1. INTRODUÇÃO
O presente artigo visa elucidar questões relativas ao Direito Notarial e Registral, informando que as atividades possuem caráter de serviço público e são efetuadas por um particular delegatário. Sendo os atos praticados pelos notários e registradores possuidores de fé pública, autenticidade e segurança.
Por fim, elucidamos as dúvidas existentes no caso de aquisição de imóveis, demonstrando a necessidade de obtenção da matricula do imóvel, bem como das certidões pessoais do vendedor.
2. ASPECTOS HISTÓRICOS
A atividade notarial e registral surgiram no Brasil efetivamente a partir do chamado registro do vigário, através da Lei nº 601/1850 e do Decreto nº 1318/1850, em razão da Igreja Católica obrigar a legitimação da aquisição pela posse, por meio do registro feito em livro próprio, diferenciando as terras públicas das terras particulares.
Com o passar do tempo, as transmissões passaram a ser efetuadas por meio de contratos, que em diversas vezes, precisavam de instrumento público, que era feito por um tabelião.
Os tabeliães eram nomeados pelo rei, sendo o cargo atribuído por doação, sendo vitalício, além de serem obtidos através de compra e venda ou por causa mortis, não sendo requisito a capacidade do agente para exercer tal função.
Devido às influências do direito português, que era regulado pelas ordenações, no Brasil o direito notarial foi empregado sem mudanças até o inicio do século XX.
Atualmente, a Constituição Federal de 1988, em seu artigo 236, estabeleceu que os serviços notariais e de registro fossem exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público.
3. AGENTES QUE EXERCEM A ATIVIDADE NOTARIAL E REGISTRAL
Os notários e registradores são profissionais que desempenham função pública, por intermédio da delegação obtida através de aprovação de concurso público de provas e títulos.
O serviço notarial e registral são exercidos por profissional bacharéis em direito, sendo requisito para exercer tais atividades além da aprovação em concurso público, ter nacionalidade brasileira, capacidade civil, quitação com as obrigações eleitorais e militares e conduta condigna para o exercício da profissão.
Como exceção, a Lei 8935/94, em seu artigo 15, §2º determina a ressalva em relação ao requisito do bacharelado em direito, dispondo que “Ao concurso público poderão concorrer candidatos não bacharéis em direito que tenham completado, até a data da primeira publicação do edital do concurso de provas e títulos, dez anos de exercício em serviço notarial ou de registro.”[1]
A palavra tabelião vem do termo do latim tabellione, que significa as pequenas tabuas onde eram escritos os atos. Já notário vem do latim notariu, que é conceituado como a pessoa com atribuições para recolher declarações testamentárias. Tanto o tabelião como o notário são os titulares da delegação.
Os notários e tabeliães apesar de exercerem função pública, não são considerados funcionários públicos. Eles são dotados de fé pública, gozando de independência na realização de suas atividades. Os doutrinadores defendem que o serviço notarial e registral são delegados pelo Estado a um particular, porém o Estado conservou a sua titularidade.
De acordo com Silveira, “O Estado atribui poderes ao particular que, por sua vez, exercita esses serviços públicos em colaboração com o próprio Estado. A delegação da competência dos serviços de registro baseia-se no princípio da descentralização, pois é forma de descongestionamento da Administração. O princípio da descentralização visa assegurar maior rapidez e objetividade às decisões, situando-as na proximidade dos fatos, pessoas ou problemas a atender.”[2]
Ademais, os notários possuem competência para formalizar juridicamente a vontade das partes, intervir em atos e negócios a que as partes queiram dar autenticidade, autenticar fatos, conforme dispõe o artigo 6º da Lei 8.935/94.
É função exclusiva dos tabeliães lavrar escrituras e procurações públicas, testamentos públicos e aprovar os testamentos cerrados, lavrar atas notarias, reconhecer firmas e autenticar cópias, de acordo com o que estabelece o artigo 7º da lei acima mencionada.
Contudo, para exercer suas funções, os titulares necessitam da contribuição de outros agentes, como os escreventes e os auxiliares, que possuem remuneração livremente ajustada e são contratados sob o regime da consolidação das leis do trabalho.
Outrossim, dentre um dos seus auxiliares, o titular designa um substituto a seu critério, que irá praticar todos os atos que sejam próprios da função. O substituto também será responsável em caso de ausência ou impedimento do titular.
4. RESPONSABILIDADE CIVIL E PENAL DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES
Os notários e registradores fazem parte da categoria de agentes públicos que colaboram com o Poder Público, e consequentemente, respondendo por danos causados a terceiros conforme determina as normas do direito público.
A Constituição Federal, em seu artigo 37, §6º, estabelece que a responsabilidade do Estado, bem como de pessoas jurídicas de direito privado prestadoras de serviços públicos é objetiva. Este mesmo entendimento está disposto no artigo 22 do Lei de Registros Públicos.
