1. O que significa a palavra locador?
Locador é a pessoa que em contrato de locação (verbal ou escrito) se obrigou a ceder algo, (mediante pagamento) ou a prestar um serviço.
2. O que significa a palavras locatário?
A pessoa que contrata moradia pagando uma determinada quantia estipulada em contrato, podendo esse ser verbal ou escrito.
3. O QUE SIGNIFICA CONTRATO DE LOCAÇÃO?
É aquele contrato pelo qual uma das partes (locador) se obriga a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. Trata-se de contrato bilateral, mediante pagamento, consensual (surge no acordo da vontade), comutativo (as partes sabem seus efeitos futuros), diferido (adiado) no futuro e não solene (pode ser verbal, por exemplo).
Há três modalidades de locação:
- de bem;
- de serviço;
- de obra.
O art. 1º em seu parágrafo único da Lei nº 8.245 de 1991 aponta quais as locações que não estão abrangidas pela lei.
Confira:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
4. O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo? Qual o prazo mínimo para reajuste? Pode ser verbal?
Sim. De acordo com o Art. 3º da Lei do Inquilinato o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo. Entretanto, se igual ou superior a dez anos é obrigatório a assinatura do cônjuge se o locador for casado; prazo abaixo de 10 anos somente quem loca assina. Por fim, o prazo mínimo para locação residencial é de um ano pelo seguinte motivo:
Por força da lei nº. 10.192, de 14 de fevereiro de 2001, a periodicidade dos reajustes de aluguéis residências, só pode ocorrer anualmente como disposto no seu artigo Art. 2º, § 1º. A respeito do prazo mínimo de reajuste segue o mesmo critério, ou seja, anual.
Portanto, os contratos de aluguéis poderão conter cláusula de reajuste, desde que de prazo igual ou superior a um ano. Observe-se, sob esse aspecto, que é nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano (art. 2°, § 1°).
Quanto a sua forma, ele pode ser verbal ou por escrito. Caso seja verbal o locatário para evitar dissabores deve exigir recibo.
5. O Locatário é obrigado a pagar reparo no imóvel sem ter feito Termo de Vistoria?
Das obrigações do Locador mencionadas no Art. 22 da Lei do Inquilinato duas são obrigatórias: entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Assim, caso não seja feito o Termo de Vistoria, descabe pretensão de cobrança de reparos no imóvel locado se não realizada vistoria inicial e final, com acompanhamento do locatário e de testemunha ou fiador. Orçamentos e documentos unilaterais apresentados pelo locador, posteriormente, ao Locatário, após a sua saída do imóvel são imprestáveis para o ressarcimento do pedido. Em caso de impasse basta pedir perícia judicial no imóvel. Certamente o inquilino pagará por aquilo que deu causa e o locador pelos vícios ou defeitos já existentes no imóvel.
Confira o que diz a jurisprudência:
LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. VALOR DO ALUGUEL. O valor do aluguel devido é aquele ajustado, expressamente, no contrato de locação, pelas partes, com os reajustes legais. Não comprovado o novo valor do aluguel que teria sido acertado verbalmente pelas partes.
REPAROS NO IMÓVEL. DOCUMENTOS UNILATERAIS. AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL E FINAL. Descabe pretensão de cobrança de reparos no imóvel locado se não realizada vistoria inicial e final, com acompanhamento do locatário e do fiador. Orçamentos e documentos unilaterais são imprestáveis para o ressarcimento do pedido. VERBA HONORÁRIA PARA O PROCURADOR DA APELANTE. A verba honorária não pode estar incluída na multa contratual devida. Esta possui natureza diversa daquela. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 70005516729, DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL, TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RS, RELATOR: RICARDO RAUPP RUSCHEL, JULGADO EM 10/09/2003) (Destaques).
