Quem declara o ITCMD de um imóvel urbano em São Paulo descobre que o sistema da Secretaria da Fazenda não parte do valor venal usado no lançamento do IPTU. Ele adota o "valor venal de referência" que a Prefeitura usa para o ITBI, quase sempre mais alto. Como a alíquota paulista é de 4% sobre a base (art. 16 da Lei estadual 10.705/2000), a diferença vai direto para o imposto.
A resposta curta é esta: a jurisprudência recente do TJSP afasta a aplicação automática do valor de referência do ITBI, por falta de previsão em lei, mas isso não impede a Fazenda de arbitrar o valor de mercado de um imóvel específico em procedimento próprio. O restante do artigo explica os dois lados dessa frase.
Piso, base e arbitramento: as quatro peças
Antes dos detalhes, convém separar quatro ideias que costumam ser confundidas. A base de cálculo do ITCMD paulista é o valor venal, que a lei define como valor de mercado. O valor usado no lançamento do IPTU funciona como piso legal: a base não pode ficar abaixo dele. O valor de referência do ITBI não pode ser imposto de forma automática por decreto, segundo a orientação reiterada do TJSP. E o Fisco conserva a possibilidade de abrir arbitramento individualizado quando o valor declarado não merecer fé.
O contribuinte que declara o valor do IPTU, portanto, parte do piso legal e de um critério que o TJSP tem aceitado. Não fica imune a uma avaliação individual bem fundamentada.
O que diz a lei paulista
A Lei 10.705/2000 define a base de cálculo como "o valor venal do bem ou direito transmitido" (art. 9º, caput) e esclarece que valor venal é "o valor de mercado do bem ou direito na data da abertura da sucessão ou da realização do ato ou contrato de doação" (art. 9º, § 1º).
Para imóveis, o art. 13 fixa o piso. No imóvel urbano, a base "não será inferior" ao valor fixado para o lançamento do IPTU; no rural, ao valor declarado para o ITR.
O texto legal não menciona o valor de referência do ITBI. Ele entrou no sistema por meio do Decreto estadual 55.002/2009, que alterou o regulamento do imposto (Decreto 46.655/2002) para permitir que a Fazenda adote, nos imóveis urbanos, o valor venal de referência divulgado pelo Município para o ITBI.
O entendimento do TJSP
O fundamento é a legalidade tributária. O art. 97, II e IV, do CTN reserva à lei a fixação da base de cálculo, e o § 1º do mesmo artigo equipara à majoração do tributo a modificação da base que o torne mais oneroso. Um decreto que troca o critério de apuração por outro, mais alto, faz exatamente isso.
Em setembro de 2026, a 10ª Câmara de Direito Público manteve sentença que garantiu o recolhimento do ITCMD sobre o valor venal do IPTU, com a tese de que a base "deve ser o valor venal do imóvel utilizado para o IPTU, afastando o valor de referência do DE nº 55.002/09". O acórdão aplicou por extensão o IRDR 2243516-62.2017.8.26.0000, que tratou da base do ITBI no Município de São Paulo.
A mesma orientação aparece em diversos julgados recentes de outras câmaras de Direito Público, como a 3ª e a 7ª. É jurisprudência reiterada, mas não um precedente vinculante do Tribunal sobre o tema; quem cita o entendimento deve apresentá-lo nesses termos.
O que o Tema 1371 decidiu, e o que não decidiu
O STJ julgou em dezembro de 2025 o Tema Repetitivo 1371 (REsp 2.213.551, Primeira Seção, Rel. para o acórdão Min. Marco Aurélio Bellizze). O caso vinha exatamente de São Paulo, de um mandado de segurança contra o Decreto 55.002/2009.
O Tema 1371 não validou nem invalidou o decreto. O próprio acórdão registra que a extrapolação do poder regulamentar "não foi objeto de afetação" e que a alegada ofensa ao art. 97 do CTN não podia ser conhecida, porque depende da interpretação da legislação paulista (o confronto entre decreto e lei estadual). Essa controvérsia continua decidida, no âmbito estadual, pelo TJSP.
O que o STJ definiu foi o arbitramento. A prerrogativa decorre diretamente do art. 148 do CTN e não pode ser "genericamente suprimida por decisão judicial", como havia feito o TJSP naquele processo. Mas o arbitramento depende de "procedimento individualizado", cabe apenas quando a declaração do contribuinte for omissa ou não merecer fé, e exige que a Fazenda comprove que o valor declarado está "absolutamente fora do valor de mercado", com ampla defesa e contraditório.
Depois da tese, o TJSP passou a reexaminar os acórdãos que vedavam o arbitramento em qualquer caso. Nos juízos de adequação feitos em 2026, as câmaras têm mantido o afastamento do valor de referência do ITBI e ressalvado a possibilidade de arbitramento, que a lei paulista também prevê no art. 11.
Por que o ITBI é tratado de outro jeito
No Tema Repetitivo 1113, o STJ decidiu que a base do ITBI é o valor de mercado, que não está vinculada ao IPTU e que o IPTU "nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação". Essa tese trata do ITBI e não se transfere automaticamente para o ITCMD.
