Rural, diante de laudo técnico que demonstrava sobreposição integral entre áreas, inconsistências na certificação administrativa, matrícula inexistente, código INCRA/CCIR correspondente a outro imóvel e ausência de identificação adequada de confrontantes. Reconheceu-se a presença dos requisitos do art. 300 do CPC, com suspensão dos registros administrativos impugnados e expedição de ofícios aos órgãos competentes.
Esse julgado mostra o reverso da moeda. Quando o mapa produz efeitos administrativos, registrais, ambientais e econômicos concretos, eventual erro técnico deixa de ser detalhe. A sobreposição georreferenciada pode impedir licenciamento ambiental, restringir a alienação ou oneração do imóvel, comprometer atividade produtiva e fragilizar a fruição do direito de propriedade. Nessa hipótese, o mapa não é mero documento; é uma estrutura de poder que condiciona o exercício de direitos.
A mesma lógica aparece nos julgados sobre bloqueio de matrículas e registros imobiliários. No Agravo de Instrumento nº 1.542752-36.2024.8.13.0000, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais manteve tutela de urgência para bloqueio de matrículas e indisponibilidade de imóveis diante de indícios de irregularidades na cadeia dominial envolvendo área pública, reconhecendo que a medida cautelar preservava o resultado útil do processo e evitava dano ao erário. Em outro caso, no Agravo de Instrumento nº 4.296577-77.2025.8.13.0000, também envolvendo indícios de sobreposição de terras, o mesmo Tribunal considerou suficiente o bloqueio das matrículas e o impedimento de novos registros de georreferenciamento sobre áreas litigiosas, recusando a exclusão imediata dos registros já existentes no SIGEF, por entender que tal medida teria caráter satisfativo e não se mostrava necessária diante da proteção cautelar deferida.
Esses precedentes demonstram uma gradação de respostas jurisdicionais. O erro ou a dúvida georreferenciada não conduz sempre à anulação imediata do registro. Pode justificar, conforme o caso, bloqueio de matrícula, suspensão de novos registros, indisponibilidade cautelar, comunicação a órgãos técnicos, reabertura de instrução ou determinação de perícia. O controle jurídico do mapa deve ser proporcional ao risco que ele cria.
Também é relevante a jurisprudência que diferencia a simples inserção de coordenadas da efetiva alteração perimetral. No Agravo de Instrumento nº 2238180-96.2025.8.26.0000, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que, em retificação de registro de imóvel destinada apenas à inclusão de coordenadas georreferenciadas, sem alteração das medidas perimetrais ou da descrição do imóvel, é dispensável a notificação dos confrontantes, justamente porque não haveria repercussão sobre a esfera jurídica de terceiros. Esse precedente permite uma distinção fina: se o georreferenciamento apenas qualifica tecnicamente uma descrição já estabilizada, sem modificar perímetro, confrontações ou área, a exigência procedimental deve ser menos intensa; se, porém, houver alteração substancial, potencial prejuízo ou dúvida sobre confrontações, o contraditório dos interessados torna-se indispensável.
Em sentido complementar, o Tribunal de Justiça do Paraná, na Apelação Cível nº 0000705-32.2024.8.16.0035, manteve exigências relacionadas à certificação do georreferenciamento pelo INCRA, CCIR e CAR para imóvel rural adquirido em leilão judicial, especialmente diante de desapropriação parcial e necessidade de alteração da área. A decisão invocou os arts. 176, 212, 213 e 225, § 3º, da Lei nº 6.015/1973, ressaltando a função do georreferenciamento na especialidade objetiva e na segurança jurídica do registro imobiliário. Nessa hipótese, o mapa não é excesso formal, mas requisito de confiabilidade do sistema registral.
A distinção entre imóvel urbano e rural também aparece de modo sensível. Enquanto a exigência rígida de georreferenciamento em usucapião urbana pode configurar formalismo excessivo, nos imóveis rurais o georreferenciamento assume disciplina legal específica, especialmente em hipóteses de transferência, desmembramento, parcelamento, remembramento ou alteração de área. Daí a legitimidade de exigências registrais voltadas à correspondência entre matrícula, memorial descritivo, realidade física e certificação técnica.