6. E quando o contrato é padrão e já vem com aquela cláusula: “imóvel entregue em perfeito estado”?
A questão é simples. Geralmente esses contratos são feitos por administradoras de imóveis e chamados de contrato de adesão. São contratos redigidos somente pelo fornecedor, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo. Para estes contratos, a lei determina que as cláusulas que limitam o direito do consumidor sejam redigidas com destaque. É importante saber que o consumidor terá direito a revisão de cláusulas deste contrato, se lhe causarem onerosidade excessiva. Além disso, o Código do Consumidor prevê a facilitação da defesa do consumidor, inclusive com a inversão do ônus da prova.
Confira o que diz o Código do consumidor:
Art. 6º São direitos básicos do consumidor:
V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;
Confira, também, o que diz a Lei do Inquilinato:
SEÇÃO IX
Das nulidades
Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
7. As chamadas taxas de reserva, contrato, idoneidade, etc., são de obrigação do locatário?
A Lei do Inquilinato é clara em seu Artigo 22, “O locador é obrigado a:... Parágrafo VII: pagar as taxas da administração imobiliária se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;”. Portanto, esses valores deverão, obrigatoriamente, ser arcados pelas empresas administradoras. Os serviços prestados pelas imobiliárias, consistentes nos atos de intermediação e administração vão desde o serviço inicial de aproximação dos interessados até a final elaboração do contrato de locação e recebimento dos aluguéis. Destarte, não há como atribuir ao locatário o pagamento da referida "taxa de contrato", posto que o locador é quem deve arcar com tais encargos. Mas, caso o locatário tenha pagado, basta pedir a sua restituição via judicial. Por outro lado, tal cobrança é crime previsto na Lei do Inquilinato:
"Art. 43 – Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favos do locatário:
I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos"
Confira o que diz o Professor Gilberto Caldas em sua obra LEI DO INQUILINATO COMENTADA, Ediprax Jurídica, 6ª ed., 1.997, em comentários ao dispositivo em exame, com pena de ouro, escreveu:
"Também a taxa de administração que é cobrada pelas administradoras de bens, que, na vigência da lei anterior era desavergonhadamente paga pelo inquilino, agora, com inteira justiça, embora tardia, foi atribuída ao locador.
A taxa cobrada a título de colher informações sobre a idoneidade do pretendente à locação, com uma providencial emenda de última hora (pois tanto o anteprojeto, quanto na tramitação continuavam a atribuir o pagamento da taxa ao locatário), por fim foi transferida para o seu real responsável, o proprietário.
Se o locador duvida da idoneidade do pretendente à locação, que pague o preço de sua incredulidade no ser humano. O seu direito de nutrir ceticismo não pode chegar ao ponto de criar ônus ao candidato à locação. Exigir que o locatário pague a despesa provocada por quem duvida de sua honestidade é, no mínimo, constrangedor" (obra citada,105-106).
8. O que é Declaração Anual de Quitação de Débito? Tem algum custo para sua emissão?
A lei 12.007/2009 estabelece a obrigatoriedade das pessoas jurídicas prestadoras de serviços públicos ou privados emitirem aos seus respectivos consumidores uma declaração de quitação anual de débitos.
Essa declaração permite que o consumidor substitua os comprovantes de quitação (Concessionárias de energia elétrica, água, operadoras de telefonia, planos de saúde, cartão de crédito, cartão de loja, financeiras, escolas, aluguel, etc.) por um único documento que comprove sua adimplência, e também facilita o exercício da sua defesa em caso de cobrança indevida, afinal segundo o CDC o consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais.
Da declaração de quitação anual deverá constar a informação de que ela substitui, para a comprovação do cumprimento das obrigações do consumidor, as quitações dos faturamentos mensais dos débitos do ano a que se refere e dos anos anteriores.
Em suma: Acabou o tormento de ficar guardando mês a mês, fatura de conta a vida inteira!
Contudo o que muitos consumidores não sabem é que ela é gratuita e muitas administradoras de imóveis cobram pela sua emissão.
Confira o que diz a Lei 12.007/09:
“Art. 1o As pessoas jurídicas prestadoras de serviços públicos ou privados são obrigadas a emitir e a encaminhar ao consumidor declaração de quitação anual de débitos.”
