O PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA – PTAM, COMO INSTRUMENTO DE DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO IMOBILIÁRIO
Júlio Cesar Lopes Serpa
Advogado - Perito Avaliador de Imóveis – Perito Contábil
Doutor em Direito
Resumo
A determinação do valor de mercado de um imóvel não deve ser confundida com uma simples estimativa de preço. Embora a experiência prática do profissional imobiliário seja relevante para a compreensão do mercado, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM representa procedimento estruturado, fundamentado em critérios técnicos, pesquisa mercadológica, caracterização do bem, metodologia de avaliação e tratamento dos elementos comparativos. O presente artigo examina o PTAM a partir da Resolução COFECI nº 1.066/2007, destacando sua natureza, finalidade, requisitos, metodologia, responsabilidade profissional e utilidade no mercado imobiliário e em contextos judiciais e extrajudiciais.
Palavras-chave: PTAM; avaliação imobiliária; valor de mercado; corretor de imóveis; CNAI; avaliação mercadológica.
1. Introdução
Uma das atividades mais relevantes do mercado imobiliário é a determinação do valor de comercialização de um imóvel. Na prática cotidiana, é comum que o profissional, com fundamento em sua experiência, conhecimento da região e acompanhamento de negócios semelhantes, consiga formular uma opinião preliminar acerca do preço pelo qual determinado bem poderá ser comercializado.
Entretanto, opinar sobre preço não é necessariamente o mesmo que elaborar uma avaliação mercadológica tecnicamente fundamentada.
É justamente nesse espaço que se insere o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM, documento que transforma uma percepção sobre o mercado em uma conclusão tecnicamente estruturada e demonstrável acerca do valor de comercialização de determinado imóvel.
2. O que é o PTAM - Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica?
A Resolução COFECI nº 1.066/2007 fornece uma definição bastante objetiva. De acordo com seu art. 4º, o PTAM é “o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.”
A definição revela três características fundamentais.
Primeiramente, trata-se de documento técnico, e não de simples indicação informal de preço. Em segundo lugar, sua conclusão deve decorrer de análise de mercado baseada em critérios demonstráveis. Finalmente, o PTAM possui utilização que ultrapassa a intermediação imobiliária cotidiana, alcançando situações extrajudiciais e judiciais.
A avaliação, portanto, não deve partir da pergunta simplificada “quanto vale este imóvel?”, mas de outra mais técnica: qual é o valor de mercado que pode ser sustentado pelas características do imóvel e pelas evidências disponíveis no mercado na data de referência da avaliação?
Essa diferença é essencial para compreender a função do PTAM.
3. A competência do Corretor de Imóveis
A Resolução nº 1.066/2007 parte da competência prevista no art. 3º da Lei nº 6.530/1978 para o Corretor de Imóveis opinar quanto à comercialização imobiliária. Ao estruturar a disciplina do PTAM, o COFECI também considerou as normas técnicas relativas à avaliação de bens, fazendo referência expressa às NBR 14653-1, 14653-2 e 14653-3.
Um ponto que merece especial atenção é a distinção entre competência para elaborar PTAM e inscrição no CNAI.
O art. 6º da Resolução estabelece que a elaboração de PTAM é permitida a todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito no respectivo Conselho Regional. A pessoa jurídica inscrita no CRECI também pode patrocinar sua elaboração, desde que o parecer seja chancelado por Corretor de Imóveis pessoa física.
Vejamos o que reza o art. 6º da Resolução nº 1.066/2007:
“Art. 6º - A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, nos termos desta Resolução, é permitida a todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), em todo o território nacional, independente de inscrição eventual ou secundária.
Parágrafo Único - A pessoa jurídica regularmente inscrita em Conselho Regional de Corretores de Imóveis pode patrocinar a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, chancelado por corretor de imóveis, pessoa física, nos termos deste artigo.
Por outro lado, o CNAI — Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, constitui cadastro específico administrado pelo Sistema COFECI-CRECI. O próprio texto normativo estabelece que a inscrição no CNAI é opcional, não impedindo que o corretor não cadastrado opine quanto à comercialização imobiliária nos termos da Lei nº 6.530/1978.
Essa distinção é importante porque evita a afirmação tecnicamente imprecisa de que somente o profissional inscrito no CNAI possuiria competência para elaborar qualquer avaliação mercadológica.
4. PTAM não é mera precificação do imóvel
Um dos principais equívocos encontrados no mercado consiste em considerar qualquer opinião de preço como uma avaliação técnica. O PTAM exige mais.
Deve existir uma sequência lógica que permita ao destinatário compreender qual imóvel foi avaliado, em que condições, em determinada data, quais informações foram examinadas, quais imóveis foram utilizados como referenciais, qual metodologia foi adotada e como se chegou ao valor final.
É justamente a possibilidade de reconstruir o raciocínio do avaliador que confere maior consistência ao trabalho.
