RESUMO
O presente trabalho aborda o tema da usucapião em sua modalidade extrajudicial como medida capaz de promover regularização fundiária, abordando alguns conceitos iniciais sobre o tema, fazendo-se referências históricas que influenciaram a legislação do tema no Brasil, além de aspectos legais e práticos da forma de pedido de reconhecimento da usucapião. Ao se analisar a atual normatização sobre, são destacados e estudados com maior profundidade os requisitos necessários para a realização do procedimento em serventias extrajudiciais. À toda evidência, este artigo não conseguirá abordar por completo o assunto, mas conseguirá trazer elementos iniciais de estudo, precipuamente no tocante aos aspectos práticos envolvidos, e assim espera-se despertar no leitor o interesse em proceder a um estudo mais denso da matéria.
Palavras chave: Usucapião Extrajudicial. Regularização Fundiária. Aquisição. Propriedade.
1 DIREITO DE PROPRIEDADE NA LEGISLAÇÃO BRASILEIRA
O Direito de propriedade possui uma dinâmica que se conceitua de acordo com os contextos políticos, econômicos e filosóficos de cada tempo histórico como forma de pacificação da sociedade. Desde as suas raízes romanas à funcionalização, o direito de propriedade mostrou-se absoluto e individualista, evoluindo atualmente sob um viés pluralista, onde se considera mais do que a sua titularidade e o bem imóvel.
A ilustre Ana Carolina Bergamaschi Arouca, em seu trabalho acerca da garantia do direito fundamental de propriedade no procedimento extrajudicial para o reconhecimento da usucapião, quanto a um breve histórico da propriedade assevera resumidamente que:
“A propriedade privada é a submissão da coisa ao seu dono e a sua origem data dos primórdios das civilizações. No início a propriedade privada era apenas de coisas móveis e o solo pertencia a todos em face da característica nômade do homem. Com o passar do tempo surgiu a propriedade coletiva, que pertencia a grupos familiares, como na originária Grécia. Com a evolução das sociedades houve a necessidade de ser disciplinado o direito de propriedade, bem como a imposição de restrições pelos governantes, como o instituto da desapropriação, previsto na “Lei das Doze Tábuas” da antiga Roma.”
Em 1789, na declaração dos Direitos dos Homens, o artigo 17 falava sobre a propriedade como um direito inviolável e sagrado. [1] Ainda sobre o tema, salienta Maria Helena Diniz (2009, p. 01), “Deveras, a propriedade constitui o direito real mais amplo, por incidir sobre um bem (móvel ou imóvel) próprio (jus in re propria), podendo seu titular dele usar, fruir e dispor ( CC, art. 1.228), sem intervenção de quem quer que seja, ressalvadas as limitações naturais, legais e voluntárias” [2]
Entretanto, ao longo dos anos, mediante a evolução social, reorganização política, e pela crescente demanda e necessidade de o Estado intervir nessas questões, o direito de propriedade sofreu algumas mudanças e deixou de ser tido como absoluto, passando a se tornar mais relativo.
Positivado em nosso direito positivo pela primeira vez na Constituição de Weimer (1934), a função social passou definitivamente a ser adotada pelo ordenamento jurídico brasileiro, com exceção apenas da Constituição de 1937, como explica Uadi Lamêgo Bulos [3]:
“O constituinte de 1934 foi pioneiro, relacionando os signos: propriedade e função social (art. 113, § 17), enquanto o de 1937, nada evoluiu, porém, retrocedeu, nada dizendo a respeito. A Lei Maior de 1946 retomou o progresso, condicionando o seu uso ao bem-estar social (art. 141, § 16), além de tornar possível a justa distribuição da propriedade, com igual oportunidade para todos (art. 147). Os diplomas constitucionais de 1967 e 1969 proclamaram in verbis, ser finalidade da ordem social realizar a função social da propriedade (art. 157, III, CF de 1967; art. 160, III, CF de 1969). O legislador constituinte de 1988 mencionou quatro vezes a locução “função social da propriedade”, nos arts. 5º, inc. XXIII, 170, inc. III, 182, § 2º e 186, caput.”.
A Constituição Federal brasileira de 1988 consagrou no artigo, 5º, XXII e XXIII, o direito de propriedade no rol dos direitos fundamentais e garantias individuais da pessoa humana, e especificou que a propriedade deve atender a função social.
“Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XXII – é garantido o direito de propriedade;
XXIII – a propriedade atenderá a sua função social”
No Brasil, o Direito de Propriedade, foi abordado pelo Código Civil de 1916 como um direito de caráter absoluto, atribuindo ao proprietário total plenitude de usufruir, gozar e dispor e ter, sem limitações ou quaisquer restrições ao seu exercício, podendo o proprietário fazer o que quisesse com sua propriedade.
Assim, conforme as mudanças legislativas, o Código Civil de 2002 trouxe limitações ao direito de propriedade, sendo agora exigida uma relação de direitos e deveres. Ou seja, inseriram-se a legislação civil as noções de sociabilidade e solidariedade. Atribuiu-se ao Direito de Propriedade o efeito erga omnes, oponível a todos, embora condicionada ao cumprimento da função social e econômica.
Dessa forma, a legislação civil, adepta a nova realidade, seguiu também o que a Constituição havia declarado, devendo a propriedade atender a função social. Assim se depreende a leitura do artigo 1.128 do Código Civil de 2002, que traz o presente disposto:
“Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 1º. O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2º São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.
§ 3º O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.
§ 4º O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.
§ 5º No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores”.
Os doutrinadores civilistas Flávio Tartuce e José Fernando Simão [4] destacam a função social da propriedade e o seu viés constitucional da seguinte forma:
“Assim, a propriedade é o direito que alguém possui em relação a um bem determinado. Trata-se de um direito fundamental, protegido no art. 5º, inc. XXII, da Constituição Federal, mas que deve sempre atender a uma função social, em prol de toda a coletividade. A propriedade é preenchida a partir dos atributos que constam do Código Civil de 2002 (art. 1.228), sem perder de vista outros direitos, sobretudo aqueles com substrato constitucional”
Diante disso, se observa que o ordenamento jurídico brasileiro conceitua o direito de propriedade como um poder atribuído a uma pessoa de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, dentro de suas limitações, podendo reivindica-lo de quem quer que esteja o possuído de forma injustamente.
