As principais dificuldades de um Síndico.

O Sindico.

Há  não muito tempo atrás, para administrar um condomínio era necessário, uma  assembléia  geral e com qualquer "quorum"  eleger o morador que dispunha de  tempo livre, para  exercer as funções de  sindico. Este  morador na maioria  das vezes eram pessoas  aposentadas, desprovidas de experiencia em administrar condominios.  Além disso, aceitavam  trabalhar para o condomínio de  graça, ou em  troca  da isenção da taxa de condomínio mensal.

Sem a  devida experiência, executavam as  tarefas  de  modo caseiro, ou como se estivessem administrando suas contas pessoais, não se  preocupando com a  legalidade  tributária,deixando o 'condominio vulneravél quando aso  recolhimentos de tributos, pois na maioria das vezes aprovavam despesas apenas  com recibo  e  profissionais sem qualificação. Tudo isso  para dar  a falsa impressão de  reduzir despesas, em alguns casos  até conseguiram.

A escolha do síndico é tão importante quanto escolher nossos representantes em altos cargos do governo.  Mas, nesse panorama de mudanças um alarme pode soar:

A escolha de pessoas não  qualificadas, podem  trazer diversos  prejuizos aos condôminios  e  ao próprio  eleito.

QUEM PODE SER SÍNDICO?

Quando ninguém do condomínio se habilita ou se candidata ao cargo de síndico, uma administradora pode ser contratada para desempenhar a função, ou pode-se contratar ainda um síndico profissional;

   De acordo com o Código Civil o síndico não precisa ser necessariamente morador ou proprietário de uma unidade no prédio. A lei diz: "Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."

O síndico também pode passar parte de suas responsabilidades para uma empresa, com autorização da assembleia:  "Art. 1.348 § 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção." 

"SÍNDICO PROFISSIONAL - ASPECTOS LEGAIS E PRECAUÇÕES"

A evolução da sociedade dita as regras de convivência e conveniência.

É sob a égide dessa máxima que discorreremos sobre assunto atual, interessante e dinâmico nas relações condominiais: a figura do síndico profissional.

A vida em Condomínio tem enfrentado um sério e inevitável problema nos últimos tempos: a falta de condôminos predispostos a assumirem o encargo de síndico. O fenômeno ocorre, seja pelo temor da responsabilização civil em caso de eventuais prejuízos durante a gestão, seja pela intolerância da própria vizinhança, seja pelo abandono do eleito no cargo, sem qualquer auxílio.

Enfim, há inúmeras justificativas para aqueles que não querem comprometer-se com o cargo, apesar da evidente necessidade de auto-preservação do patrimônio condominial.

Aliás, a presença de um síndico que seja condômino possui suas inquestionáveis vantagens, como o profundo conhecimento do edifício, a presença física no dia-a-dia e o interesse quase que emocional no sucesso da gestão daquilo que pertence a si próprio. Por estas razões, os síndicos residentes no Condomínio sempre serão bem vistos e bem-vindos.

Entretanto, a debandada que se tem visto ultimamente nas Assembléia de eleição de Síndico, fez emergir com vigor e freqüência a figura do Síndico Profissional.

O artigo 1.347 do Código Civil Brasileiro faz previsão expressa sobre a possibilidade de ser o Síndico pessoa alheia a massa condominial: “Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

As funções do síndico estão previstas no artigo 1.348 do mesmo diploma e, também deverão ser respeitadas integralmente pelo Síndico “externo”.

O que se busca com a contratação de um Síndico Profissional? Certamente profissionalizar a representação e a gestão do Condomínio, diminuindo gastos inúteis e otimizando as verbas arrecadadas, valorizando o patrimônio imobilizado dos condôminos, facilitar negociações e contratações, encontrar pró-atividade, ética, retidão e justiça no exercício do encargo.

A imparcialidade emocional, maior disponibilidade de tempo, remuneração imobilizada (sem variação segundo o volume rateado) e a responsabilização civil inquestionável do prestador de serviços, são apenas algumas das vantagens que podem e devem ser sopesadas em face daquelas dos síndicos internos.