“Art. 3o A declaração de quitação anual deverá ser encaminhada ao consumidor por ocasião do encaminhamento da fatura a vencer no mês de maio do ano seguinte ou no mês subsequente à completa quitação dos débitos do ano anterior ou dos anos anteriores, podendo ser emitida em espaço da própria fatura.”
“Art. 4o Da declaração de quitação anual deverá constar a informação de que ela substitui, para a comprovação do cumprimento das obrigações do consumidor, as quitações dos faturamentos mensais dos débitos do ano a que se refere e dos anos anteriores.”
Portanto, ela é gratuita.
9. E o pagamento mediante boleto bancário exigido por algumas administradoras é legal?
A emissão de boleto de pagamento também é ilegal, pois, são serviços acessórios à locação, que se coadunam de forma jurídica mais adequada ao CDC, e não à lei nº 8.245/91.
10. O indexador de reajuste de aluguel pode ser vinculado ao salário mínimo?
Não. A Lei do Inquilinato veda a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira.
Confira-se a jurisprudência
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS À EXECUÇÃO - NULIDADE DA EXECUÇÃO - BENEFICÍO DE ORDEM - ART. 1.491 DO CC/16 - AUSÊNCIA DE NOMEAÇÃO DE BENS DO DEVEDOR - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FIADOR - ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE LIQUIDEZ DO TÍTULO CLÁUSULA QUE VINCULA O VALOR DO ALUGUEL AO SALÁRIO MÍNIMO - PROIBIÇÃO EXPRESSA NO ART. 17 DA LEI N. 8.245 /91 - VÍCIO QUE ATINGE TÃO-SOMENTE A CLÁUSULA DE REAJUSTE – COBRANÇA EM VALOR COMPATÍVEL AO QUE FOI INICIALMENTE PACTUADO PELAS PARTES - RECURSO NÃO PROVIDO - SENTENÇA MANTIDA.
11. No contrato de locação, pode o locador EXIGIR DO LOCATÁRIO CAUÇÃO E FIANÇA?
Também não! Diz o Art. 37. Da Lei do Inquilinato:
“No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”
Além disso, é crime:
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
12. Como é feita a Caução?
Confira:
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
13. As garantias da locação TEM PRAZO?
Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.
Confira a que diz Lei do Inquilinato:
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
14. O aluguel poder ser cobrado antecipadamente?
O Art. 42. Da Lei do Inquilinato diz: “Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades (fiador, caução, etc.), o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.”
15. Locador pode recusar-se a fornecer recibo do pagamento do aluguel?
Em seu Art. 44, a Lei do Inquilinato é clara:
Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
16. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, poderá o locador reaver o imóvel? E o locatário? Poderá devolvê-lo?
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Já o inquilino poderá desistir da locação durante o prazo do contrato, pagando multa proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Já o locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
17. Caso o inquilino desista da locação durante o prazo do contrato como é feito o cálculo da multa?
Muito simples: Se o inquilino tinha um contrato de 12 meses, dos quais cumpriu apenas 6 meses, a rescisão se dará com a aplicação da multa proporcional aos 6 meses faltantes. Por exemplo: Se a multa para descumprimento do contrato era de 3 aluguéis pelos 12 meses, então a multa será de 1,5 aluguéis pelo prazo faltante.
18. Qual o percentual máximo da multa por atraso de aluguel? 10% ou 2%?
A relação de locação é regulada por lei especial, a qual permite sejam cobradas do locatário "as multas ou penalidade contratuais, quando exigíveis", consoante disposto no artigo 62, II, alínea "b", da lei nº 8.245/91, cujas multas não poderão ser "superiores à importância de 10% do valor da dívida", conforme disposto no artigo 9º do Decreto nº 22.626/33, de 7 de abril de 1933. Já os juros de mora não podem ultrapassar 1% ao mês, conforme estabelece o mesmo decreto em seu artigo. 5º. Já o limite de 2% previsto no art. 52, § 1°, da Lei Federal nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) não pode ser imposto às relações entre locador e locatário. Isso se deve pelo fato da relação locatícia não ser considerada como de consumo, pois é totalmente regida pela Lei Federal n° 8.245/1991. Há entendimento que ela pode ser superior, contudo o assunto pode ser levado a justiça.