1.1 Elementos componentes do Direito de propriedade
Os elementos componentes da propriedade dizem respeito aos direitos basilares que integram a relação jurídica que se estabelece entre o proprietário e a coisa, quais sejam, usar, gozar, dispor e reivindicar, conforme disposição do artigo 1.228, caput, do Código Civil de 2002.
O direito de usar consiste na faculdade do proprietário de usufruir da coisa, extraídos a seu proveito todos os benefícios e vantagens que o bem pode oferecer, sem modificar sua matéria.
Conforme aduz o professor Carlos Roberto Gonçalves (2012, p.147), o “direito de usar (jus utendi) se configura como a faculdade que o proprietário tem de usar a coisa da forma que bem lhe convier, excluindo a interferência de terceiros, bastando, para isso, que observe os limites legais estabelecidos”.
O autor ainda observa que este atributo permite que o proprietário deixe de usar a coisa, se assim o quiser, mantendo-a inerte sob seu poder, para que possa servir-se dela quando desejar, revelando-se assim o direito a não-uso da coisa sob sua propriedade.
O gozo permite ao proprietário a faculdade de retirar as vantagens econômicas da coisa, sejam quaisquer ganhos financeiros, como lucro, produtos, entre outros frutos, a depender de seus atributos específicos. Neste sentido, define Flávio Tartuce (2015, p.701), definindo que do direito de gozo “relaciona-se ao direito de auferir os frutos da coisa, que podem ser naturais, industriais ou civis, este último entendido como os rendimentos”.
Tal acepção encontra previsão em nossa legislação especificamente no artigo 1.232 do Código Civil, o qual descreve que “os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a outrem”.
Ademais, tem-se que dispor da coisa é a faculdade que permite ao proprietário dar à coisa o destino que achar conveniente, podendo ele consumi-la, destruí-la, aliená-la onerosa ou gratuitamente.
Neste aspecto, o professor Silvio Venosa (2013, p.170) define o direito de dispor como “o poder mais abrangente, pois quem pode dispor da coisa dela também pode usar e gozar. Tal faculdade caracteriza efetivamente o direito de propriedade, pois o poder de usar e gozar pode ser atribuído a quem não seja proprietário. O poder de dispor somente o proprietário o possui”.
Por fim, entende boa parte da doutrina civilista moderna que se tem como elemento constitutivo da propriedade o direito de reaver (rei vindicatio), referindo-se à “proteção jurídica dada ao domínio da coisa, o que confere ao proprietário reavê-la de terceiro que injustamente a detenha”. (TARTUCE, 2014, p.96)
1.2 Modos de aquisição da propriedade e da posse
Vistos os elementos que constituem a propriedade, observe-se que a sua aquisição pode se dar através de duas formas: Originária ou Derivada. Essas distinções são importantes pois, na primeira, caracteriza-se um ato próprio, quando não é exigida uma relação jurídica de transmissão ou qualquer relação com o titular anterior, sendo assim, forma originária, uma aquisição que parte “do zero”, sem que seja dada nenhuma continuidade às anteriores
Um exemplo típico de aquisição originária é a Usucapião, ora analisada, tendo em vista que o proprietário usucapiente não possui dependência do usucapido para adquirir o título aquisitivo de proprietário, desde que demonstre o cumprimento de todos os requisitos legais para tal aquisição, em geral, posse com intenção de ser dono, prolongada, mansa, pacífica e ininterrupta, durante um determinado prazo legal. Outras formas de aquisição originária se dão através da desapropriação e acessão.
Por outro lado, a aquisição derivada ocorre quando o atual titular transmite a propriedade para outrem através de uma relação jurídica entre pessoas, pressupondo a vontade das partes. Ainda que tal transmissão de propriedade se dê por ocasião da morte do proprietário anterior, ocorrendo a sucessão hereditária ou testamentária, tem-se forma de aquisição derivada.
A aquisição de propriedade também pode ocorrer de forma onerosa ou gratuita, no qual uma depende de contraprestação, e a outra, não. A aquisição ainda pode ser singular ou universal, no primeiro caso, referindo-se à coisa determinada, como a compra de um imóvel. No segundo caso, quando se tratar da sucessão aberta.
Quanto à posse, difere-se da propriedade sendo o exercício, pleno ou não, tão-somente de algum dos poderes inerentes à propriedade. Assim, destaque-se que a posse não é considerada um Direito Real, embora inserida no estudo sobre o Direito das Coisas.
Na prática, se assemelhando, porém, com ela não se confundindo quanto à análise jurídica dos institutos e suas devidas repercussões, bastante distintas, pois aquele que é proprietário é também possuidor, mas nem todo possuidor é também proprietário.
No tocante ao modo de aquisição, a doutrina também classifica em originário e derivado. Descreve Sabrina Ribeiro que:
“Os modos de aquisição da posse também são classificados em originários, que se trata da apreensão da coisa, exercício do direito e disposição da coisa ou do direito, e em derivados, que são a tradição e sucessão na posse. É possível adquirir a posse através do modo originário quando não existe o consentimento de possuidor precedente e, através do modo derivado, quando existe a aprovação do possuidor anterior, ocorrendo assim, a transmissão da posse.”.
Conforme ensina Carlos Roberto Gonçalves (2012), “a posse não é o exercício do poder, mas sim o poder propriamente dito, que tem o titular da relação fática sobre um determinado bem, caracterizando-se tanto pelo exercício, como pela possibilidade de exercício.”.
É possível se adquirir a posse através do exercício do direito, como por exemplo, a servidão, constituído no artigo 1.379 do Código Civil Brasileiro, onde proclama que “o exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente”, inclusive, conduzindo a usucapião. Adquire-se a posse direitos reais sobre coisas alheias pela apreensão, pela locação, onde o locatário adquire a posse sobre o bem locado quando assume o exercício de direito de uso.
O exercício da posse pode decorrer de um negócio jurídico, por meio derivado, com consentimento do possuidor precedente, ocorrendo então a transferência da posse, se trata de ato bilateral, manifestado através da entrega material da coisa em si.