Por isso, uma visita ao imóvel seguida de uma declaração como “o imóvel vale aproximadamente R$ 500 mil”, ainda que formulada por profissional experiente, não possui, isoladamente, a mesma estrutura técnica de um PTAM.
5. Os requisitos mínimos do PTAM
O art. 5º da Resolução COFECI nº 1.066/2007 determina que o parecer destinado à determinação do valor de mercado contenha, no mínimo, identificação do solicitante, objetivo do parecer, identificação e caracterização do imóvel, metodologia utilizada, valor resultante com sua data de referência e identificação, breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.
O imóvel também deve ser adequadamente individualizado. A regulamentação contempla elementos como matrícula imobiliária, localização, áreas e dimensões, características da infraestrutura da região, descrição das construções e benfeitorias e relatório fotográfico da vistoria.
Ademais, se possível, a estrutura pode ainda ser mais detalhada, entre outros elementos, sugerimos a descrição da vistoria, confrontações, fotografias, mapa de localização, vista aérea e pesquisa dos imóveis referenciais.
Portanto, a vistoria não deve ser encarada como mera formalidade. Ela permite que o profissional conheça o objeto efetivamente avaliado e identifique atributos que podem repercutir na formação do valor.
6. A pesquisa de mercado como núcleo da avaliação
Se o objetivo é encontrar o valor de mercado, é natural que o mercado constitua uma das principais fontes de evidência da avaliação.
Nesse método, o imóvel avaliando é confrontado com outros bens que apresentem características suficientemente comparáveis.
A análise da amostra com tal método, explica justamente que a determinação do valor resulta da comparação do imóvel avaliando com outros imóveis utilizados como referência, sendo os dados posteriormente submetidos ao tratamento necessário para permitir a comparação.
Não basta, portanto, reunir anúncios aleatoriamente.
Uma amostra tecnicamente útil deve considerar características capazes de explicar diferenças de valor, tais como localização, área, padrão construtivo, idade aparente, estado de conservação, características do terreno, infraestrutura, vagas de garagem, posição e demais atributos pertinentes ao tipo de imóvel analisado.
7. Comparar imóveis diferentes em bases comparáveis
No mercado real dificilmente serão encontrados imóveis absolutamente idênticos.
Dois apartamentos localizados no mesmo edifício podem apresentar diferenças de andar, posição, vista, conservação ou reforma. Duas casas situadas na mesma rua podem possuir terrenos, áreas construídas, idades e padrões construtivos diferentes.
Daí a importância da homogeneização dos elementos da amostra.
O próprio modelo mínimo do PTAM previsto na norma exige a homogeneização dos itens pesquisados.
Essa etapa é fundamental porque o objetivo não consiste simplesmente em calcular a média aritmética de diversos anúncios. É necessário verificar em que medida os elementos pesquisados efetivamente podem ser comparados ao imóvel avaliando.
O PTAM ganha qualidade exatamente quando deixa claro o caminho percorrido entre os dados brutos coletados no mercado e a conclusão final de valor.
8. Preço de oferta e valor de mercado
Outro cuidado importante diz respeito aos imóveis anunciados.
O preço pedido pelo proprietário não significa necessariamente o preço pelo qual a transação será concluída. Existe frequentemente uma margem de negociação entre oferta inicial e fechamento do negócio.
Essa circunstância apresenta a possibilidade de adequação dos dados provenientes de ofertas, mediante fator redutor, justamente porque determinados valores anunciados podem estar acima do efetivo comportamento do mercado.
Contudo, a utilização de qualquer fator de ajuste deve ser tecnicamente justificada no caso concreto. Não se deve transformar percentuais exemplificativos como regra automática aplicável indistintamente a todo imóvel ou mercado.
Esse é um aspecto essencial de uma avaliação profissional, o método deve servir à realidade observada, e não a realidade ser artificialmente adaptada a uma fórmula predeterminada.
9. PTAM e segurança dos negócios imobiliários
O PTAM possui utilidade que vai muito além da definição do preço para colocação de um imóvel à venda.
Pode fornecer elemento técnico para compra e venda, locação, inventários, partilhas, dissoluções societárias, planejamento patrimonial, negociações extrajudiciais e outras situações em que o conhecimento do valor de mercado seja relevante.
A própria regulamentação admite expressamente sua utilização judicial ou extrajudicial.
Sua importância aumenta especialmente quando existem interesses contrapostos. Em uma negociação simples, as partes podem concordar livremente sobre determinado preço. Entretanto, quando é necessário justificar por que determinado imóvel possui determinado valor, o documento técnico assume outra dimensão.
O PTAM funciona, nesse sentido, como instrumento de transparência, fundamentação e rastreabilidade da conclusão de valor.
10. CNAI e Selo Certificador
A inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários também possui relevância para a identificação da qualificação específica do profissional.