19. Se a garantia locatícia for fiança, em quais casos o fiador pode exonerar-se?
Morte do locatário ou casos de separação – sucessão na locação.
O artigo 11 da Lei 8245/91 estabelece que com a morte do locatário, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do então locatário, desde que residentes no imóvel locado, ficam sub-rogados nos direitos e nas obrigações da locação.
Fica também sub-rogado nos direitos e obrigações da locação, o cônjuge ou companheiro que permaneça no imóvel após a separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável (conforme dispõe o artigo 12 da Lei 8245/91).
1ª hipótese para exoneração do fiador.
Se em uma locação tiver sido ajustada a “fiança” como garantia locatícia, e se ocorrer uma das situações acima previstas (falecimento do locatário ou separação do casal), a mencionada sub-rogação deverá ser comunicada por escrito ao locador (proprietário do imóvel) e ao fiador.
Uma vez notificado dessa sub-rogação, poderá o fiador, no prazo de 30 (trinta) contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, notificar o locador sobre a sua exoneração. No entanto, a partir dessa comunicação sobre sua exoneração, ficará ainda o fiador, obrigado pelas obrigações assumidas junto ao locador, pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias.
Locação por prazo indeterminado.
Usualmente as partes contratantes firmam um instrumento de contrato de locação para vigorar por um determinado prazo. Expirado esse prazo, a locação continua, no entanto, doravante, por prazo indeterminado. O fato de a relação locatícia passar a vigora por prazo indeterminado, não altera a obrigação das partes em continuar a obedecer às condições do contrato, inclusive no que se refere àquelas assumidas pelo fiador.
2ª hipótese para exoneração do fiador.
O inciso X do artigo 40 da Lei 8245/91 autoriza o fiador, na hipótese de estar a locação vigorando por prazo indeterminado (Salvo disposição contratual em contrário), a notificar o locador sobre a sua pretensão de exonerar-se desse encargo, respondendo ainda, pelas obrigações assumidas, pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias após o recebimento da respectiva notificação.
Outras hipóteses de desobrigação do fiador.
1. sem o seu consentimento, o credor conceder moratório ao devedor;
2. se, por fato do credor, for impossível a sub-rogação nos seus direitos e preferências;
3. se o credor, em pagamento da dívida, aceitar amigavelmente do devedor, objeto diverso do que este era obrigado a lhe dar.
Poderá ainda o fiador exonerar-se do encargo se invocar o benefício da execução da dívida junto ao devedor principal e este, retardando a execução, cair em insolvência. Nesta situação, deverá o fiador provar que os bens por ele indicados eram ao tempo da penhora, suficientes para solução da dívida afiançada.
Por fim, repita-se, que conforme dispõe o artigo 39 da Lei 8245/91, “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.”
20. Quais as obrigações do locador?
De acordo com o Art. 22. Da Lei do Inquilinato o locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
21. E quais são as obrigações do locatário?
As despesas de obrigação do Locatário estão no artigo 23 da Lei do Inquilinato:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiro;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
Parágrafo 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Parágrafo 2° O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas acima, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no parágrafo 1º deste artigo, desde que comprovadas.