A posse também pode ser adquirida em virtude de sucessão “inter vivos e mortis causa”, preceituando o artigo 1.206 do Código Civil Brasileiro, onde diz que: “a posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres”, podendo ocorrer na sucessão legítima e na testamentária.
1.3 A Usucapião como modo de aquisição originária pela posse
Sabe-se que a usucapião é um instituto antigo, alguns afirmam seu nascimento na Grécia ou Roma antiga, sobre o surgimento desse instituto, Silvio Venosa, em síntese, apontou: “No direito de Justiniano, a usucapião surgiu depois do que era chamado de praescriptio, que era aquisição da propriedade pela longi temporis praescriptio. Nas Leis da XII Tábuas, quem possuísse por dois anos um bem imóvel ou por um ano um bem móvel, tornar-se-ia proprietário. Era a modalidade de aquisição do ius civile, este destinado apenas aos cidadãos Romanos”.
A denominação provém do latim: usu, significado “pelo uso”, e capere, traduzido por “tomar”, formado pela expressão “tomar pelo uso”. Quanto ao vocábulo feminino ou masculino da palavra, os dois gêneros, podem ser considerados, sendo a sua forma optativa, apesar do Código de 2002 ser adepto ao feminino, contrariamente ao Código de 1916.
Insta salientar que, ao longo dos tempos, obtivemos avanços significativos a respeito deste instituto, inclusive, com uma nova abordagem pelo Código de Processo Civil de 2015, incluída pela Lei nº 13.105, de 2015, que permite o reconhecimento extrajudicial de usucapião, contribuindo com maior celeridade aos procedimentos, facilitando a acessibilidade aos usuários e contribuindo para o desafogamento da esfera judicial.
A Usucapião é, por imposição legal, uma forma originária de aquisição da propriedade, tendo como principal característica o tempo de posse prolongada sobre o bem, produzindo efeito da aquisição da propriedade sem a necessidade de relação com o antigo titular/proprietário/possuidor, desde que satisfeito certos requisitos estabelecidos em lei.
Assim, o autor Arnaldo Rizzardo fornece um conceito prático e objetivo sobre a aquisição originária: [...] “cuida-se de um modo originário de aquisição, pelo qual a pessoa que exerce a posse em um imóvel, por certo prazo previsto em lei, adquirelhe o domínio, desde que sua posse tenha satisfeito certos requisitos, ou seja, revele que sempre foi pacífica, mansa e ininterrupta, sem oposição alguma do titular do domínio e com o animus domini.” [5]
Quanto a esta natureza constitutiva da propriedade adquirida através da usucapião, aduz Ricardo Aronne que:
“Quando ajuizada uma ação de usucapião, esta tem por objeto o reconhecimento do domínio, a aquisição da propriedade e a transcrição do bem em nome do usucapiente. Portanto, a sentença em tela é declaratória do domínio, constitutiva da propriedade e mandamental para efeitos registrais. Classifica-se como sendo declaratória a respectiva sentença, eis que tal eficácia é a que prepondera, na medida em que, não sendo declarado o domínio, não haverá de ser constituída a propriedade e, tampouco, transcrita” [6]
No Direito brasileiro, existem atualmente diversas espécies da usucapião, sendo as principais classificadas pela doutrina em extraordinária, ordinária e especial, sendo está última subdividida em rural (pro labore) e urbana (pro misero).
A usucapião extraordinária e ordinária são espécies previstas no Código Civil de 2002 e que também se encontravam previstas no Código Civil de 1916. A extraordinária adquire, independentemente de boa-fé, com 15 (quinze) anos de posse, mediante prova de que esta seja mansa, pacífica e ininterrupta, conforme artigo 1.238 do Código Civil. Na ordinária, é necessária a boa-fé, mais 10 (dez) anos de posse mansa e pacífica, além de aquisição por justo título, nos termos do artigo 1.242 do Código Civil.
As espécies de usucapião especial são subdividas em rural e urbana possuem previsão no Código Civil atual, em Leis especiais, como o Estatuto da Terra e o Estatuto da Cidade, e também se encontram garantidas pela Constituição Federal, nos artigos 191 e 183 da Carta Magna. Ambas têm como requisito o tempo de posse de 5 (cinco) anos ininterruptos e uma área determinada inferior a 50 (cinquenta) hectares para a rural e na urbana de 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados), além disso, está última deve cumprir a finalidade de moradia e, na rural, que o possuidor nela resida e a torne produtiva por seu trabalho.
Além das espécies de usucapião então citadas, o Estatuto da Cidade, promulgado através da Lei nº 10.257/2001, em seu artigo 10º, traz uma espécie de usucapião designada como “coletiva”, onde devem estar presentes a posse mansa e pacífica por 5 (cinco) anos ininterruptos de área urbana com mais de 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados), por população de baixa renda, com o fim especial de moradia. Deve ainda ser obedecido o requisito de proibição dos beneficiários, futuros proprietários, já serem proprietários ou possuidores de outro imóvel. Nesta modalidade, se objetiva a regularização de comunidades de baixa renda.
Ressalte-se ainda que o artigo 1.240-A do Código Civil Brasileiro trouxe uma novidade, introduzida pela Lei nº 12.424/2011, que permite o reconhecimento da usucapião constitucional ou especial urbana para aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade dividia com ex-cônjuge ou ex-companheiro (a) que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirindo-lhe o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Por fim, em nosso ordenamento jurídico existe a previsão da usucapião indígena, prevista no artigo 33 da Lei 6.001/1973, lei conhecida como Estatuto do Índio, que dispõe: “O índio integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena”.
No ordenamento jurídico brasileiro, a usucapião pode ocorrer tanto para bens imóveis quanto para os móveis, neste sentindo, o entendimento é de que: “Quaisquer bens podem ser objeto da usucapião, desde que não sejam públicos e se encontrem no comércio” (RIZZARDO, 2020, p. 273).