Alguns aspectos devem ser observados com cuidado:

(1). A figura do síndico profissional em hipótese alguma elimina aquela da Administradora. Um é gestor e representante legal, o outro administrador. Assim como em uma empresa, o gestor possui uma equipe para colocar em prática seus planos e poder administrar a contento o negócio. O síndico profissional não fará a folha de pagamento de funcionários, mas sim a revisará. Não fará o rateio mensal, mas sim o fechamento em conjunto com a Administradora;

(2). A remuneração deve ser fixada em Assembléia e de preferência alicerçar-se em critérios fixos e objetivos. Comissão e remuneração por produtividade podem sujeitar a questionamentos e práticas variáveis demais para a massa condominial;

(3). O Síndico Profissional pode ser pessoa física ou Jurídica, desde que idôneos e com saúde comercial e financeira sólida.

(4). A movimentação financeira das contas do Condomínio deve ser conjunta com o sub-síndico, membro do Conselho ou administrador de confiança contratada, o que certamente será bem visto pelo próprio Síndico profissional;

(5). Apesar das assembléias trazerem previsão expressa sobre a duração do mandato e a remuneração, apesar do Código Civil elencar o rol de obrigações do encargo no artigo 1.348, recomenda-se que a referida contratação seja feita com contrato escrito e revisado/elaborado por profissional de confiança do Condomínio com conhecimento técnico (Jurídico) específico para a matéria. No futuro, a existência do contrato escrito certamente fará substancial diferença para dirimirem-se conflitos ou simples divergências.

Outra questão que certamente povoa a cabeça de muitos moradores dos Condomínios em geral é: Pode a própria Administradora do Condomínio ser eleita como Síndica Profissional pela Assembléia?

A resposta é positiva, devendo manter-se as cautelas acima elencadas e verificadas as condições de elegibilidade da mesma, ou seja, a probidade, o histórico comercial, a solidez financeira e a qualidade dos serviços.

Seja qual for o tipo de Síndico – Pessoa Física ou Jurídica ou até mesmo a própria Administradora do edifício - recomenda-se fortemente uma pesquisa patrimonial pormenorizada e também uma “due diligence” (busca detalhada) no âmbito fiscal, judicial e comercial.

Não se pode esquecer que, contratar um Síndico Profissional sem referências, sem apresentação de certidões negativas de processos judiciais e fiscais (ou ao menos se positivas, detalhadamente justificadas) ou mesmo sem lastro para responder a eventuais prejuízos causados.

A empresa deve ter inscrição no C.N.P.J. e regularidade junto à Receita Federal e os demais órgãos públicos ao qual estiver afeta, o mesmo aplicando-se aos órgão de classe, como CRA, CRECI e outros.

Em outras palavras, este profissional deve ter patrimônio em seu nome ou ao menos o amparo financeiro necessário a responder por prejuízos que sua má gestão pode causar ao Condomínio. Sem ter como responder, sabemos que o Condomínio poderá até vencer batalhas judiciais, mas certamente perderá a guerra ao tentar receber o que lhe é devido.

Alguns dirão que essa é a visão pessimista, de quem prevê a hipótese do desastre, da negligência ou mesmo da má-fé.

Ora, por óbvio que a grande maioria dos Síndicos Profissionais agirá pautada nos princípios da ética, da lealdade e da boa-fé, mas, é “incontesti” o fato de que tantos outros se aproveitarão da confiança e liberdade para, eventualmente, auferirem vantagens ilícitos com o encargo.

É para estas situações ainda que hipotéticas, que alertamos ser recomendável e positiva a contratação dos Síndicos Profissionais que reúnam solidez, ética, probidade, e respaldo patrimonial.

A possível aprovação do Projeto de Lei nº 6518/2.009 trará como principal benefício a eliminação de disposições obsoletas nas Convenções Condominiais, prevendo toda sorte de restrição, seja à figura do Síndico a ser eleito, seja ao formato de sua remuneração.

Algumas Convenções, por exemplo, simplesmente e sem qualquer justificativa plausível, proíbem que o encargo de Síndico seja remunerado ou mesmo que, no caso do condômino residente, seja concedida a isenção da cota condominial mensal, o que acaba afastando possíveis candidatos ao posto.

