Princípio Registral Imobiliário

“O princípio de prioridade significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior tempore potior jure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois”[1]


Trata-se de um princípio explícito que é exposto na Lei de Registros Públicos, se não vejamos:

“Artigo 186. O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa de um título simultaneamente.”

Entretanto, essa precedência não existe num plano de forma infinita, ou seja, não é uma regra absoluta a ser levada em consideração. Isso porque só há na medida em que o título está apto para registro, ou caso haja alguma exigência feita pelo Registrador, ser sanada e o mesmo ser apresentado dentro do prazo de validade da prenotação, firmado em 30 (trinta) dias, consoante inteligência do artigo 205 da LRP:

“Art. 132. Salvo disposição legal ou convencional em contrário, computam-se os prazos, excluído o dia do começo, e incluído o do vencimento.”

A respeito do prazo da validade da prenotação, tem-se que não deve ser observada a regra geral contida no artigo 132 do Código Civil vigente, em que exclui o dia do começo e computa o dia vencimento. Ao contrário, o prazo da prenotação imputa-se no primeiro dia de início, sendo válida a data do protocolo.

Questão relevante sobre o princípio da prioridade se dá ao fato em que não há prioridade relativa ao registro do título, isto é, não significa que todos os títulos devem ser registrados na mesma ordem que prenotados, observando-se que os títulos contraditórios, aqueles que referem-se ao mesmo imóvel e gerem direitos concernentes estão subordinados à rigorosa ordem de prenotação.

A preocupação com a ordem da prenotação dos títulos continua no artigo 182, segundo o qual os títulos serão apontados, no Protocolo ‘em razão da sequência rigorosa da sua apresentação’.[2]

Caso prático: no que concerne a 02 (duas) hipotecas, não há exclusão de uma pela outra. Não há exclusão da primeira com segunda hipoteca, uma vez que apresentado o título de segunda hipoteca, com referência expressa à outra anterior, Oficial, depois de prenotá-la, aguardará durante trinta dias que os interessados (da primeira) promovam a inscrição. E, após esgotado o prazo, sem que seja apresentado o título anterior, o segundo será inscrito obtendo sua preferência sobre o primeiro.

Assim, assevera o artigo o artigo 189 da LRP:

“Art. 189 - Apresentado título de segunda hipoteca, com referência expressa à existência de outra anterior, o oficial, depois de prenotá-lo, aguardará durante 30 (trinta) dias que os interessados na primeira promovam a inscrição. Esgotado esse prazo, que correrá da data da prenotação, sem que seja apresentado o título anterior, o segundo será inscrito e obterá preferência sobre aquele.”

Ocorre que nem sempre é assim, pois este Princípio impõe-se uma analisa minuciosa, tendo em vista que existem casos em que é vedado obrigatoriamente o acesso ao sistema registrário do título prenotado, apenas porque com o registro do primeiro título exaure-se sua disponibilidade. Pode acontecer, por exemplo, em duas transmissões do mesmo imóvel, sendo o vendedor o mesmo. Assim, a primeira prenotada será registrada, não havendo espaço no fólio real para a segundo, sendo vedado o acesso pelo Oficial.

Não obstante, outra exceção encontrada é a disposta no artigo 192 da LRP:

“Art. 192 - O disposto nos arts. 190 e 191 não se aplica às escrituras públicas, da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem, taxativamente, a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar.”

Atente-se que a Lei 8.212/91 em seu artigo 53, §1º, determina que os bens penhorados a partir de ação de execução judicial de dívida ativa movida pela União, suas autarquias e fundações públicas ficam indisponível, assim, nos termos do disposto em lei, estando o imóvel penhorado a esses entes a indisponibilidade que grava o bem, a princípio, não permitirá que posteriores penhoras fossem averbadas. Contudo, entendimento consolidado do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo admite o ingresso de novas penhoras em imóveis indisponíveis nos termos da Lei 8.212/91, ressalvado apenas o registro de eventual carta de arrematação:[3]

“Registro de Imóveis. Averbação de penhora de imóvel. Bem considerado indisponível por força de penhora realizada em ação de execução fiscal movida pela Fazenda Nacional (art. 53, § 1º, da Lei n. 8212/1991). Indisponibilidade que não impede nova penhora sobre o mesmo imóvel e a averbação correspondente. Entendimento firmado pelo Conselho Superior da Magistratura. Ressalva, porém, no sentido da impossibilidade de registro da arrematação do bem enquanto perdurar a indisponibilidade. Recusa do Oficial Registrador que deve ser afastada. Recurso provido.”[4]

[1] CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em face da Lei nº 6015, de 1973, com as alterações da Lei nº 6.216, de 1975. 2º Ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977, p. 191


[2] SILVA, Ulysses da. Direito Imobiliário. O Registro de Imóveis e suas Atribuições. A Nova Caminhada. Ed., 2008. Porto Alegre, pág. 133


[3] KONNO, Alyne Yumi. Registro de Imóveis. Teoria e Prática. 2ª Ed. São Paulo. 2010. Memória Jurídica, p.30


[4] Processo CGJSP 2009/11330. Data: 07/05/09. Localidade: Santa Adélia. Relator: Ruy Pereira Camilo.


Autor

  • Antônio Junior

    Graduado em Ciências Jurídicas pela Universidade de Taubaté (2009) e especialista em Direito Notarial e Registral Imobiliário pela Escola Paulista de Direito - EPD. Atualmente é professor na Universidade de Taubaté das disciplinas: Direito Empresarial Societário, Processual Civil, e atua como auxiliar do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de Pindamonhangaba-SP.

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