O Código Civil declarou os bens públicos no artigo 98 e seguintes, dispondo expressamente sobre a impossibilidade de usucapião do bem público no artigo 102, da seguinte forma:
"Art. 98. São públicos os bens do domínio nacional pertencentes às pessoas jurídicas de direito público interno; todos os outros são particulares, seja qual for a pessoa a que pertencerem.
Art. 99. São bens públicos:
I - os de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas e praças;
II - os de uso especial, tais como edifícios ou terrenos destinados a serviço ou estabelecimento da administração federal, estadual, territorial ou municipal, inclusive os de suas autarquias;
III - os dominicais, que constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de direito público, como objeto de direito pessoal, ou real, de cada uma dessas entidades.
Parágrafo único. Não dispondo a lei em contrário, consideram-se dominicais os bens pertencentes às pessoas jurídicas de direito público a que se tenha dado estrutura de direito privado.
Art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião."
Segundo Arnaldo Rizzardo, no conceito bem sucinto: são considerados bens públicos, os bens pertencentes à União, aos Estados e aos Municípios. Os bens fora do comércio compreendem os bens que a lei estabelece como inalienáveis, cuja lei estabelece como insuscetíveis de apropriação ou legalmente inalienáveis.
Tem-se como exemplo os bens naturalmente indisponíveis, como a água do mar, o ar, etc); legalmente indisponíveis (bens de uso comum do povo; bens de uso especial – artigo 100 do Código Civil – bens dos incapazes, entre outros; valores e direitos da personalidade, como a dignidade, liberdade, honra e órgãos do corpo humano) ou indisponíveis pela vontade humana, gravados com cláusula de inalienabilidade ou as terras indígenas, conforme artigo 231, § 4º da Constituição Federal.
2 O PROVIMENTO Nº 65/2017 DO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA
O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) foi criado pela Emenda Constitucional nº 45, de 2004, nos termos do art. 103-B da Constituição Federal. Trata-se de um órgão do Poder Judiciário com atuação em todo o território nacional, visando aperfeiçoar o trabalho do sistema judiciário brasileiro.
Assim, no uso de suas atribuições e considerando a obrigação de os notários e registradores cumprirem as normas técnicas estabelecidas pelo Poder Judiciário (artigos 30, XIV, e 38 da Lei n. 8.935, de 18 de novembro de 1994), o CNJ publicou o Provimento nº 65 de 14 de dezembro de 2017, estabelecendo diretrizes para os procedimentos de usucapião extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis.
O Provimento expôs as sugestões colhidas no âmbito da consulta pública realizada pela Corregedoria Nacional de Justiça e nos autos do Pedido de Providência n. 0007015-88.2016.2.00.0000, objetivando regulamentar e padronizar os procedimentos para a admissão da usucapião extrajudicial dando maior celeridade, redução de custos e de demandas no Poder Judiciário mediante a desjudicialização de procedimentos.
A leitura do seu artigo 2º apresenta cópia semelhante do o artigo 216-A da Lei de Registros Publicos, justamente pelo seu caráter complementar à Lei 15.105/2015, trazendo a possibilidade de extensão da norma à propriedade e demais direitos reais passíveis da usucapião, além de facultar aos interessados a opção pela via judicial ou pela extrajudicial, podendo ser solicitada, a qualquer momento, a suspensão do procedimento pelo prazo de trinta dias ou a desistência da via judicial para promoção da via extrajudicial, permitindo, ainda, a utilização no âmbito extrajudicial das provas produzidas na via judicial.
O Provimento dispõe ainda que o requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Civil e deve assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente, instruído de toda documentação necessária, em especial, com ata notarial declaratória do tempo, características e forma de aquisição da posse do imóvel pelo solicitante usucapiente além de outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes.
Na referida ata notarial, que será lavrada pelo tabelião de notas do município em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele, é autorizada a realização de diligências necessárias à sua lavratura, podendo constar imagens, documentos, sons gravados em arquivos eletrônicos, além do depoimento de testemunhas, não podendo basear-se apenas em declarações do requerente.
O requerimento de usucapião extrajudicial, juntamente com todos os documentos que o instruírem, será autuado pelo oficial do registro de imóveis competente. Dispõe o Provimento que a existência de ônus real ou de gravame na matrícula do imóvel usucapiendo não impedirá o reconhecimento extrajudicial da usucapião.
Além da impossibilidade de requerimento de usucapião de bem público, dispõe também que será admitida a manifestação do Poder Público em qualquer fase do procedimento e, apresentada qualquer ressalva, óbice ou oposição dos entes públicos, o procedimento extrajudicial deverá ser encerrado e enviado ao juízo competente para o rito judicial da usucapião.
Destaque-se, por fim, que a rejeição do pedido extrajudicial não impedirá o ajuizamento de ação de usucapião no foro competente. Já o registro do reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel, implica abertura de nova matrícula. No caso do imóvel usucapiendo encontrar-se matriculado e o pedido referir-se à totalidade do bem, o registro do reconhecimento extrajudicial de usucapião será averbado na própria matrícula existente.
O reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel matriculado não extinguirá eventuais restrições administrativas, nem gravames judiciais regularmente inscritos, devendo a parte requerente formular pedido de cancelamento dos gravames e restrições diretamente à autoridade que emitiu a ordem.
Quanto ao recolhimento de impostos, dispõe expressamente o Provimento que o oficial do registro de imóveis não poderá exigir, para o ato de registro da usucapião, o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, pois se trata modo de aquisição originária de domínio, conforme já explanado.
3 REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA - LEI 13.465/2017
A Regularização Fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. (Art. 46 da Lei nº 11.977/2009).
Devemos entender o papel da regularização fundiária sob três aspectos, o jurídico, o social e o urbanístico. Do ponto de vista jurídico, consiste num modo de aquisição originária de propriedade, sem o requisito tempo e natureza da posse, o que poderia ser considerado pela legislação uma desconformidade com a norma. Cumpre mencionar que com as mudanças feitas pela Lei 13.465/2017, o entendimento segundo, Rodrigo Paniz Vitório, é de que:
“[...] para alguns juristas contém contornos inconstitucionais, dada uma possível violação ao direito de propriedade. Ou seja, o Município pode conferir o título de propriedade a ocupantes do imóvel, sem contrapartida ou indenização ao proprietário anterior, e também em caso de ocupação de terras públicas, o que fere previsão constitucional no sentido oposto.” (VITÓRIO, 2018, p. 25). [7]
A Lei 13.465/17 definiu que a regularização fundiária é destinada à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes, compreendendo duas modalidades: a) Reurb de Interesse Social (Reurb-S) - aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal; e b) Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata o inciso I deste artigo.