22. Locatário pode votar em Assembleia de condomínio?
Como não foi mencionada expressamente a Lei 4591/64, as normas que não colidem com o Código Civil 2002 continuam em vigor, sendo que as demais foram tacitamente revogadas Portanto, não ficou claro se o artigo 24, § 4º, da Lei 4591/64 foi tacitamente revogado, ou permanece em vigor, dividindo a opinião dos juristas e comentaristas. Uma primeira corrente defende que a matéria permanece regida pelo §4º do art. 24 da Lei 4591/64, pois tal norma não colide com o novo diploma legal, e, portanto, permanece o direito do voto do locatário nas assembleias, desde que o condômino locador não compareça e que não envolvam despesas extraordinárias. Já outra corrente defende que o art. art. 24 da Lei 4591/64 foi tacitamente revogado e, consequentemente, inexiste obrigação legal de permitir a participação e votação do locatário nas assembleias gerais. Uma vez que o entendimento jurisprudencial de nossos tribunais não está pacificado quanto ao assunto, recomenda-se que a participação do locatário seja regulada por decisão de assembleia geral, convocada especificamente para este fim, na qual decidirá se o locatário somente poderá votar com procuração do proprietário do imóvel (condômino-locador).
23. Condômino inadimplente tem direito a voto em Assembleia de condomínio?
Diz a Lei:
O condômino inadimplente de acordo com o Novo Civil fica impedido de votar nas deliberações da assembleia e delas participar. (Art. 1335, III, CC):
Art. 1.335. São direitos do condômino:
III - votar nas deliberações da assembleia e dela participar estando quite.
24. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, o locador pode retomar o imóvel?
Diz o Art. 47. Da Lei do Inquilinato:
“Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º; (I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti -las.
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo relacionada locatário com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.”
25. E nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses?
Diz o Art. 46. da Lei do Inquilinato:
“.Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.”
26. Locatário tem direto de preferência na compra do imóvel locado, posto a venda?
Sim, conforme a Lei do Inquilinato, o locador deve notificar o locatário que o imóvel foi colocado à venda, informando as condições do negócio (preço, prazo etc.). O inquilino tem assim, trinta dias para exercer a compra, ou caducará este direito.
Porém, na prática este benefício dificilmente é exercido, pois só há obrigatoriedade (obrigação legal de venda ao inquilino), se o contrato estiver registrado no Cartório de Registro de Imóveis, como já mencionado acima, pelo menos trinta dias antes da venda, o que dificilmente acontece. Nestes casos, resta ao locatário preterido pleitear perdas e danos.
27. A venda interrompe a locação?
Sim, neste caso o comprador do imóvel ou promissário comprador (venda a prazo), e desde que o contrato esteja registrado no registro imobiliário, poderá pedir o imóvel (denunciar), bastando notificação ao inquilino com noventa dias de antecedência.
28. QUALQUER QUE SEJA A LOCAÇÃO (COMERCIAL OU RESIDENCIAL, o locatário PODE EMPRESTAR OU CEDER O IMÓVEL)?
Não, somente com autorização escrita do locador. A Lei do Inquilinato é tão rigorosa na proibição, que mesmo que o locador tenha ciência do empréstimo há bastante tempo, porém sem autorização expressa (escrita), este pode retomar o imóvel (despejo), fundamentado na cessão inconsentida.
29. INQUILINO tem direito a benfeitoria feita no imóvel?
Vejamos os tipos de benfeitoria:
O Código Civil, Lei 10.406/2002, no seu artigo 96, conceitua os três tipos de benfeitoria, daí temos que a Benfeitoria são obras executadas no imóvel com a intenção de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. Existem várias espécies de benfeitorias e cada uma produz um efeito jurídico diverso. As benfeitorias podem ser Necessárias, Úteis ou Voluptuárias:
Benfeitorias Necessárias:
São aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore, portanto são lançados diretamente em Despesas de Manutenção. Exemplos: reparos de um telhado, reparo na parede para evitar a infiltração de água ou a substituição dos sistemas elétricos e hidráulico danificados, portanto todos eles são necessários com característica de uma manutenção ou conserto, simplesmente.
Benfeitorias Úteis:
As obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como por exemplo, a construção de uma garagem, a instalação de grades protetora nas janelas ou fechamento de uma varanda, porque torna o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade.
Benfeitorias Voluptuárias:
As que não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo mais bonito ou mais agradável, tais como obras de jardinagem, de decoração ou alteração meramente estética como cerca viva, colocação de colunas Romanas no Hall de Entrada, construção de Lago para embelezamento do local.
