A vida em condomínio é regida por regras que se encontram estabelecidas na Constituição Federal de 1988, no Código Civil de 2002, e na Lei Federal que cuida das edificações na República Federativa do Brasil, Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Além das leis mencionadas, cada condomínio vertical, ou mesmo horizontal, espalhado pelo território nacional, será regido por uma norma própria, a qual será redigida pelos integrantes do condomínio, moradores, que é denominada de Convenção, ou Convenção Condominial, que estabelece quais são os direitos e os deveres de cada um dos condôminos.
No caso dos condomínios horizontais, esses serão regidos por um Estatuto, que estabelece quais são os direitos e os deveres dos condôminos, que deverão observar as regras estabelecidas na busca de uma vida harmoniosa.
No âmbito das edificações horizontais, nem todas são um condomínio no aspecto jurídico, mas um condomínio de fato, mas mesmo assim os moradores, proprietários, ficam sujeitos as regras que são estabelecidas não pelo Condomínio, mas por uma Associação de Moradores, que de forma semelhante aos Condomínios estabelece uma taxa de manutenção.
A taxa de manutenção já foi objeto de questionamento junto aos Tribunais, mas apesar dos questionamentos que foram apresentados, a taxa foi considerada válida, devendo ser paga por todos aqueles que vivem no residencial, sob pena de serem executados em razão do inadimplemento do pagamento dos valores cobrados para a manutenção do residencial.
Na realidade, a Convenção de Condomínio deverá estabelecer quais são as pessoas responsáveis pela direção do condomínio, quais são os deveres de cada um dos condôminos, quais são os direitos, quais são as áreas comuns do residencial, a maneira como as despesas de manutenção do condomínio serão rateadas, e outras normas necessárias para a existência do condomínio.
As normas constantes na Convenção em atendimento ao ordenamento jurídico vigente no território nacional deverão ser de caráter geral e não devem ser normas individuais, endereçadas a uma determinada pessoa, ou com o intuito de beneficiar uma determinado proprietário ou morador.
Após o advento da Constituição Federal de1988, as convenções de condomínio tiveram que se adequar a uma nova realidade, onde direitos e garantias fundamentais passaram a ser a base do ordenamento jurídico.
Acontece, que ainda existem convenções que não levam em consideração as normas constitucionais, o que acaba levando a conflitos entre os moradores, proprietários, que quando não encontram soluções amigáveis acabam sendo levadas ao conhecimento do Poder Judiciário em atendimento ao art. 5º, inciso XXXV, da CF, uma vez que este é o único caminho para soluções de lides que surgem no Estado democrático de Direito.
Um exemplo destas questões são os animais em condomínio que em muitas convenções ainda são proibidos, e também a questão do rateio da taxa condominial, que ainda infelizmente tem sido cobrada de forma diferenciada entre as unidades, apartamento tipo, cobertura e área privativa.
Devido a sua importância, ao se instituir um condomínio, vertical ou horizontal, a convenção deve ser redigida por uma profissional habilitado, que tenha conhecimento jurídico, advogado, regularmente inscrito nos quadros da OAB, para que esta esteja em conformidade com a Constituição Federal e com o Código Civil de 2002.
Após a redação da Convenção esta deverá ser submetida a apreciação da Assembleia de Moradores para que possa ser ou não aprovada, e, posteriormente produzir os seus jurídicos e legais efeitos.
PAULO TADEU RODRIGUES ROSA, Professor Universitário de Direito Administrativo e Direito Penal, Especialista em Direito Administrativo e Administração Pública Municipal pela UNIP, Mestre em Direito das Obrigações pela UNESP, Júlio de Mesquita Filho, Doutor Livre em Teologia e Doutor Honoris Causa em Filosofia.