A referida lei ampliou a possibilidade de promoção da regularização fundiária, conforme o artigo 14 da Lei 13.465/17, pela União, Estados, Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública, pelos beneficiários, individual ou coletivamente, cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organização de sociedade civil de interesse público, outras associações que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária, proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores, Defensoria Pública e o Ministério Público.
O aspecto social da regularização fundiária consiste na garantia do direito à moradia digna, além de cumprir a função social da propriedade, ou seja, os benefícios sociais deste instituto desenvolvem e garantem a finalidade da função social de moradia e ganho econômico, seja pessoal ou coletivo.
Já o aspecto urbanístico, busca obter um ordenamento do espaço territorial com mais salubridade, qualidade de vida para a população, como medida fundamental promover o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e a garantia do bem-estar dos habitantes.
Junto com as modificações dadas pela Lei 13.465/2017, segue o novo conceito, a título de conhecimento do instituto:
Art. 23. A legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016.
Podemos dizer que a respeito das mudanças do Programa da Reurb, previstas na Lei 13.465/17, a preocupação de garantir a titulação da moradia ganhou um tratamento importante, visando dar maior segurança as famílias beneficiadas por esse programa.
Destaque-se que o ambiente rural também precisa de política fundiária consistente e ampla, embora seja nas cidades que a questão se torna mais complexa, pois, nestes espaços, há uma concentração humana e de atividades muito maior, que disputam por lugares mais bem localizados e servidos de infraestrutura e equipamentos.
É importante que o tema da regularização fundiária urbana se fortaleça e se consolide cada vez mais na agenda das políticas públicas, principalmente para a melhoria das condições de gestão territorial e para a promoção da segurança jurídica nas transações imobiliárias e em benefício da população carente, que mais sofre com a questão da moradia.
4 PROCEDIMENTOS PRÁTICOS CARTORÁRIOS
A usucapião pela via extrajudicial é admitida em todas modalidades, entretanto, existem requisitos que deverão ser observados conforme as particularidades que cada um exige. Ressalte-se que o Provimento nº 65/2017 do CNJ prevê a possibilidade de ser solicitada, a qualquer momento, a suspensão do procedimento judicial pelo prazo de trinta dias ou a desistência da via judicial para promoção da via extrajudicial.
Os procedimentos práticos são comuns em todas as espécies, podendo haver outros requisitos exigidos pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, como diligências para elucidação de dúvidas ou intimações específicas para manifestação de terceiros possivelmente interessados.
Antes de formalizar requerimento o solicitante deve, constituído advogado regularmente inscrito na OAB, observar a legislação competente para seguir os requisitos padrão das serventias extrajudiciais. Portanto deve-se analisar a Lei de Registros Publicos nº 6.015/1973, em especial, o artigo 216-A, que disciplina o procedimento da tramitação do pedido de reconhecimento da usucapião extrajudicialmente.
Importante acompanhar a leitura do Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça, que estabelece diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis em todo âmbito nacional, já mencionado neste trabalho, publicado tendo por objetivo maior celeridade, redução de custos e de demandas no Poder Judiciário mediante a desjudicialização de procedimentos, bem como a necessidade de uniformização, em todo o território nacional, dos procedimentos relativos à usucapião extrajudicial.
Um dos documentos indispensáveis para instruir o requerimento inicial de reconhecimento da usucapião extrajudicial é a Ata Notarial declaratória de tempo de posse, lavrada pelo Tabelião da localidade do imóvel usucapiendo, de forma que ateste o tempo de posse do requerente no respectivo imóvel, a espécie de usucapião requerida e as circunstâncias da posse declarada.
Assim denota-se que, apesar de ser de competência do oficial de Registro de Imóveis a instrução do procedimento administrativo até a consequente decisão pelo deferimento ou negativa do reconhecimento da usucapião, tem-se que o primeiro passo, o início dos procedimentos extrajudiciais da Usucapião, se dá perante o tabelião de notas com a lavratura da ata.
4.1 Da Ata Notarial declaratória de tempo de posse
O procedimento de usucapião extrajudicial inicia-se no tabelionato de notas, pelo ato de lavratura da Ata Notarial. Neste documento, indispensável, por força de lei, ao reconhecimento extrajudicial da usucapião a ser requerida, o tabelião, dotado de sua fé pública e de autenticidade dos fatos, lavrará instrumento público no qual atestará o tempo de posse do requerente sob o imóvel usucapiendo.
Quanto a este aspecto, destaque-se que a legislação brasileira atribui ao fator tempo enorme importância como requisito de aquisição originária da propriedade através da Usucapião, eis que somente reconhecida pelo uso do bem por um determinado lapso de tempo, sem interrupção, e desde que cumpra os demais requisitos exigidos pela lei.
Assim acentua Cândido Dinamarco [8], de maneira enfática:
“O que torna o possuidor dono não é uma sentença judicial, mas o exercício da posse adequada, pelo tempo necessário: ‘la usucapione fa si che il possesso diventi proprietà’ (Biondo Biondi). O usucapião tem por razão o valor de organização da posse, de modo que, estando esta de fato dissociada do domínio e não tendo sido eliminada a posse ilegítima, depois de algum tempo é este que cede àquele e o que era mero fato erige-se à condição de direito real sobre o bem (Pietro Trimarchi). São fenômenos, como se vê, que se desenrolam no plano do direito substancial e ali se consumam segundo razões, normas, conceitos e valores inerentes a este”.
Em termos bastante resumidos, porém objetivo, Francisco Eduardo Loureiro [9] cita que na usucapião “a lei vai converter a posse em propriedade pelo decurso do tempo.”. Assim, observa-se claramente a importante da efetiva comprovação do tempo de posse para reconhecimento da usucapião, tanto no âmbito judicial como extrajudicial.