É muito comum que o inquilino, tanto nas locações residenciais quanto comerciais introduza modificações, acessões ou benfeitorias (banheiros, aumento de área construída etc.), que tanto podem justificar-se por necessidade, quanto para benefício e incremento de sua atividade comercial. Nestes casos, a Lei do Inquilinato (artigo 35) é expressa em permitir que estas benfeitorias sejam incorporadas ao imóvel, sem qualquer direito a indenização. Porém a pactuação deve ser expressa. No silêncio do contrato, o locatário deverá ser indenizado, podendo reter o imóvel até integral satisfação do investimento.
Confira:
SEÇÃO VI
Das benfeitorias
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
30. locador pode se recusar em receber as chaves no término da locação se o imóvel não estiver NAS MESMAS CONDIÇÕES DO termo DE vistoria?
Em nenhuma hipótese o locador pode se recusar ao recebimento das chaves, pois abre ao locatário o direito de depositá-las em juízo, caso em que o locador arcará com o pagamento das custas e honorários advocatícios. Portanto, deve o locador recebê-las, passando recibo por escrito, ressalvando os reparos necessários. Em seguida notificar o inquilino e fiadores para realizá-los, cobrando os dias ou tempo necessários à sua realização.
31. De acordo com a Lei do Inquilinato, quando o proprietário pode pedir a revisão do valor do aluguel judicialmente?
A Lei nº 8.245/91, em vigor, estabelece que a revisão judicial do valor do aluguel só poderá ser pedida após três anos de vigência do contrato ou do último acordo. O proprietário precisa entrar com uma ação revisional na Justiça para obter a atualização.
32. Como saber se o proprietário está querendo cobrar um aluguel muito acima do valor do mercado?
Se o contrato de locação não estipular nenhum índice, o locatário deve fazer uma pesquisa de mercado, comparando os aluguéis cobrados para residências de mesmo padrão, na região em que mora. Desta forma, o locatário terá uma ideia se o locador não está pedindo um valor muito acima da média praticada.
Se o valor for acima da média do mercado o inquilino deve procurar a justiça para manter os índices à média de mercado.
33. Não existindo um acordo amigável e se o proprietário entrar com uma ação revisional, o que acontece?
Se não existir acordo amigável e o proprietário ingressar com ação revisional, o juiz poderá fixar um valor provisório de aluguel. O valor definitivo do aluguel só será fixado em sentença. Observe a diferença entre o aluguel provisório e o fixado em sentença:
PROVISÓRIO - O juiz fixará o valor, que não ultrapassará 80% (oitenta por cento) da quantia solicitada pelo proprietário. Mas o inquilino poderá pedir a revisão desse valor, caso não concorde.
FIXADO EM SENTENÇA - Esse aluguel passa a valer desde o início da ação de revisão. Ou seja, caso o aluguel em sentença seja maior do que o aluguel provisório, a diferença deve ser corrigida e paga pelo inquilino.
34. Ao fazer uma revisão de aluguel deve ser feito necessariamente um novo contrato de locação?
Não. Basta o inquilino e o proprietário definirem por escrito que, naquela data, o valor do aluguel foi aumentado em razão de uma revisão amigável de aluguel e que este novo valor passará a valer pelo período de um ano. Este documento, assinado por ambas as partes, é chamado de adendo contratual e passa a integrar o contrato de locação.
ATENÇÃO: é importante que o inquilino verifique a data de reajuste do aluguel, antes de assinar o acordo de revisão. Lembre-se: o novo valor do aluguel residencial vigorará pelo prazo de um ano, podendo ser, então, novamente reajustado.
Alguns proprietários definem no contrato que o reajuste obedecerá ao prazo mínimo que a lei estabelecer. Atenção! Caso esta cláusula esteja prevista em seu contrato ou adendo a ser assinado, saiba que, se houver alteração na legislação, você terá um reajuste em prazo inferior ao combinado anteriormente.
IMPORTANTE: o inquilino também pode mover ação de revisão contra o proprietário, se o aluguel estiver acima do mercado.
