SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO E CONTRATO DE COMPRA E VENDA: DISTINÇÕES JURÍDICAS, REPERCUSSÕES E APLICAÇÕES NO DIREITO PRIVADO
Júlio César Lopes Serpa
Doutor em Direito
Resumo
A Sociedade em Conta de Participação (SCP) e o contrato de compra e venda constituem institutos jurídicos amplamente empregados na estruturação de negócios empresariais e imobiliários. Embora possam ser utilizados em operações econômicas semelhantes, possuem fundamentos jurídicos distintos, produzindo efeitos diversos quanto à responsabilidade das partes, à formação do patrimônio, à distribuição dos riscos e ao regime jurídico aplicável. O presente artigo tem por objetivo analisar as características essenciais desses institutos, destacando suas diferenças conceituais e práticas à luz do Código Civil brasileiro, da doutrina especializada e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. A pesquisa foi desenvolvida mediante método dedutivo, com abordagem qualitativa e pesquisa bibliográfica.
Palavras-chave: Sociedade em Conta de Participação. Compra e venda. Direito Imobiliário. Direito Empresarial. Direito Civil. Contratos. Código Civil.
1. Introdução
A evolução das relações negociais brasileiras tornou cada vez mais frequente a utilização de mecanismos jurídicos destinados a estruturar investimentos, empreendimentos empresariais e operações imobiliárias. Entre esses instrumentos destacam-se a Sociedade em Conta de Participação (SCP) e o contrato de compra e venda, institutos que, embora possam coexistir em determinados negócios, apresentam natureza jurídica absolutamente distinta.
A SCP encontra disciplina nos artigos 991 a 996 do Código Civil, inserindo-se no âmbito do Direito Empresarial e Imobiliário como modalidade societária despersonificada destinada à exploração conjunta de determinada atividade econômica. O contrato de compra e venda, por sua vez, previsto nos artigos 481 a 532 do Código Civil, possui finalidade eminentemente obrigacional, consistindo na transferência da propriedade mediante contraprestação pecuniária.
Na prática, observa-se que determinados negócios imobiliários utilizam nomenclaturas contratuais que nem sempre correspondem à efetiva natureza da relação jurídica estabelecida. Essa circunstância pode gerar relevantes consequências patrimoniais, tributárias e societárias, tornando imprescindível a correta identificação dos elementos caracterizadores de cada instituto.
2. A Sociedade em Conta de Participação
A Sociedade em Conta de Participação representa modalidade societária peculiar do direito brasileiro. Diferentemente das sociedades personificadas, não adquire personalidade jurídica própria nem atua perante terceiros.
Nos termos do artigo 991 do Código Civil, a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua exclusiva responsabilidade perante terceiros.
Vejamos o que reza o artigo 991 do Código Civil:
“Art. 991. Na sociedade em conta de participação, a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais dos resultados correspondentes.
Parágrafo único. Obriga-se perante terceiro tão-somente o sócio ostensivo; e, exclusivamente perante este, o sócio participante, nos termos do contrato social.”
A Sociedade em Conta de Participação (SCP) é uma sociedade não personificada, o que significa que ela não possui personalidade jurídica própria. Esse tipo de sociedade é constituído por dois tipos de sócios: o sócio ostensivo, que exerce a atividade empresarial em nome próprio, e o sócio participante, que investe capital na empresa, mas não aparece publicamente como sócio.
O sócio ostensivo é quem assume a responsabilidade pela condução dos negócios e responde perante terceiros.
Compete ao sócio ostensivo:
administrar integralmente a atividade;
contratar empregados, fornecedores e clientes;
celebrar contratos em nome próprio;
responder exclusiva e diretamente perante terceiros pelas obrigações assumidas.
Já o sócio participante, também conhecido como sócio oculto, não tem responsabilidade direta com as obrigações assumidas pela SCP, limitando-se a participar dos resultados obtidos pela sociedade, conforme acordado entre as partes.
Compete ao sócio participante:
aportar capital, bens, direitos ou tecnologia;
participar da distribuição dos lucros e das perdas, conforme estipulado contratualmente;
fiscalizar a execução do empreendimento, nos limites convencionados.
Dessa forma, a SCP produz efeitos eminentemente internos entre os sócios, inexistindo autonomia patrimonial ou subjetividade jurídica perante terceiros.