Ademais, avultemos que a ata notarial ganhou destaque no Código de Processo Civil de 2015, especificamente no capítulo que trata das provas, senão vejamos o que aduz seu artigo 384:
“Art. 384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião."
Ao requerer a lavratura da ata notarial o requerente tem por objetivo a pré- constituição de prova de fato, qual seja, no procedimento de usucapião, o tempo de sua posse, cujo testemunho do tabelião, com fé pública, confere a sua veracidade para qualquer fim, tendo força probatória de integridade e veracidade dos fatos declarados, atribuindo-lhes autenticidade e credibilidade.
Dessa forma, o artigo 216-A, inciso I, da Lei de Registros Publicos, introduziu a sua obrigatoriedade na instrução da documentação necessária ao requerimento de reconhecimento da usucapião extrajudicial perante o Registro de Imóveis:
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
Assim, na fase inicial do requerimento, tem-se que o notário analisará se o solicitante preenche todos os requisitos da usucapião pretendida, instruindo-o quanto as provas documentais dos fatos por ele alegado. Dispõe ainda o artigo 4º, inciso I, do já mencionado Provimento nº 65/2017 do CNJ, sobre as informações que a ata notarial declaratória de tempo de posse deve conter:
"Art. 4º O requerimento será assinado por advogado ou por defensor público constituído pelo requerente e instruído com os seguintes documentos:
I – ata notarial com a qualificação, endereço eletrônico, domicílio e residência do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver, e do titular do imóvel lançado na matrícula objeto da usucapião que ateste:
a) a descrição do imóvel conforme consta na matrícula do registro em caso de bem individualizado ou a descrição da área em caso de não individualização, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo;
b) o tempo e as características da posse do requerente e de seus antecessores;
c) a forma de aquisição da posse do imóvel usucapiendo pela parte requerente;
d) a modalidade de usucapião pretendida e sua base legal ou constitucional;
e) o número de imóveis atingidos pela pretensão aquisitiva e a localização: se estão situados em uma ou em mais circunscrições;
f) o valor do imóvel;
g) outras informações que o tabelião de notas considere necessárias à instrução do procedimento, tais como depoimentos de testemunhas ou partes confrontantes;
II – planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RTT no respectivo conselho de fiscalização profissional e pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título;
III – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse;
IV – certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos trinta dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas:
a) do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;
b) do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;
c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião;
V – descrição georreferenciada nas hipóteses previstas na Lei n. 10.267, de 28 de agosto de 2001, e nos decretos regulamentadores;
VI – instrumento de mandato, público ou particular, com poderes especiais e com firma reconhecida, por semelhança ou autenticidade, outorgado ao advogado pelo requerente e por seu cônjuge ou companheiro;
VI – instrumento de mandato, público ou particular, com poderes especiais, outorgado ao advogado pelo requerente e por seu cônjuge ou companheiro; (redação dada pelo Provimento n. 121, de 13/7/2021)
VII – declaração do requerente, do seu cônjuge ou companheiro que outorgue ao defensor público a capacidade postulatória da usucapião;
VIII – certidão dos órgãos municipais e/ou federais que demonstre a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo, nos termos da Instrução Normativa Incra n. 82/2015 e da Nota Técnica Incra/DF/DFC n. 2/2016, expedida até trinta dias antes do requerimento"
O mesmo Provimento dispõe que o requerimento poderá ser instruído com mais de uma ata notarial, por ata notarial complementar ou por escrituras declaratórias lavradas pelo mesmo ou por diversos notários, as quais descreverão os fatos conforme sucederem no tempo.
Se o pedido da usucapião extrajudicial abranger mais de um imóvel, ainda que de titularidade diversa, o procedimento poderá ser realizado por meio de único requerimento e ata notarial, se contíguas as áreas, isto porque a ata notarial mencionada deverá ser lavrada pelo tabelião de notas do município em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele.
O tabelião de notas poderá comparecer pessoalmente ao imóvel usucapiendo para realizar diligências necessárias à lavratura da ata notarial e, ainda, poderá constar da ata notarial imagens, documentos, sons gravados em arquivos eletrônicos, além do depoimento de testemunhas, não podendo basear-se apenas em declarações do requerente.
Finalizada a lavratura da ata, o tabelião deve cientificar o requerente e consignar no ato que a ata notarial não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo apenas para a instrução de requerimento extrajudicial de usucapião para processamento perante o registrador de imóveis competente.
4.2 Instrução processual no Registro de Imóveis
Após a lavratura da ata notarial, deve ser apresentado requerimento formal de reconhecimento da usucapião extrajudicial junto ao ofício de registro de imóveis competente, destacando-se, neste aspecto, que a Lei 8.935/94, em seu artigo 12, estabelece que compete aos oficiais de registro de imóveis a prática dos atos relacionados na legislação pertinente aos registros públicos de que são incumbidos, independentemente de prévia distribuição, mas sujeitos às normas que definirem as circunscrições geográficas.
O mencionado requerimento deve atender, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Civil, indicando ainda, a modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou constitucional, a origem e as características da posse, a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a referência às respectivas datas de ocorrência, o nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo, o número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito e o valor atribuído ao imóvel usucapiendo.
Deve ainda se acostada aos autos do processo administrativo toda documentação listada no artigo 4º, inciso I, do já mencionado Provimento nº 65/2017 do CNJ, acima transcrito neste trabalho.
Assim, recebido o requerimento e sua documentação o oficial de registro autuará, abrindo protocolo para início de qualificação registral, ou seja, para verificação do cumprimento dos requisitos legais e conferência de documentos apresentados. Se desta verificação for constatada a falta de algum dos requisitos legais ou de documentos que deveriam ter sido juntados e não o foram, ou que foram, mas estão irregulares, o oficial de registro deve decidir pelo não prosseguimento do feito.
Conforme dispõe o artigo 188 da Lei nº 6.015/73, alterado recentemente pela Lei nº 14.382, de 2022, protocolizado o requerimento e analisada irregularidade, proceder-se-á emissão de nota devolutiva, no prazo de 10 (dez) dias, contado da data do protocolo. Na nota devolutiva, deverão vir expressamente explicitados os motivos e a respectiva fundamentação legal da negativa de continuidade do feito, oportunizando a parte interessada que o complemente, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido da usucapião.