No ITCMD paulista, a própria lei estadual elegeu o valor do IPTU como piso (art. 13, I). E o Tema 1371 reconheceu que a legislação estadual tem "plena liberdade para eleger o critério de apuração da base de cálculo do ITCMD". São Paulo elegeu o seu por lei; a discussão é se um decreto pode trocá-lo.
O que a LC 227/2026 pode mudar
A Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026, trouxe as normas gerais do ITCMD exigidas pela Emenda Constitucional 132/2023. O art. 152 dispõe que "a base de cálculo do ITCMD é o valor de mercado do bem ou do direito transmitido".
A leitura que proponho, e que é análise, não consequência automática da lei, é que essa regra não resolve sozinha a controvérsia paulista. A Lei 10.705/2000 já define valor venal como valor de mercado desde 2000, e a discussão no TJSP gira em torno de quem pode fixar o critério de apuração, não do conceito. A LC 227/2026 não autoriza o Executivo estadual a fazê-lo por decreto, e o art. 97 do CTN segue em vigor.
Há, porém, pontos em aberto que merecem acompanhamento. Primeiro, a eventual adaptação da Lei 10.705/2000 às normas gerais, que pode trazer novo critério de avaliação. Segundo, a aplicação no tempo: a base se apura pelo valor na data do fato gerador, e regras novas de avaliação tendem a alcançar apenas os fatos posteriores. Terceiro, a tensão possível entre o "valor de mercado" da norma geral e um piso fixado pelo IPTU, que pode ser invocada pela Fazenda para reforçar pedidos de arbitramento.
Os projetos de alteração da disciplina do ITCMD paulista também devem ser acompanhados, especialmente quanto à progressividade e aos critérios de avaliação. Se uma lei estadual adotar o valor de referência do ITBI ou outro critério de mercado, o argumento da legalidade perde força para os fatos geradores posteriores a ela.
Consequências práticas
Para quem ainda vai recolher o imposto, uma das vias utilizadas é o mandado de segurança preventivo, quando o contribuinte consegue demonstrar a exigência concreta da autoridade fiscal, como o cálculo gerado pelo sistema da Fazenda sobre o valor de referência. Num imóvel com valor de IPTU de R$ 600 mil e valor de referência de R$ 900 mil, o imposto passa de R$ 36 mil para R$ 24 mil.
Para quem já recolheu valor superior ao devido, pode haver pretensão de restituição, observados os requisitos do art. 165 do CTN e o prazo de cinco anos do art. 168, I, contado da extinção do crédito tributário. O pedido pode ser feito administrativamente à Secretaria da Fazenda ou por ação de repetição de indébito; são caminhos distintos do mandado de segurança, que se volta ao recolhimento futuro.
Em qualquer dos casos, vale avaliar antes se o valor do IPTU do imóvel está muito distante do mercado. É nessa hipótese que o Tema 1371 permite à Fazenda abrir arbitramento. A tese da legalidade protege contra a tabela aplicada a todos, não contra uma avaliação individual bem fundamentada.
Para as regras gerais do ITCMD em São Paulo em 2026 (alíquota, isenções em reais, prazos, desconto e multas), escrevi um guia no blog do escritório: ITCMD em SP: alíquota, cálculo, isenções e prazos.
Jurisprudência consultada
STJ, Tema Repetitivo 1371, REsp 2.213.551, Primeira Seção, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, Rel. p/ acórdão Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 10/12/2025, DJEN 06/02/2026.
STJ, Tema Repetitivo 1113.
TJSP, Remessa Necessária 1150801-72.2025.8.26.0053, 10ª Câmara de Direito Público, Rel. Torres de Carvalho, j. 01/09/2026.
TJSP, Remessa Necessária 1011472-47.2025.8.26.0602, 10ª Câmara de Direito Público, Rel. Martin Vargas, j. 03/09/2026.
TJSP, 1036879-53.2025.8.26.0053, 7ª Câmara de Direito Público, Rel. Maria Fernanda de Toledo Rodovalho, j. 07/08/2026.
TJSP, 1007874-20.2024.8.26.0053, 3ª Câmara de Direito Público, Rel. Kleber Leyser de Aquino, j. 09/09/2026 (juízo de adequação ao Tema 1371, acórdão de 24/11/2025 mantido).
TJSP, 1030446-67.2024.8.26.0053, 3ª Câmara de Direito Público, Rel. Paulo Cícero Augusto Pereira, j. 28/06/2026 (juízo de readequação ao Tema 1371).
TJSP, IRDR 2243516-62.2017.8.26.0000, 7º Grupo de Câmaras de Direito Público, Rel. Burza Neto, j. 23/05/2019.
Legislação
Lei estadual 10.705/2000 (SP), arts. 9º, 11, 13 e 16. Decretos estaduais 46.655/2002 e 55.002/2009 (SP). CTN, arts. 97, 148, 165 e 168. Lei Complementar 227/2026, art. 152.