Ademais, nos termos do art. 991 do Código Civil, a responsabilidade pelas obrigações decorrentes da atividade empresarial recai exclusivamente sobre o sócio ostensivo.
Todavia, o art. 993, parágrafo único, estabelece importante exceção:
“Art. 993. (...)
Parágrafo único. Sem prejuízo do direito de fiscalizar a gestão dos negócios sociais, o sócio participante não pode tomar parte nas relações do sócio ostensivo com terceiros, sob pena de responder solidariamente com este pelas obrigações em que intervier.
Como vemos, o sócio participante que tomar parte nas relações do sócio ostensivo com terceiros responderá solidariamente pelas obrigações em que intervier.
Destarte, no tocante ao regime contratual, a SCP é regida pelo princípio da autonomia privada.
O contrato social da SCP poderá disciplinar, entre outras matérias:
objeto do empreendimento;
valor e forma dos aportes;
critérios de administração;
participação nos lucros e prejuízos;
hipóteses de retirada;
prestação de contas;
solução de conflitos;
prazo de duração;
formas de liquidação.
Embora o registro não seja requisito de validade, é recomendável que o instrumento seja formalizado por escrito, conferindo maior segurança jurídica às partes.
Ressalta-se que, mesmo a SCP não possuindo patrimônio próprio, a doutrina reconhece a existência de um patrimônio especial, formado pelas contribuições destinadas ao empreendimento comum.
O patrimônio permanece vinculado exclusivamente à execução do objeto da SCP, produzindo efeitos apenas nas relações internas entre os sócios, sem afastar a responsabilidade externa do sócio ostensivo.
Assim, verifica-se que a finalidade primordial da SCP consiste na exploração conjunta de atividade econômica mediante comunhão de recursos, riscos e resultados.
Contudo, é importante ressaltar que o contrato da SCP pode estabelecer, que ao término do empreendimento, em vez do pagamento em dinheiro dos lucros ou da restituição do aporte, o sócio participante receba determinada unidade imobiliária.
Essa possibilidade decorre da autonomia privada e da liberdade contratual existente entre os sócios, nos termos do art. 421 do Código Civil.
Vejamos o que diz o artigo 421 do Código Civil: “Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.”
Dessa forma, concluído o empreendimento e estando o imóvel apto à transferência, o sócio ostensivo, como proprietário ou titular do direito de alienação, poderá outorgar escritura pública da unidade diretamente ao sócio participante.
Nesse caso, a escritura não decorre da personalidade jurídica da SCP, mas da transferência realizada pelo sócio ostensivo ao participante em cumprimento das obrigações assumidas no contrato da SCP.
3. O Contrato de Compra e Venda
O contrato de compra e venda constitui uma das mais tradicionais espécies contratuais do Direito Privado.
O contrato de compra e venda é o negócio jurídico bilateral, oneroso, consensual e, em regra, comutativo, por meio do qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir a propriedade de determinado bem à outra (comprador), mediante o pagamento de um preço em dinheiro.
Dispõe o artigo 481 do Código Civil que "Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro".
O contrato de compra e venda possui as seguintes características:
Bilateral ou sinalagmático, pois gera obrigações para ambas as partes;
Oneroso, porque ambas as partes auferem vantagens patrimoniais;
Consensual, aperfeiçoando-se pelo simples acordo de vontades, salvo hipóteses em que a lei exige forma especial;
Comutativo, em regra, pois as prestações são previamente conhecidas e equivalentes;
Não translativo da propriedade por si só, uma vez que, no direito brasileiro, o contrato gera apenas obrigação de transferir o domínio.
Importante distinguir o contrato da efetiva transferência da propriedade.
Nos bens imóveis, o contrato de compra e venda não transfere imediatamente a propriedade, que somente se opera com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme dispõe o art. 1.245 do Código Civil.
Vejamos o que diz o artigo 1.245 do Código Civil:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Assim, a compra e venda produz inicialmente efeitos obrigacionais, criando para o vendedor o dever de transferir o domínio e para o comprador a obrigação de pagar o preço ajustado.
São elementos essenciais do contrato de compra e venda:
Consentimento das partes;
Objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
Preço em dinheiro, determinado ou determinável.
A ausência de qualquer desses elementos compromete a validade ou a eficácia do negócio jurídico.