Poderá ainda a parte, não concordando com as exigências determinadas em nota ou não sendo possível cumpri-las, suscitar o procedimento de dúvida, previsto no artigo 198, inciso VI, da Lei nº 6.015/1973, que prevê a remessa dos autos ao juízo competente para dirimi-la.
Caso oportunizado e as exigências não sendo cumpridas, o oficial de registro deverá emitir decisão fundamentada rejeitando o pedido de reconhecimento da usucapião, sendo claro que a rejeição do pedido extrajudicial não impedirá o ajuizamento de ação de usucapião em âmbito judicial. Se cumpridas ou de pronto analisada a regularidade do pedido e da documentação acostada, o feito seguirá para fase de notificações.
Neste procedimento de notificações, deverão ser apresentadas ou colhidas as anuências de todos os titulares de direito do imóvel usucapiendo, bem como, dos vizinhos confrontantes. Na falta de alguma das assinaturas, o registrador deverá proceder as notificações para manifestação do consentimento do pedido ou impugnação, no prazo de quinze dias.
Ainda deverá ser dada a ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, e a terceiros eventualmente interessados, através de publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para que se manifestem sobre o pedido em igual prazo, sendo interpretado a todos o silêncio como concordância tácita.
Os parágrafos 2º ao 4º do artigo 216-A, da Lei nº 6.015/73, tratam expressamente desta fase do procedimento, senão vejamos:
§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância.
§ 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.
§ 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
O Provimento nº 65/2017 do CNJ ainda regulamenta a fase de notificações e manifestações sobre o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião com atenção redobrada, considerando a importância do pedido, com a consequente aquisição (e, do outro lado, possível perda) da titularidade de um domínio real.
Especialmente em seus artigos 10 e 11, o Provimento traz diversas disposições a serem atendidas pelo oficial de registro, sob pena de nulidade de todo procedimento.
Art. 10. Se a planta mencionada no inciso II do caput do art. 4º deste provimento não estiver assinada pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou ocupantes a qualquer título e não for apresentado documento autônomo de anuência expressa, eles serão notificados pelo oficial de registro de imóveis ou por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos para que manifestem consentimento no prazo de quinze dias, considerando-se sua inércia como concordância.
§ 1º A notificação poderá ser feita pessoalmente pelo oficial de registro de imóveis ou por escrevente habilitado se a parte notificanda comparecer em cartório.
§ 2º Se o notificando residir em outra comarca ou circunscrição, a notificação deverá ser realizada pelo oficial de registro de títulos e documentos da outra comarca ou circunscrição, adiantando o requerente as despesas.
§ 3º A notificação poderá ser realizada por carta com aviso de recebimento, devendo vir acompanhada de cópia do requerimento inicial e da ata notarial, bem como de cópia da planta e do memorial descritivo e dos demais documentos que a instruíram.
§ 4º Se os notificandos forem casados ou conviverem em união estável, também serão notificados, em ato separado, os respectivos cônjuges ou companheiros.
§ 5º Deverá constar expressamente na notificação a informação de que o transcurso do prazo previsto no caput sem manifestação do titular do direito sobre o imóvel consistirá em anuência ao pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião do bem imóvel.
§ 6º Se a planta não estiver assinada por algum confrontante, este será notificado pelo oficial de registro de imóveis mediante carta com aviso de recebimento, para manifestar-se no prazo de quinze dias, aplicando-se ao que couber o disposto nos §§ 2º e seguintes do art. 213 e seguintes da LRP.
§ 7º O consentimento expresso poderá ser manifestado pelos confrontantes e titulares de direitos reais a qualquer momento, por documento particular com firma reconhecida ou por instrumento público, sendo prescindível a assistência de advogado ou defensor público.
§ 8º A concordância poderá ser manifestada ao escrevente encarregado da intimação mediante assinatura de certidão específica de concordância lavrada no ato pelo preposto.
§ 9º Tratando-se de pessoa jurídica, a notificação deverá ser entregue a pessoa com poderes de representação legal.
§ 10. Se o imóvel usucapiendo for matriculado com descrição precisa e houver perfeita identidade entre a descrição tabular e a área objeto do requerimento da usucapião extrajudicial, fica dispensada a intimação dos confrontantes do imóvel, devendo o registro da aquisição originária ser realizado na matrícula existente.
Art. 11. Infrutíferas as notificações mencionadas neste provimento, estando o notificando em lugar incerto, não sabido ou inacessível, o oficial de registro de imóveis certificará o ocorrido e promoverá a notificação por edital publicado, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretando o silêncio do notificando como concordância.
Parágrafo único. A notificação por edital poderá ser publicada em meio eletrônico, desde que o procedimento esteja regulamentado pelo tribunal.
Segundo o mencionado provimento, considera-se outorgado o consentimento, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente do pedido da usucapião justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até trinta dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.
Notificados, quanto a possibilidade de apresentação de impugnação, o Provimento nº 65/2017 do CNJ aduz que apresentada pelo titular do direito sobre o imóvel usucapiendo ou por terceiros eventualmente interessados, poderá ser objeto de conciliação ou mediação pelo registrador. Não sendo frutífera, a impugnação impedirá o reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial.
Saliente-se que a Lei 14.382/22 trouxe inovação quanto à análise de tais impugnações, aperfeiçoando o procedimento da usucapião extrajudicial ao permitir que o registrador identifique impugnações injustificadas e não as admita, devendo rejeitá-la mediante decisão fundamentada, impedindo assim a apresentação de impugnações desfundadas com único intuito de impossibilitar a efetividade do reconhecimento extrajudicial da usucapião requerida.
Logo, deverão ser consideradas pelo oficial de registro as impugnações injustificadas, de cunho meramente protelatório, as que não apresentam elementos concretos de controvérsia ou sejam completamente infundadas, bem como as que estejam desacompanhadas de documentos que minimamente deem respaldo às suas alegações.