O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, no Agravo de Instrumento nº 5171996-97.2025.8.21.7000, adotou solução intermediária em ação de usucapião. Manteve a necessidade de memorial descritivo e planta com georreferenciamento para a adequada individualização do bem, mas reconheceu que, sendo a parte beneficiária da gratuidade da justiça, é possível requerer que tais documentos sejam providenciados mediante diligências realizadas pelo Poder Judiciário, nos termos dos arts. 95, § 3º, e 98, §§ 1º, VI e IX, 5º e 7º, do CPC. A decisão é interessante porque não elimina a importância da prova técnica, mas impede que seu custo inviabilize o exercício do direito de ação.
Essa posição dialoga com uma síntese adequada: a parte hipossuficiente não deve ser punida pela ausência de documento técnico oneroso quando a prova puder ser produzida sob a responsabilidade do próprio sistema de justiça. O georreferenciamento pode ser necessário à boa decisão, mas sua necessidade não autoriza a extinção prematura do processo quando houver meios processuais menos gravosos de suprir a deficiência instrutória.
No âmbito federal, o Tribunal Regional Federal da 6ª Região, na Apelação Cível nº 0010414-84.2013.4.01.3800, enfrentou questão relativa à certificação de georreferenciamento de imóvel rural pelo INCRA e reconheceu a legitimidade da recusa administrativa quando o memorial descritivo não correspondia integralmente à área e aos limites constantes do registro imobiliário, havendo discrepância significativa de área e incompatibilidade poligonal com sobreposição a imóvel vizinho. O Tribunal afirmou que a atuação do INCRA, nesse caso, não configurou excesso administrativo, mas observância da lei e das normas técnicas de georreferenciamento, justamente para preservar a segurança jurídica do sistema registral.
Esse precedente é central para a tese do artigo. Ele mostra que o georreferenciamento não é apenas instrumento de conveniência administrativa, mas mecanismo de contenção de falsidades espaciais. Se o memorial não corresponde à matrícula, se a área medida não coincide com a área registrada, se há sobreposição com imóvel vizinho ou se o polígono pretende certificar área estranha ao título, a certificação deve ser recusada. O mapa, nesse caso, não cria o direito; ele impede que a inconsistência técnica produza aparência indevida de regularidade.
A jurisprudência recente, portanto, não autoriza resposta simplista. O georreferenciamento pode ser indevido quando exigido como requisito absoluto em usucapião urbana suficientemente instruída, especialmente contra parte hipossuficiente. Pode ser indispensável quando se trata de imóvel rural, alteração registral, certificação pelo INCRA, sobreposição de áreas, CAR, licenciamento ambiental, bloqueio de matrícula ou preservação da especialidade objetiva. Pode dispensar contraditório de confrontantes quando apenas insere coordenadas sem alterar perímetro. E pode exigir participação dos interessados quando houver retificação substancial ou potencial repercussão sobre terceiros.
Não há, até onde se extrai da pesquisa realizada e dos julgados fornecidos, súmula vinculante do STF ou recurso repetitivo do STJ especificamente sobre a exigência de georreferenciamento em usucapião urbana ou sobre nulidade de certificação georreferenciada. Incidem, contudo, por pertinência temática, precedentes qualificados sobre usucapião urbana e impossibilidade de criação de obstáculos infraconstitucionais ao reconhecimento da aquisição originária quando preenchidos seus requisitos materiais.
O STF, no Tema 815 da repercussão geral, firmou orientação no sentido de que, preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição Federal, o reconhecimento da usucapião especial urbana não pode ser impedido por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos mínimos. O STJ, no Tema 985 dos recursos repetitivos, fixou tese análoga para a usucapião extraordinária, assentando que seu reconhecimento não pode ser obstado pelo fato de a área usucapienda ser inferior ao módulo estabelecido em lei municipal.
Em matéria sumulada, são relevantes a Súmula 237 do STF, segundo a qual a usucapião pode ser arguida em defesa, e a Súmula 340 do STF, segundo a qual bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião. A Súmula 619 do STJ também se mostra pertinente quando houver discussão sobre área pública, ao afirmar que a ocupação indevida de bem público configura mera detenção, de natureza precária, insuscetível de retenção ou indenização por acessões e benfeitorias.