Resta claro, que no que tange a responsabilidade civil dos notários e registradores, é aplicada a Teoria do Risco Administrativo, que afirma o emprego da responsabilidade civil, sendo necessário demonstrar apenas o nexo de causalidade entre o ato que provocou o dano e o dano sofrido. Neste caso, o Estado responderá subsidiariamente quando os bens do delegatário não forem suficientes para ressarcir o prejuízo.
Referente à responsabilidade criminal do delegatário, afirmamos que esta será individualizada, respeitando assim, o artigo 5º, inciso XLVI, da Constituição Federal, bem como será aplicada no que couber a legislação dos crimes contra a administração pública. Isto quer dizer, que se um auxiliar praticar infração penal sem conhecimento do delegatário, este não responderá penalmente, mas sim civilmente e administrativamente.
A Lei nº 6.766/79 que versa sobre o parcelamento de solo urbano, elaborou tipos penais que podem ter como agentes titulares de serviços notarias e registrais.
Por fim, informamos que a responsabilidade do delegatário vai além da responsabilidade civil e criminal deste, podendo ser responsabilizado por causas trabalhistas, tributárias e administrativas.
5. O DIREITO REGISTRAL E A COMPRA DE IMOVÉIS
O Direito Registral é importante na compra de imóvel em razão da necessidade da necessidade da matrícula do imóvel para aquisição do mesmo.
Tal matricula é de suma importância, tendo em vista a verificação se na matricula do imóvel contém a penhora do bem e se o imóvel foi prometido anteriormente a outra pessoa, havendo assim, um direito de preferência de venda.
Além disso, é importante a extração de certidões pessoais do alienante, para verificar se o mesmo encontra-se insolvente, englobando as certidões dos cartórios de protesto, dos distribuidores cíveis, trabalhistas, criminais e fiscais.
Ainda, é necessário extrair certidão negativa de débitos condominiais. Caso o adquirente não extraia essa certidão e o alienante possua débitos anteriores a alienação, o adquirente responderá pelos débitos, multas e juros moratórios.
Os débitos condominiais são considerados dividas propter rem, ou seja, são dividas que acompanham o bem imóvel. Contudo, é direito do adquirente ajuizar ação de regresso contra o alienante, para que ocorra o reembolso do prejuízo.
Em relação à insolvência do alienante, a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça, dispõe que “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”[3]
Conforme entendimento dos Tribunais, a boa-fé de terceiro adquirente é relativa, podendo ser afastada. O afastamento da boa-fé do adquirente ocorre quando o mesmo não extrai as certidões pessoais do alienante, sendo esta situação comprovada pelo credor. De acordo com a Súmula 375 do STJ, não basta somente a matricula sem registro de penhora, é necessário que o adquirente tome cautelas para se resguardar de possível insolvência do alienante.
Por fim, para ocorrer a aquisição de um imóvel cujo alienante é insolvente sem fraude a execução, é necessário que o adquirente promova a consignação judicial do valor a ser pago e a citação de todos os interessados realizada por edital.
6. CONCLUSÃO
Com o presente artigo, concluímos que o Direito Notarial e Registral estão presentes, sendo de extrema importância para proporcionar autenticidade, segurança e eficácia aos atos e negócios jurídicos.
Verificamos também que os notários e registradores são particulares a qual foram delegados funções do Poder Público, e que possuem responsabilidade civil objetiva e responsabilidade criminal individualizada.
Vale ressaltar, que no âmbito do registro de imóveis, a expedição de certidões pessoais do alienante tem o poder de dar validade e eficácia ao negocio jurídico, protegendo os direitos do adquirente.
Por meio do respeito do registro imobiliário são resguardados os princípios da fé pública/presunção, que expõe a presunção relativa de veracidade de tudo o que o tabelião atesta ser verdadeiro, dando validade e segurança a aquisição do imóvel.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
CENEVIVA, Walter. Leis dos Notários e dos Registradores Comentada. São Paulo: Editora Saraiva, 2008.
RIBEIRO, Luís Paulo Aliende. Regulação da Função Pública Notarial e de Registro. São Paulo: Editora Saraiva, 2009.
SILVEIRA, Mario Antonio. Registro de Imóveis – Função Social e Responsabilidades. São Paulo: RCS Editora, 2007.
Disponível em: http://www.trtsp.jus.br/geral/tribunal2/Trib_Sup/STJ/SUM_STJ.html. Acesso em 20 de Maio de 2015.
Disponível em: http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/L8935.htm. Acesso em 20 de Maio de 2015.
[1] Disponível em: http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/L8935.htm. Acesso em 20 de Maio de 2015.
[2] SILVEIRA, Mario Antonio. Registro de Imóveis – Função Social e Responsabilidades. São Paulo: RCS Editora, 2007. 283 p.
[3] Disponível em: http://www.trtsp.jus.br/geral/tribunal2/Trib_Sup/STJ/SUM_STJ.html. Acesso em 20 de Maio de 2015.