Nos termos da Resolução, o Corretor de Imóveis inscrito no CNAI possui direito à utilização do Selo Certificador, individualmente numerado e destinado à autenticação do PTAM correspondente.
O art. 8º da Resolução COFECI nº 1.066/2007, diz que:
“Art. 8º - Todo Corretor de Imóveis inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários tem direito à utilização do selo certificador, fornecido pelo Conselho Regional da jurisdição, para afixação em cada Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de sua emissão.”
O selo, todavia, não substitui a fundamentação técnica. A credibilidade do parecer continua dependendo da qualidade da vistoria, da amostra, da metodologia, do tratamento dos dados e da coerência da conclusão.
Em outras palavras, a certificação identifica e formaliza, a fundamentação é que sustenta tecnicamente o valor encontrado.
11. A responsabilidade do profissional avaliador
A elaboração de um PTAM também envolve responsabilidade.
Ao assinar um parecer, o profissional deixa de emitir uma opinião informal e assume responsabilidade pelas informações, critérios e conclusão que apresenta.
A legislação civil chama atenção para a incidência das regras de responsabilidade civil e para a possibilidade de reparação quando a atuação profissional, por ação ou omissão, negligência ou imprudência, causar dano. Destaca ainda a responsabilidade do corretor pelas informações constantes do PTAM que subscreve.
O art. 186 do Código Civil é claro, vejamos:
“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”
A própria regulamentação determina que o profissional mantenha arquivadas, durante cinco anos, cópias do PTAM, da Declaração de Avaliação Mercadológica e do selo correspondente, para eventual fiscalização do Conselho Regional.
O art. 12 da Resolução COFECI nº 1.066/2007, diz que:
“Art. 12 - O Corretor de Imóveis Avaliador deverá manter em arquivo, por 05 (cinco) anos, cópias do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, da Declaração de Avaliação Mercadológica e do vinculado Selo Certificador, os quais deverão ser apresentados, se e quando solicitados pelo Conselho Regional, no prazo máximo de 05 (cinco) dias úteis.”
Isso demonstra que a avaliação imobiliária não deve ser tratada como atividade meramente comercial. Há responsabilidade técnica e profissional associada ao documento emitido.
Ademais, a qualidade de um PTAM não pode ser medida simplesmente pelo número de páginas.
Um parecer extenso, mas baseado em elementos inadequados, pode ser tecnicamente inferior a um documento mais objetivo que apresente amostra representativa, fontes verificáveis e metodologia coerente.
Um bom PTAM deve permitir que terceiro tecnicamente informado compreenda o raciocínio adotado pelo avaliador.
Para isso, alguns elementos se mostram especialmente importantes: identificação precisa do imóvel; vistoria adequada; documentação compatível com a finalidade da avaliação; pesquisa mercadológica contemporânea; seleção criteriosa dos imóveis comparados; identificação das fontes; tratamento e homogeneização dos dados; justificativa dos fatores adotados; demonstração dos cálculos; definição da data de referência; conclusão clara; e identificação do profissional responsável.
Não se trata apenas de apresentar um número. Trata-se de demonstrar tecnicamente por que aquele número representa, nas condições examinadas, uma conclusão razoável sobre o valor de mercado do imóvel.
12. PTAM e laudo de vistoria não são a mesma coisa
Essa diferenciação possui grande importância prática.
O laudo ou relatório de vistoria concentra-se predominantemente na descrição do estado físico e das características do imóvel. Registra conservação, instalações, acabamentos, benfeitorias, avarias e demais condições observadas.
O PTAM possui finalidade distinta, determinar tecnicamente o valor de comercialização do bem.
A vistoria pode, e normalmente deve integrar o processo avaliativo, mas vistoriar não significa avaliar.
Para chegar ao valor de mercado, o PTAM acrescenta à caracterização física do imóvel a pesquisa mercadológica, metodologia, elementos comparativos, tratamento da amostra e conclusão de valor. A própria estrutura sugerida pelo material analisado separa a vistoria da pesquisa de mercado e posteriormente prevê homogeneização, cálculos e conclusão.
Essa distinção é particularmente relevante quando o documento será utilizado para fundamentar decisões patrimoniais, negociais ou judiciais.
13. Conclusão
O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica representa importante instrumento de profissionalização da avaliação no mercado imobiliário.
Seu propósito não é conferir aparência técnica a uma opinião subjetiva sobre preço. Ao contrário, sua função é transformar informações sobre o imóvel e evidências do mercado em uma conclusão fundamentada, demonstrável e tecnicamente justificável sobre seu valor de comercialização.
Referências Bibliográficas
BRASIL. Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978. Regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis.
CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS – COFECI. Resolução-COFECI nº 1.066/2007. Estabelece regulamentação para o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários e para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.
ABNT. NBR 14653 – Avaliação de Bens, referenciada expressamente pela regulamentação do COFECI.