Como jurisprudência persuasiva diretamente ajustada ao tema, destacam-se: TJRN, Apelação Cível nº 0801852-11.2025.8.20.5145; TJMT, Agravo de Instrumento nº 1018926-58.2025.8.11.0000; TJSP, Agravo de Instrumento nº 2238180-96.2025.8.26.0000; TJMG, Agravo de Instrumento nº 1.542752-36.2024.8.13.0000; TJMG, Agravo de Instrumento nº 4.296577-77.2025.8.13.0000; TJPR, Apelação Cível nº 0000705-32.2024.8.16.0035; TJRS, Agravo de Instrumento nº 5171996-97.2025.8.21.7000; TJPR, Apelação Cível nº 0000787-57.2025.8.16.0058; TRF-6, Apelação Cível nº 0010414-84.2013.4.01.3800.
VIII – O risco do fetichismo cartográfico
A força do mapa é também o seu perigo. A imagem técnica tem um poder retórico muito superior ao texto. Ela parece objetiva, limpa, matemática, impessoal. Uma linha vermelha sobre uma imagem de satélite pode convencer mais rapidamente do que vinte páginas de argumentação jurídica. É justamente por isso que o Direito precisa desconfiar da sedução cartográfica.
Mapas erram. Bases envelhecem. Imagens têm resolução limitada. Coordenadas dependem de método. Cadastros podem estar desatualizados. Sobreposições podem decorrer de inconsistências técnicas, não de invasão real. Um curso d’água pode mudar. Uma cerca pode não corresponder à divisa jurídica. Uma ocupação visível em imagem pode não revelar a qualidade jurídica da posse. Um polígono pode esconder mais do que mostra.
Esse é o risco do fetichismo cartográfico: tomar o mapa como verdade absoluta, quando ele é, na realidade, uma forma tecnicamente organizada de representação. O mapa é prova, mas não é dogma. É evidência, mas não sentença. É linguagem de poder, mas deve permanecer sujeito ao contraditório.
A Administração Pública e o Poder Judiciário não podem substituir a motivação jurídica por uma conclusão visual. A frase “a imagem demonstra” deve ser apenas o início da fundamentação, nunca o seu fim. É preciso dizer que imagem, de qual data, com que resolução, produzida por quem, comparada com quais bases, interpretada segundo qual metodologia e submetida a qual contraditório.
O mesmo cuidado vale para cadastros públicos. O Cadastro Ambiental Rural, previsto no Código Florestal, é relevante para a política ambiental e para a identificação de informações sobre imóveis rurais, mas a existência de informação cadastral não elimina a necessidade de verificação jurídica de domínio, posse, restrições e compatibilidade com outros registros. Cadastro não é propriedade. Mapa não é título. Imagem não é contraditório.
A crítica, portanto, não é contra o uso de geodados. Ao contrário: é justamente porque os geodados se tornaram indispensáveis que devem ser juridicamente controlados. Quanto maior o poder decisório do mapa, maior deve ser a exigência de transparência, motivação e auditabilidade. A técnica não está fora do Direito; está dentro dele.
VIII – Epílogo: quem controla o mapa controla a decisão
O Direito brasileiro aprendeu a controlar atos escritos. Aprendeu a exigir motivação, competência, finalidade, forma, objeto, publicidade e respeito ao devido processo. Mas ainda está aprendendo a controlar os dados que antecedem o ato. E, entre esses dados, poucos são tão relevantes quanto os dados territoriais.
A Administração contemporânea decide cada vez mais a partir de bases. Bases cadastrais, bases ambientais, bases urbanísticas, bases fiscais, bases fundiárias, bases registrais, bases satelitais. O ato administrativo final muitas vezes apenas formaliza uma conclusão que já foi preparada por uma arquitetura informacional anterior. Por isso, controlar apenas o ato é insuficiente. É preciso controlar também o mapa que o tornou possível.
Nos processos de usucapião, reintegração de posse, manutenção possessória, demarcação, divisão, retificação de área, regularização fundiária, licenciamento ambiental, fiscalização urbanística e tributação imobiliária, a disputa jurídica começa antes da sentença e antes do despacho administrativo. Começa na forma como o território foi medido, classificado, fotografado, cadastrado e representado.
Daí a afirmação central: o mapa não apenas mostra onde está o conflito; muitas vezes, define juridicamente o próprio conflito. Ele delimita o objeto, organiza a prova, orienta a decisão e condiciona a atuação estatal. O território que o Direito protege já não é apenas o território narrado; é o território medido, certificado e confrontado por dados.