LEMBRE-SE: para evitar uma ação revisional, um acordo amigável entre as partes é o melhor caminho.
35. O que é denúncia vazia?
A denúncia vazia é a retomada do imóvel pelo proprietário, podendo ser feita sem necessidade de justificativa quando termina o prazo de locação estipulado em contrato. Ela poderá ser feita independentemente de notificação ou aviso.
36. Em quais casos ocorre a denúncia?
a) Nas locações que a partir de 20/12/1991 foram contratadas por escrito, e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses (2 anos e meio).
NOTA: se o inquilino permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato, o proprietário poderá solicitar o imóvel a qualquer tempo. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.
b) Nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o inquilino tiver permanecido na locação por mais de cinco anos ininterruptos.
NOTA: as locações ajustadas verbalmente podem ser comprovadas através de recibos, conta de luz, testemunhas, etc.
37. A falta de pagamento do aluguel pode ocasionar ação de despejo?
Sim. A falta de pagamento de aluguel e dos encargos da locação, como água, luz, condomínio, etc., constitui uma infração contratual e pode acarretar uma ação de despejo por falta de pagamento.
38. Durante o andamento da ação do despejo, o inquilino pode evitar o despejo por falta de pagamento?
Sim. O inquilino poderá, no prazo de contestação, evitar o despejo requerendo a autorização para o pagamento integral da dívida atualizada.
39. Quantas vezes o inquilino pode se utilizar do recurso de pagar o aluguel após a ação de despejo por falta de pagamento?
No período de um ano, o inquilino só poderá utilizar este recurso por duas vezes. Se nesse período for movida uma terceira ação por falta de pagamento, o despejo é inevitável.
40. Se o proprietário não aceitar receber o valor do aluguel, o que o inquilino poderá fazer para pagar esse aluguel e evitar uma ação de despejo por falta de pagamento?
Se o proprietário se recusar a receber o pagamento do aluguel, o inquilino deverá efetuar este pagamento em juízo. O depósito em juízo é feito por meio de uma ação chamada "ação de consignação", que só um advogado poderá fazer. Atualmente, com as alterações feitas no Código de Processo Civil (Lei 8.951/94), o inquilino poderá cumprir sua obrigação de pagamento efetuando um depósito da quantia devida em um estabelecimento bancário, nos moldes da lei. Apenas os bancos estatais estão autorizados a aceitar este tipo de depósito.
41. Se o inquilino efetuar o depósito do valor do aluguel no banco (de acordo com a lei), o proprietário ainda poderá entrar com a ação de despejo?
Sim. O proprietário pode discordar do valor referente ao aluguel que foi depositado pelo inquilino junto ao banco. Por uma ação de despejo, o proprietário poderá pedir o imóvel alegando, inclusive, o não pagamento integral da obrigação (dívida). Contudo, se o valor for integral, não há esse risco.
42. Advogado que faz cobrança por meio da imobiliária pode cobrar HONORÁRIOS extrajudicalmentE SOBRE O VALOR DO ALUGUEL EM ATRASO?
Se o aluguel é cobrado por imobiliária há relação de consumo, portanto, O que ocorre é que esta cláusula é imposta ao locatário dentro do contrato de locação e não há como negociar sua retirada, ou aceita ou não no momento de sua assinatura.
Por outro lado, o locatário não contratou advogado, não negociou nada com ele e a ele nada é devido e, portanto não deve pagar estes honorários que deve ser suportado por quem o contratou. Se lhe for imposta a cobrança, tente pagar o que deve sem os honorários. Se houver recusa no recebimento deposite o valor atualizado em juízo.
43. Como se calcula o valor da multa, correção, etc., em aluguel atraso?
A multa (10%) é cobrada no dia seguinte ao vencimento. Os juros que são pagos pró-rata (por dia de atraso) é de 1% ao mês. Assim se o aluguel fecha um mês você deve pagar 1% sobre o valor do aluguel, se for menos dias então o inquilino terá que dividir 1% por 30 dias (0,033% AO DIA) e depois multiplicar o resultado pelo número de dias atrasado.