Por sua vez, apresentada ressalva, óbice ou oposição dos entes públicos mencionados, o procedimento extrajudicial também deverá ser encerrado. Neste sentido, observe-se a divergência levantada pelo Enunciado 32 da I Jornada de Direito Notarial e Registral, o qual dispõe que: “A impugnação em usucapião extrajudicial fundada unicamente na presunção de que o imóvel constitui terra devoluta, ante a inexistência de registro da sua propriedade, deve ser considerada injustificada, nos termos do art. 216-A, § 10, da Lei 6.015/73.”.
O enunciado descrito obedece à jurisprudência pacificada do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal quanto à inexistência de presunção de dominialidade em favor do Estado, quando inexistente matrícula do imóvel usucapiendo, impondo ao Estado o ônus de provar que a terra é devoluta. Portanto, não deve ser considerada justa impugnação genérica apresentada pelo Estado que alegue tão-somente que o imóvel usucapiendo constitua terra devoluta.
Nas hipóteses em que a impugnação não seja admitida, haverá o prosseguimento regular do procedimento. Sendo considerada a impugnação fundada, deve o oficial de registro de imóveis lavrar relatório circunstanciado de todo o processamento da usucapião e entregar a parte requerente para que este decida pela apresentação ao juízo competente para início do rito judicial da usucapião, extinguindo o procedimento extrajudicial.
A rejeição do requerimento poderá ainda ser impugnada pelo requerente no prazo de quinze dias, perante o oficial de registro de imóveis, que poderá reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejeição no mesmo prazo ou suscitará dúvida registral nos moldes dos art. 198 e seguintes da Lei de Registros Publicos.
Por fim, não havendo nenhuma impugnação fundada, ou sequer havendo manifestação de titulares de direito, entes públicos ou terceiros interessados, o oficial registrará a aquisição do imóvel em nome do requerente, no Livro nº 2 de matrículas.
Conclusão
Diante do exposto, o presente trabalhou buscou apresentar o instituto da usucapião como modo de aquisição originária da propriedade privada, em especial, junto a nova proposta trazida pelo Código de Processo Civil. O ordenamento civil decidiu contemplar esse instituto criando a possibilidade de requerimento para reconhecimento da usucapião também ser feito diretamente pelas vias administrativas, incluindo então a usucapião extrajudicial.
Em suma, a extrajudicialização tem um condão de desafogar o Poder Judiciário e simplificar os procedimentos, obtendo maior celeridade na prestação da tutela jurisdicional, sem deixar de garantir segurança jurídica.
É importante ressaltar que a possibilidade de reconhecimento da usucapião através de procedimento extrajudicial foi uma peça fundamental para o nosso direito, visando a garantia dos direitos fundamentais contemplados pela Constituição Federal, especialmente no que tange ao direito de propriedade, a função social da propriedade e a dignidade da pessoa humana.
Ainda neste aspecto, destacou-se como a legislação brasileira regula a propriedade privada, demonstrando seus elementos componentes, modos de aquisição da propriedade e da posse, diferenciando-as e explanando como a usucapião está prevista como uma das modalidades de aquisição originária da propriedade através da posse prolongada pelo tempo.
Prosseguindo, demonstramos, a respeito da evolução legislativa em termos de regulamentação do instituto, que a publicação do Provimento nº 65 de 2017 pelo Conselho Nacional de Justiça regulamentou e uniformizou os procedimentos realizados nos cartórios de notas e de registro de imóveis.
Ainda a respeito da legislação, esclarecemos que o advento da Lei 13.465/2017 trouxe o aperfeiçoamento do instituto da Regularização Fundiária, de modo que se demonstrou a importância da atuação dos cartórios, principalmente, dos registros de imóveis, que participam de forma efetiva no processo de regularização de imóveis urbanos irregulares através da tramitação dos procedimentos administrativos de reconhecimento da usucapião.
Em conclusão, foi demonstrado, passoapasso, cada fase e procedimento da prática cartorária, tanto nos tabelionatos de notas, com a lavratura da ata notarial declaratória de tempo de posse, como nos ofícios de registro de imóveis, com a instrumentalização do requerimento administrativo e procedimentos de notificações e impugnações, até decisão final pelo reconhecimento ou não da usucapião.
O presente artigo buscou, com ênfase na usucapião extrajudicial, demonstrar como o instituto pode ser utilizado como medida de regularização fundiária, provendo o entendimento do instituto, apresentado pontos de sua efetividade, os benefícios, a evolução do ordenamento jurídico e procedimentos práticos, que deixemos claro, o tema proposto revela-se uma fonte inesgotável.
[1] A Declaração dos Direitos do Homem e do Cidadão, em Francês como: Déclaration des Droits de 'Homme et du Citoyen, é um documento culminante da Revolução Francesa, que define os direitos individuais e coletivos dos homens.
[2] DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de imóveis. 8 ed. São Paulo: Saraiva, 2009, p.1.
[3] BULOS, Uadi Lamêgo. Elementos de direito constitucional. Salvador: Nova Alvorada, 1996, p. 105.
[4] TARTUCE, Flávio; SIMÃO, José Fernando. Direito Civil, vol 4: Direito das Coisas. 4.ed. rev. e atual. São Paulo: Método, 2012, p. 102.
[5] RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas - 2020. ob, cit., p. 271.
[6] ARONNE, Ricardo. Propriedade e domínio: a teoria da autonomia: titularidades e direitos reais nos fractais do direito civil-constitucional. 2. ed. rev. atual por Simone Tassinari Cardoso e ampl. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2014, p. 73.
[7] VITÓRIO, Rodrigo Paniz. A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL NA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA: Uma Análise da Prática dos Cartórios de Registro de Imóveis. Dissertação (Trabalho de conclusão da Graduação). 188p. Porto Alegre. UFRGS, 2018.
[8] DINAMARCO, Cândido Rangel. Usucapião e posse perdida. Revista dos Tribunais, v. 19, nº 74, p. 40.
[9] Usucapião administrativa. Registradores entrevista Francisco Eduardo Loureiro. Arisp – Uniregistral – TV Registradores. Disponível em: < https://www.youtube.com/watch?v=NKYhXP-gkmQ>.
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