A nova redação do artigo 1.347 do C.C.B. permitira à Assembléia Geral de Condôminos deliberar livremente – ainda que houvesse previsão diversa na Convenção Condominial – sobre quem será e como será remunerado o novo Síndico. Tais casos acabam gerando a necessidade da difícil providência de se alterar o texto da Convenção com 2/3 das assinaturas dos condôminos.

Nesse aspecto, o benefício será imenso e a dinamização na contratação ou na simples escolha do novo síndico, certa. A decisão da Assembléia será soberana e sobreposta ao texto da Convenção.

É com ressalva que vemos o enquadramento do Síndico Profissional como empregado do Condomínio sujeito às disposições da Consolidação das Leis do Trabalho.

1º ) Porque o Síndico passaria a ser seu próprio chefe, sem fiscalização de superiores na “hierarquia” (que nem existe) do Condomínio.

 2º ) Porque a possibilidade de conflitos, divergências ou discussões, ainda que no campo da urbanidade e da conversação, certamente trariam desgaste ao mesmo como empregado e subtrairia a isenção que deve ser peculiar ao Síndico Profissional. 

3º ) Porque um empregado do Condomínio passaria a ter acesso total e irrestrito a toda a documentação interna do mesmo e, em último, porque o encargo síndico exige algum tipo de maleabilidade que o Contrato de Trabalho regido pela C.L.T. não permitiria.

Dessa forma, salvo melhor juízo, a contratação via Contrato de Prestação de Serviços, sujeito às regras do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor afigura-se ainda, a melhor solução.

Concluímos com parecer favorável e benéfico acerca da figura do Síndico Profissional e, parcialmente, quanto à alteração legislativa que tramita atualmente por nossas Casas Legislativas Federais, desde que observados os cuidados acima elencados e, que não haja no próprio edifício ninguém disposto a gerir o próprio patrimônio.

Texto confeccionado por: Marcelo Vallejo Marsaioli. Advogado militante, inscrito perante a OAB/SP. Graduado pela Faculdade Católica de Direito de Santos - UNISANTOS (1997). Pós-graduado "lato sensu" - Faculdade Católica de Direito de Santos - UNISANTOS. Especializado em direito econômico, imobiliário e consumerista. Escreve atualmente artigos editados nas seguintes publicações: revista da ADIBAS, SEABENS (Sindicato dos Administradores de bens) e Jornal do Síndico, todas do ramo imobiliário. Diplomado em língua Inglesa (Certificado de Proficiência da Universidade de Michigan) e em língua francesa (Ministério da Educação Nacional da República Francesa). Graduado em Letras pela Universidade Católica de Santos - UNISANTOS (1994). Participou do Intercâmbio de Grupo de Estudos - foco na área jurídica - em Detroit/Michigan, pelo Distrito 4420 de Rotary International (abril/maio de 2003). Professor Universitário na área do Direito pela UNIMONTE (início em 2003) e UNISANTA (início em 2004).


Autor

  • Emidio Ribeiro

    GERÊNCIA DE CONDOMÍNIOS; SINDICO PROFISSIONAL.<br>Atuando desde 1987, no ramo de administração e gerenciamento de condomínios no estado de São Paulo, sou dinâmico, atuante, proativo, atento aos acontecimentos atuais e as inovações do Mercado Imobiliário especialmente no ramo de administrar condomínios em São Paulo, tanto residenciais como comerciais.<br>Superior em Direito, pela Universidade de Santo Amaro SP. UNISA- incompleto 4º ano.<br>? Teoria Geral de Condomínios, fornecido pela FMU SP – Professora Benevides.<br>? AABIC/Mackenzie Curso de Especialização em Gerencia de Condomínios.<br>? AABIC Cursos de técnicas de Zeladoria.<br>? SECOVI, Palestras sobre Condomínios na Atualidade.<br>? Técnica de Redação.<br>? Curso de Memorização.<br>? Curso programa GOSOFT - GOMINIO - SIGAN - FOLHA PAGAMENTO.<br>. Curso Programa 21.<br>. Curso Secovi AVCB e demais manutenções obrigatórias em condomínios (2014)

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