O contrato de compra e venda constitui o principal instrumento de circulação de bens no direito privado brasileiro, estabelecendo obrigações recíprocas entre vendedor e comprador. Embora gere o dever de transferir a propriedade, sua celebração, por si só, não opera a transmissão do domínio, que depende do cumprimento dos requisitos legais próprios, especialmente o registro do título quando se tratar de bem imóvel. Esse regime decorre da adoção, pelo ordenamento jurídico brasileiro, da teoria do título e do modo, segundo a qual o contrato representa o título aquisitivo, enquanto o registro (para imóveis) ou a tradição (para móveis) constitui o modo de aquisição da propriedade.
Sua execução extingue-se, em regra, com o cumprimento das prestações principais, permanecendo apenas as garantias legais referentes aos vícios redibitórios e à evicção.
Não existe, portanto, comunhão permanente de interesses econômicos entre vendedor e comprador.
4. Distinções Jurídicas Fundamentais
Embora ambos os institutos possam ser utilizados em operações econômicas envolvendo bens ou investimentos, seus pressupostos jurídicos são substancialmente distintos.
Na Sociedade em Conta de Participação, verifica-se verdadeira associação de pessoas para exploração de atividade econômica comum, caracterizada pela contribuição recíproca dos participantes e pela partilha dos lucros e prejuízos.
Dessa forma o elemento distintivo da sociedade reside justamente na existência da affectio societatis, isto é, da intenção comum de cooperar para a obtenção de determinado resultado econômico.
Em sentido diverso, a compra e venda possui finalidade exclusivamente patrimonial. O interesse comum limita-se à realização da troca entre bem e preço, inexistindo continuidade da relação econômica após o adimplemento contratual.
Sob o aspecto da responsabilidade, a diferença revela-se igualmente significativa.
Na SCP, apenas o sócio ostensivo responde perante terceiros pelas obrigações decorrentes da atividade empresarial, conforme expressamente determina o artigo 991 do Código Civil.
Já na compra e venda, cada contratante responde apenas pelas obrigações assumidas no próprio contrato, inexistindo responsabilidade decorrente da exploração conjunta de atividade econômica.
Também quanto aos riscos econômicos verifica-se importante distinção.
Na SCP, todos os participantes compartilham o sucesso ou o insucesso do empreendimento.
Na compra e venda, uma vez transferida a propriedade, o vendedor deixa de participar da valorização ou desvalorização futura do bem.
5. Repercussões Práticas
No mercado imobiliário é relativamente comum que investidores aportem recursos para financiar determinado empreendimento, recebendo posteriormente participação proporcional no lucro líquido obtido com a comercialização das unidades.
Nessas hipóteses, caso estejam presentes elementos como contribuição patrimonial, comunhão de riscos e divisão dos resultados, a relação jurídica poderá caracterizar verdadeira Sociedade em Conta de Participação, ainda que o instrumento contratual tenha sido denominado "compra e venda", "cessão de direitos" ou qualquer outra expressão semelhante.
Por outro lado, quando o objetivo das partes restringe-se à transferência definitiva da propriedade mediante pagamento de preço previamente estipulado, sem qualquer participação posterior nos resultados econômicos do negócio, estará caracterizado contrato de compra e venda.
Essa distinção assume especial relevância sob os aspectos tributário, registral e societário, evitando interpretações equivocadas capazes de gerar litígios futuros ou responsabilizações indevidas.
6. Considerações finais
A análise desenvolvida demonstra que a Sociedade em Conta de Participação e o contrato de compra e venda constituem institutos jurídicos destinados à satisfação de interesses econômicos distintos.
Enquanto a SCP pressupõe cooperação empresarial, comunhão de riscos e divisão de resultados, o contrato de compra e venda limita-se à circulação patrimonial mediante transferência onerosa da propriedade.
A correta identificação da natureza jurídica da relação estabelecida pelas partes representa medida indispensável para assegurar segurança jurídica, previsibilidade dos efeitos contratuais e adequada aplicação do regime legal correspondente.
Mais do que simples distinção terminológica, trata-se de reconhecer que cada instituto possui disciplina própria, objetivos específicos e consequências patrimoniais distintas, cuja observância constitui requisito essencial para a estabilidade das relações negociais e para a efetividade da tutela jurídica conferida pelo ordenamento brasileiro.
Por fim, o contrato da SCP pode estabelecer, que ao término do empreendimento, em vez do pagamento em dinheiro dos lucros ou da restituição do aporte, o sócio participante receba determinada unidade imobiliária.
Referências
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil.