Exemplificando:
Aluguel de R$ 700 reais com vencimento em 24 de julho de 2013 temos: 10% x 700,00 (aluguel) = R$70,00 de multa a pagar = R$ 770,00 reais.
Já os juros de mora apenas podem ser cobrados, após um mês de atraso, salvo se previsto no contrato.
44. O que é locação para temporada?
Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias (três meses), esteja ou não mobiliado o imóvel.
No caso da locação envolver imóvel mobiliado, faça constar do contrato, a descrição do contrato, os móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram mediante um Termo de Vistoria.
45. O LOCADOR PODE EXIGIR O ALUGUEL ANTECIPADO?
O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades já mencionadas anteriormente.
46. O que ocorre se findo o prazo ajustado o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador?
Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas seguintes hipóteses previstas na Lei do Inquilinato:
I - Nos casos do art. 9º; (I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.)
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
47. O que é locação não comercial?
Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
48. Quando uma locação residencial é alugada por pessoa jurídica pelo prazo de 30 meses, para residência de seus funcionários, ela é residencial?
Não. Se a pessoa jurídica contrata a locação para residência de seus titulares, sócios, gerentes, executivos ou empregados, será equiparada a locação não residencial, mesmo que o prazo seja trinta meses. O direito de retomada do imóvel se dá por denúncia vazia.
49. O que é denúncia vazia?
Denúncia vazia é um termo muito usado em locação de imóveis. Juridicamente, significa o rompimento do contrato por parte de proprietário de um imóvel, sem ter que apresentar justificativa alguma.
50. Qual sua previsão legal?
A denúncia vazia de imóveis não residenciais é prevista nos artigos 56 e 57 da lei da Lei 8245/91. (Lei do Inquilinato).
Confira:
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
Até trinta dias do vencimento a ação de despejo pode ser ajuizada sem qualquer notificação na hipótese do artigo 56 da lei. No entanto, estando a locação vigorando por mais de trinta dias após o vencimento do contrato, então sim, é necessário a notificação chamada de premonitória, onde o locatário deve ser comunicado da intenção do locador em retomar o imóvel, apenas deixando claro que deve desocupar o mesmo no prazo de trinta dias, hipótese do artigo 57 da lei. Porém, caso o inquilino não venha desocupar o imóvel deve-se, ajuizar, na sequência a ação de despejo.
51. Há como pedir renovação do contrato?
Deve-se observar se a locação é destinada a exploração do mesmo ramo de atividade pelo período mínimo de três anos, e se ocorre a existência de contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos. Neste caso pode-se somar o tempo de outros contratos com períodos inferiores, mas que consecutivos e ininterruptos e que somados chegam há cinco anos de locação, além da pontualidade com os alugueis e encargos da locação.
52. Qual o prazo para pedir a renovação do contrato?
O direito à renovação deve ser exercido no interregno de não mais que um ano e não menos que seis meses antes do término do prazo do contrato de locação. Assim, é imprescindível que até seis meses antes do término do contrato em vigor, o locatário possua um novo contrato por escrito e com prazo determinado de cinco anos ou mais.
53. A renovação ocorre automaticamente?
Caso o locador aceita a renovação sim. Por outro lado, o locatário deve buscar a renovação via judicial no prazo acima mencionado.
54. Existem casos em que o locador não está obrigado a renovar o contrato?
Sim. Confira o que diz a Lei do Inquilinato:
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
55. Há casos em que o locatário tem direito a indenização caso não haja renovação?
O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
56. Locações de Hospitais, escolas, se findo o contrato, pode o locador pedir o imóvel sem justificativa – denúncia vazia?
Não. Confira o que diz a Lei do Inquilinato:
Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)
I - nas hipóteses do art. 9º; (vide questão 44).
II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.
Fonte: Zizzi, Estêvão - O ABC do Aluguel Conforme o Código de Defesa do Consumidor ( www.clubedosautores.com.br)