O mapa pode ser ponte ou muralha. É ponte quando permite identificar o imóvel, estabilizar o registro, prevenir sobreposições, proteger confrontantes, racionalizar a fiscalização e conferir segurança ao território jurídico. Mas converte-se em muralha quando, exigido sem base legal adequada ou sem consideração da hipossuficiência da parte, impede o acesso ao Judiciário e transforma a técnica em privilégio econômico.
A nova fronteira do controle público, portanto, não está somente na legalidade do ato final. Está na legalidade da visão administrativa. Em uma época na qual o Estado passa a enxergar por coordenadas, imagens, polígonos e camadas digitais, a pergunta decisiva deixa de ser apenas “quem decidiu?”. Passa a ser também: “com que mapa se decidiu?”.
Referências
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BRASIL. Lei nº 9.784, de 29 de janeiro de 1999. Regula o processo administrativo no âmbito da Administração Pública Federal. Brasília, DF: Presidência da República, 1999.
BRASIL. Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 2001.
BRASIL. Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001. Altera dispositivos das Leis nº 4.947, de 6 de abril de 1966, nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972, nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, nº 6.739, de 5 de dezembro de 1979, nº 9.393, de 19 de dezembro de 1996, e dá outras providências. Brasília, DF: Presidência da República, 2001.
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BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Brasília, DF: Presidência da República, 2015.
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CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. Provimento nº 149, de 30 de agosto de 2023. Institui o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça — Foro Extrajudicial. Brasília, DF: CNJ, 2023.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Tema Repetitivo nº 985. Usucapião extraordinária e área inferior ao módulo urbano previsto em lei municipal. Brasília, DF: STJ, 2020.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Súmula nº 619. A ocupação indevida de bem público configura mera detenção, de natureza precária, insuscetível de retenção ou indenização por acessões e benfeitorias. Brasília, DF: STJ.
SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. Tema nº 815 da repercussão geral. Usucapião especial urbana e módulo mínimo previsto em legislação infraconstitucional. Brasília, DF: STF.
SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. Súmula nº 237. A usucapião pode ser arguida em defesa. Brasília, DF: STF.
SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. Súmula nº 340. Desde a vigência do Código Civil, os bens dominicais, como os demais bens públicos, não podem ser adquiridos por usucapião. Brasília, DF: STF.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO. Agravo de Instrumento nº 1018926-58.2025.8.11.0000. Relatora: Des. Tatiane Colombo. Segunda Câmara de Direito Privado. Julgado em: 28 out. 2025.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS. Agravo de Instrumento nº 1.542752-36.2024.8.13.0000. Relator: Des. Pedro Aleixo. Terceira Câmara Cível. Julgado em: 12 jun. 2025.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS. Agravo de Instrumento nº 4.296577-77.2025.8.13.0000. Relatora: Des. Yeda Athias. Sexta Câmara Cível. Julgado em: 3 mar. 2026.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ. Apelação Cível nº 0000705-32.2024.8.16.0035. Relator: Des. Francisco Carlos Jorge. Décima Sétima Câmara Cível. Julgado em: 15 dez. 2025.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ. Apelação Cível nº 0000787-57.2025.8.16.0058. Relatora substituta: Maria Fernanda Scheidemantel Nogara Ferreira da Costa. Décima Sétima Câmara Cível. Julgado em: 17 nov. 2025.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE. Apelação Cível nº 0801852-11.2025.8.20.5145. Relator: Des. Cornélio Alves de Azevedo Neto. Primeira Câmara Cível. Julgado em: 9 mar. 2026.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL. Agravo de Instrumento nº 5171996-97.2025.8.21.7000. Relator: Des. Eugênio Couto Terra. Décima Sétima Câmara Cível. Julgado em: 5 mar. 2026.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. Agravo de Instrumento nº 2238180-96.2025.8.26.0000. Relator: Des. Antonio Carlos Santoro Filho. Primeira Câmara de Direito Privado. Julgado em: 10 nov. 2025.
TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 6ª REGIÃO. Apelação Cível nº 0010414-84.2013.4.01.3800. Relatora: Des. Fed. Cristiane Miranda Botelho. Julgado em: 19 set. 2025.
